广州作为千年商都,大小专业市场不计其数,且成行成市的商业氛围也成为商场旺场、商铺旺租的保障。因此,很多投资者都认为比起以零售业为主的大型购物中心商铺而言,投资成熟商圈的专业市场、批发市场商铺更有信心。但同时,由于专业市场通常以经营某一行业的商品为主,很多想入市的投资者也遇到对行业陌生、不了解的情况,但有专业人士表示,只要带着专业的眼光,门外汉同样可以投资专业市场商铺。

    专业市场貌不惊人,吸金能力十足

    广州大小专业市场、商圈相信很多人一口气就能说出好几个——越秀区的站西服装、鞋业商圈,一德路的海味干货小商品商圈,天河区岗顶的IT电子商圈,海珠区中大布匹纺织商圈,荔湾芳村花鸟鱼虫商圈,番禺沙溪酒店用品商圈,花都狮岭皮具城等。

    这些批发市场虽然表面貌不惊人,看上去也远不如市中心的大型购物中心豪华,但成熟商圈内专业市场商铺的租金却可以比肩广州最旺的购物中心,一个只有几平方米的小档口,租金可达几万元甚至十万元一个月。除租金外,商铺的顶手费也非常可观,可以从几十万元到几百万元不等。

    以目前市区最大的专业市场商圈广州火车站商圈为例,周边汇集了近百个批发市场,涵盖服装、皮革、鞋业、美容、汽配、茶叶、酒店用品、文具等,其中以服装、鞋业最为集中,有相关数据显示,该商圈的年营业额可达数千亿元。

    专业市场升级改造,成熟商圈机会更多

    目前,要在广州市中心的成熟商圈找到一手商铺的投资机会已经不易,由于供应缺乏,投资者只能将更多目光投向新兴区域。

    这其实也是广州专业批发市场外迁的一种趋势。

    今年年初,广州有了中心城区严禁新建及开办以现场、现货、现金交易为主的传统批发市场的规定,并表示要在两年内完成60家市场的转型升级,这对于传统批发市场来说,既是机遇又是挑战。这意味着未来要在成熟的批发商圈再找到投资商铺的一席之地将越来越难,也意味着随着传统专业市场的升级换代以及推倒重建等,未来也将有更多改造后的项目带来更多商机。

    近期,位于解放南路的大都市鞋城宣布将于2015年关张结业,进行重建,就是对上述规定的实际执行。

    选专业市场商铺四要素

    自从2010年广州开始实行严格的“限购”政策后,一夜间似乎刮起了一场“主题商场风暴”,各种名目繁多的专业市场如儿童主题、小商品主题、酒类主题等可谓遍布全市各地。但事实证明,并不是随便找一个临街的裙楼物业、拟一个主题将商铺散卖就能形成某类商品的销售、批发集散地的。

    高力国际的专业人士认为,从对专业市场的大量研究及操作经验来看,经营情况较好的专业市场离不开以下几类因素的支撑,一是政府政策导向,如广州市政府的城市发展规划明确琶洲地区“以会展博览、国际商务、信息交流、高新技术研发、旅游服务为主导”的功能定位,这直接导致广交会从环市东的流花展馆移师琶洲国际会展中心。

    二是拥有客运、货运交通枢纽优势,如广州火车站聚集的大量服装批发市场,便是依靠华南地区最大的铁路交通枢纽发展起来的。

    三是历史聚集原因,如海珠区江南大道北的婚纱及婚庆用品一条街,便是在上世纪70年代末、80年代初由当时的归国华侨带动起来的,同时培养起消费者的婚纱消费习惯。

    四是产业集群以及规模效应,如东莞虎门服装批发行业的繁荣发展离不开背后一系列布料、皮具、五金成衣制造等产业的支撑。

    故此,投资者在选择投资专业市场的商铺时,需首先考虑上述几要素,总体来说,具备上述条件的专业市场在未来有更大的升值空间。

    业内人士还指出,并非是成熟商圈内的专业市场就都能旺场,同一区域的两个同类型批发市场可能会出现“冰火两重天”的状况,这主要由于每种业态所承受的规模及商铺数量有限,投资者一定要实地走一走,看是否每条街的人流量比较平均再做判断。

    同时,专业街红火的经营状况必然也会吸引其他竞争者分一杯羹,这也是商铺租金及售价飞涨的直接原因,但如果专业街中有半数左右的商家退出,就说明这里的租金涨幅使很多老商家难以承受,新承租者将面临严峻挑战,一旦出现无人接盘的局面,商铺价格必然下跌甚至持续空置,给投资者带来难以弥补的损失,并且大量商家的转移也不利于专业市场的长远发展。