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广州流花商圈服装铺面现状:铺租不断下滑铺面掉价

2016/9/20 15:27:10 五星网 浏览: 【字体:
文章导读:流花商圈北起环市路、广州火车站,南到流花路,东至解放路,面积2.3平方公里。这里是全国服装贸易发源地,广州最大的专业市场商圈,年交易量占全国服装行业的1/3。

    你去过流花商圈买过衣服吗?作为散户,你知道现在那里可以试衣并零买吗?欢迎扫码进入商圈讨论团,说出你对流花商圈转型的看法。

    这几年生意越来越难做,流花商圈服装铺面的租金和铺值仍在下跌。

    流花商圈谋求升级,批发市场门前“脏乱差”的局面发生了很大改变。

    流花展馆地处商圈后方,业内人士希望它能成为商圈最强的“大后方”———承担走秀、展示等功能。

    昨日,白马服装市场门前,似有种繁华落尽后的冷清,但“双马齐驱”雄心却随处可见。

    流花商圈北起环市路、广州火车站,南到流花路,东至解放路,面积2.3平方公里。这里是全国服装贸易发源地,广州最大的专业市场商圈,年交易量占全国服装行业的1/3。流花商圈起源于上世纪80年代末,兴起于1995年,1998年流花地区的专业市场14家,经营面积20多万平方米,而到了2015年,流花商圈共有45个服装专业市场,经营面积150万平方米,包括白马服装市场、红棉国际服装城、流花服装市场等多家全国知名的服装专业市场。

    在完成最后一场设计师展示后,昨日,第十届白马服装采购节正式落下帷幕。每年的八九月份,是流花商圈最热闹的时节———广东时装周、流花国际服装节、白马采购节等活动相继举行,全国叫得出名的服装品牌企业和专业市场,都在这里聚首,为冬季及来年的生意筹谋。

    但华丽的外衣,难掩流花商圈内外交困———国内外经济下行压力加大,实体批发和零售业触底,客流量减少、服装生意下滑、同质化竞争……

    这个有近三十年历史的商圈,当下正处于转型的深度调整期。作为广州专业市场商圈的一个缩影,流花商圈所面临的挑战与做出的探索,也是全市专业市场的一个范本。如广州白马服装市场负责人程九洲所言:“转型,永远在路上。”

    在流花宾馆叹茶,是乐叔每天上午的指定动作。退休三年,他仍舍不得离开这个呆了26年的流花商圈。人称乐叔的李声乐,是广州市越秀区服装商会会长,说起商圈的故事,他张嘴就来。

    讲古
    白马开业半年一炮而红 几百名服装个体户跑来要铺

    上世纪80年代末,广州服装贸易生意兴起。位于市中心的西湖路夜市,逐渐承载不了日益增加的个体户。为引导服装个体户入室经营,政府在人民北路的广交会流花展馆旁,建起了康乐服装市场,接收夜市的个体户。

    乐叔所在的西郊村,在站前路白马岗有16亩山头。1989年,西郊村和广州城建集团共同开发建设白马服装市场。1993年1月8日,白马全面开业。经营半年,一炮而红,“全市几百户的服装个体户都跑来要档口”。

    前有广州火车站,背靠广交会流花展馆,得天时地利的流花地区,聚集了全国的服装贸易商和采购商。1995年,红棉大酒店和流花宾馆部分场地,也都改为服装市场,流花商圈的核心区逐渐形成。

    阿坚的父亲林叔,也是这个时期来到流花商圈的。原本在西湖路做服装贸易的林叔,当时开了间服装厂,需要找个固定铺面经营。“当时流花服装市场招租,在白马对面,地头不错,能分流点生意,我们不仅买了铺面,还租了办公室。”后来,阿坚接手父亲生意,开拓了门路,为俄罗斯、中东等客商做起了外贸加工。

    1998年,由越秀区牵头、流花商会主办的流花国际服装节开幕,这是国内第一个大规模的时装节,首次向全国客商展示“流花服装商圈”这块招牌。

    “全国服装看广州,广州服装看流花”,流花商圈的影响力不仅辐射全国,而且商圈的容量也在扩大。随着新大地、天马、壹马等市场相继加入,“流花商圈都成‘跑马地’了”,乐叔笑称。

    没想到,2003年成为流花商圈发展的分水岭。那年史称“非典”之年,流花商圈的生意也因此从高速通道转入低速发展期。而这一时期,也是珠三角制造外迁和内地城市制造业高速发展的开始,“流花商圈是产地型市场聚集地,制造业迁移,流花商圈就失去了原产地优势。”广州白马服装市场负责人程九洲说。

    自此,流花商圈谋求升级。一方面,政府通过对交通、市场环境整治,改善火车站地区的“脏乱差”面貌,“以前我读书的时候都不敢来,好乱,现在好多了。”另一方面,白马、红棉、流花、地一大道等服装市场,也在内部进行硬件升级,优化经营环境,强化市场服务。

    现状
    铺租不断下滑铺面掉价 晚卖一年少收数十万元

    地铁“广州火车站”最远的出口是H,从站厅走到H出口走得快也得5分钟。这条为火车站西广场和服装批发市场而通的隧道,在很多人心里,是一条通往财富的康庄大道。

    早几年,阿婷每天都要通过这条隧道,往返她自己那个位于流花服装市场的档口,“每天人挤人、货挤货的”。最近一两年,她发现隧道好走多了,“人少了走得快多了”。

    采访那天上午11点多,南都记者从正门走进白马服装市场,发现客人稀稀拉拉的。“他们(客户)不再来了,打个电话或网上下单,从仓库发货。”一位做韩国服装的档主如是说。南都记者还发现,档口门前跟零售店一样,也挂出促销标语。“针对零售客的,打折。”档主说。

    乐叔也感慨,这几年流花商圈的服装铺面转手率在提高。去年,阿坚就卖掉了服装厂和流花服装市场的两个铺面套现。“服装越来越难做,铺面在掉价,我晚了一年卖,卖少了二三十万元呢!”据他所知,今年的租金和铺值仍在下跌,“大部分早期进来的(商户)都转手卖掉走了,转行了,少数还没走的,那是被套得太深,走不了。”

    白马的一些档主也深知,早几年一楼的商铺价值过千万元,如今能卖一半价钱都不错了。租金方面,位于白马负一层的西郊市场,原来每平方米400多元,今年续约的租户则优惠100元,而新开的世贸等市场也有部分免租优惠。

    程九洲认为,流花商圈的客流量明显减少,除了外部经济的因素,还有内在的贸易形式调整,“一方面,原来密集型的‘散批’采购商少了,另一方面,代理模式取代了现货交易,物流体系优化了,仓储外迁了,采购商不用每天往这里跑。”

    而同业竞争,才是让阿坚下定决心结束服装生意的“最后一根稻草”。市场不景气,需求在减少,而不少商家却搞低价竞争,加上世贸、FTC等多个超过20万平方米的大体量服装城加入流花商圈,“不转型没得做,转型又太难”。

    阵痛
    商铺减半 铺面扩容“换仓”实现商户结构调整

    转型再难,可还是迫在眉睫。

    2014年2月21日,广州市政府颁发《广州市人民政府关于推动专业批发市场转型升级的实施意见》,计划到2016年,要实现全市60家批发市场转型升级。广州白马服装市场是4家原地转型升级的试点市场之一,目标是对标国际先进和国内一流水平,重点提升市场交易、信息化应用、产业联动、展示与国际化经营功能和物流服务水平,引导向现代展贸交易中心发展。

    程九洲说,“换仓”是白马调整的重要思路之一。

    据悉,2005年,白马有1500多个铺位,现在只剩900多个,光是去年一年,二楼铺位就从380个减少到180个。这样一来,一是店铺面积从原来10多平米扩大到标配60平米,增加了陈列、试衣的空间,二是租户结构优化———淘汰低端、没有竞争力的租户。实际上,腾笼换鸟之事,不仅白马在做,红棉国际服装城从2007年8月份就开始全面升级改造,商户已从3300户减少到了2014年的1500户。

    而“换仓”必然带来租金下降的阵痛,但以租户结构调整实现业态结构调整,实现市场乃至整个商圈的品牌化,则是广州乐见的结果。如红棉的一、二层打造成韩国服装基地,白马引进品牌商和设计师,品牌和货源的升级,为流花商圈带来新的商户和采购商,探索批发、零售和电商结合的新格局。

    钟长枚借着这一轮“换仓”进入流花商圈。在广州做自有品牌服装设计和生产9年,尽管这几年服装市场不景气,但“要做响品牌肯定要到流花来”,今年她斥资买下白马的铺面,3月将设计品牌的服饰搬到这里。

    进入流花的另一个目的,是探索通过电商转型,每次上新,她在微店上发送新品,代理商看到图片后再下单,降低了库存压力之余,也可根据市场数据生产爆款。但不可否认的是,线上线下销售会产生冲突,“只能网上卖吊牌价,给代理商的就是批发价,保证代理商的利润空间。”

    机遇
    未来高铁开进广州站 商旅展贸将代替黑胶袋手推车

    流花商圈得以影响全国,不得不提它的交通优势———广州火车站。

    广东名豪服饰有限公司董事长王志峰就是被火车带到流花商圈的。早在二三十年前,凌晨6点多江西九江开往广州站的列车上,经常能见到他的身影。到站时,距离服装市场开门的时间还有两小时,他就站在站前路的天桥底下等。程九洲说,这样的老板不在少数。当年天桥底下等开门的人,是流花商圈最生动的历史写照。

    “过去十几年,南下的列车到广州站第一条广播,都是白马的广告,前两年我们给停了。”程九洲发现,随着广州航空和高铁网络的通达,坐火车来采购的内地客商越来越少,去年他统计过,乘坐高铁、飞机和省内汽车的客商占比分别为40%、30%和20%,剩下的小部分才是坐火车的客商。

    2016年2月的《广州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要(草案)》中提到,广州将把高铁引入广州火车站和火车东站,将广州火车站改建为面向全国的高铁中心枢纽车站。程九洲认为,广州站的升级,对流花商圈是利好的。火车站升级带来客商的结构变化,从以往铁皮车的拉货客变为高铁带来的商务、展贸和旅游人群,从而推动商圈的业态升级。而火车站所带动的产业,也将从专业集约转变为向外辐射,从采购转变为商务,商务、展贸行为将取代拖着黑胶袋和手推车的采购行为。

    这也意味着,广州站升级同时,也将为流花商圈带来新一轮深度淘汰。

    “今后这里是要走高铁的,来的都是看货看展的人:不直接拉货,这边谈好交易,网上付款,货从千里之外的仓库走。这样的升级,商圈业态、贸易方式能不能跟上?”广东现代专业市场研究院执行院长江浩认为,广州站升级对流花商圈来说,是机遇,也是挑战,“原地升级的形势更加残酷”,它要求商家提早谋划,先革自己的命。

    出路
    “后第一展”时代 流花展馆或承接商圈展示功能

    走到流花路上,流花展馆的玻璃外墙被秋日晒得热辣,场内却颇为冷清。

    广州服装贸易因广交会而最先落户在人民北路和流花路一带,广交会的知名度和客商,也为流花商圈前15年的发展提供了地利人和。

    2008年琶洲展馆启用,广交会迁往琶洲,流花展馆从此冷清。在江浩看来,流花商圈影响力走下坡,或多或少有广交会迁走的因素。

    2008年,流花展馆变身为服装批发商圈的一员———广州国际服装展贸中心(FTC),集服装展示和批发零售于一身,但FTC经营不成功,流花展馆也从此沉寂。

    今年初,业主方城投集团决定收回流花展馆经营权,将其打造成以商业+文化双核驱动的城市综合体,涵盖商旅文化、餐饮休闲、零售时尚品牌,以及创业孵化、金融服务、会议展览、线上线下贸易等功能。

    无论流花展馆如何“变身”,江浩始终认为,它最该承接的是流花商圈的展示功能。“专业展是广州展会经济的发展趋势,全国服装广州展,流花展馆就是广州服装展的平台。”在位置上,流花展馆地处服装商圈的后方,而在功能上,它也应成为流花商圈最强的“大后方”———承担走秀、展示、设计和培育的功能。

    程九洲认同江浩的说法,“随着火车站改造和商圈业态升级,展贸将成为流花商圈最重要的业态之一,它不仅对服装采购商,更是面向国内外商务客和旅游客的一块窗口,流花展馆就是这个窗口。”

    今年8月的2016秋季广东时装周暨中国流花国际服装节,正是以流花展馆(更名为广州流花展贸中心)为主场馆,开幕式及多场品牌走秀,都在五号馆中苏友谊馆内举行。

    南都观察
    既要做“减法”也要做“加法”

    回顾过去30多年,流花商圈过着的,是粗放的日子。来一个老板干一档生意,来一批货霸一个仓库,手推车、电动三轮车、小货车满载货物横穿马路……档口卖货、打包清点、物流仓储,全挤在这2.3平方公里的商圈里,这样“多功能”的流花商圈,着实让人不爱。

    专业市场商圈已到了该做“减法”的时候。最不讨人喜爱的,当属物流和仓储,首先得剥离掉。而白马和红棉,则做了更大的“减法”,以缩减档口来淘汰低端小商户,以引进高价位、高档次的品牌,淘汰散批客商。

    而在扩容受限和环境整治压力之下,批发商圈的“加法”似乎做得要比零售商圈更有技巧。流花商圈先是“加”了电商,这毕竟是零售业转型的大趋势。随后,它又“加”入了设计,包括白马和红棉都主抓设计师品牌,设计师品牌在广州的首秀,几乎都选择在流花落地。零售,也是流花商圈要做加法的内容,多家专业市场增加了陈列和试衣空间,“专业市场商场化”。

    而白马接手管理壹马服装市场,同样也做了“加法”,而且一做就是两个,包括打造流花商圈首个网上批发城、引进童装。

    不过,流花商圈的品牌和总部企业流失,则是一个失败的“减法”,被“减”掉的是其核心价值。如包括歌莉娅在内的本度知名品牌,从流花商圈走向全球后,其企业总部注册和品牌旗舰店,也跟着离开了流花商圈,“没有政府支持和政策扶持,品牌就留不住”。

    乐叔进一步指出,政府要起到牵头作用,整合商圈的商家,共同打造商圈对外形象和商业氛围,将“流花商圈”这块招牌重新擦亮,做商圈品牌的“加法”。(原标题:流花商圈的“加减法则” 记者:赵安然)

文章关键字:广州流花商圈服装铺面,广州专业市场
来源:南方都市报 作者:  编辑:8037 返回顶部
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