近期,珠江新城写字楼“最后的王者”周大福金融中心(东塔)顺利封顶,116层的高楼引四方瞩目,同时也将不少投资眼光重新吸引到广州的第一中央商务区——珠江新城。来自高力国际的统计数据显示,珠江新城2014年全年可售一手写字楼供应约38万平方米,其中共成交约19万平方米,成交均价45235元/平方米,这个均价同比上涨16.5%,预计未来仍然会保持上升势态。

    前三季度 珠江新城销冠28亿元

    业内人士指出,珠江新城写字楼开发的高潮随东塔落成也将过去,虽然未来一两年内办公物业可租的新增供应还将不断增加,但可售项目则基本上都已经进入尾声,未来新增的供应也不多,因此目前投资珠江新城办公物业的气氛显然没有前几年浓,但这却已是投资者投资珠江新城的最后机会。

    做为广州的中央商务区,珠江新城写字楼的投资门槛显然不低,适合实力投资者或自用兼投资的公司等,但目前写字楼的投资回报在房地产投资里属较高水平,一般能达到4%—6%,比住宅或公寓都要高。

    高力国际统计数据显示,今年前三季成交单价最贵的写字楼为天盈广场,其南向望江单位最高约5.9万元/平方米,北向单位均价约4.8万元/平方米。成交量最高的写字楼除整栋成交的富力盈耀广场外,散售项目则以环球都会广场最为耀眼,该项目开售7个月录得签约金额28亿元,成为今年目前为止的写字楼销冠。而随着珠江新城写字楼供应进入尾声,成熟度和办公氛围越来越高,也代表着它的高端可售项目已是绝无仅有,核心区域的项目抗跌性强、价值高,作为华南第一CBD的珠江新城汇聚了最顶级的写字楼项目和众多500强企业,这些优质企业陆续进驻使得区域租金也陆续走高,投资前景被一致看好。

    同时,高力国际近期发布的“2015年全球投资者信心调查结果”也显示,商业中心区(CBD)写字楼物业连续第三年成为最受欢迎的直接投资类别。

    租赁活跃 空置率将至新低

    仲量联行的分析报告认为,由于第三季度新落成大厦具有较高的预租率,使得7—9月份写字楼净吸纳量从二季度的4.8万平方米增加到三季度约12.4万平方米,空置率下降到9.6%,是2006年三季度以来首次回落到10%以下。

    分析认为,成本敏感型租赁需求继续推动租赁活动增加。过去数个季度办公楼租金走势疲软,但随着中国经济增长日趋稳定,今年第三季度广州办公楼需求有轻微增长,较为活跃的租赁需求主要来自于本地专业服务业行业,包括各类媒体公司、律师事务所和财富管理公司,这些企业大多数从越秀区、天河北等地搬迁至珠江新城,在寻求更高质量的办公空间同时享受租金稳定带来的好处。出于对长期成本控制的考虑,本季度跨国公司仍然表现出对预租未来竣工项目的青睐,以便享受诸如租金折扣和免租期延长等优惠。

    仲量联行华南区研究部总监曾丽表示,由于未来中国经济增长持续放缓,因此大多数公司特别是跨国公司用于办公场所的资金预算仍趋于保守,除非较低的租金能够有助于长期成本的节省。预计未来12个月净吸纳量将为40—45万平方米左右,新增净吸纳量将主要来自未来竣工的办公楼,而现有项目的入驻率将基本保持稳定,整体空置率将上升至大约10—12%。

    在租金方面,由于提高租金会带来租户的外流风险,全市整体租金增长预料将放缓。虽然净吸纳量提升,但是部分成交是租金优惠带动搬迁至新竣工大楼,对租金增幅帮助有限。综合上述因素,预计未来12个月全市范围内办公楼租金仍保持平稳。

    调运攻略
    嘉宾 易理调运专家黄韵菱

    作为广州市21世纪城市中心商务区的一个重要组成部分,珠江新城未来的发展早成为了社会各界关注的热点,从堪舆学的角度来看,其位于白云山脉之南、珠江流域之北,具备了阴阳相济、藏风纳气的地理优势。同时纳越秀山脉、瘦狗岭山脉、五山、茶山之旺气,兼有绵延秀丽的白云山作为其“玄武”(注:堪舆学中用青龙、白虎、朱雀、玄武依次代表风水据点左、右、前、后四个方位)之靠山,玉带环腰状的珠江流域作为其“朱雀”之水,从“山管人丁水管财”的传统堪舆角度看绝对是完美的风水格局,特别踏入八运(2004年至2024年),其向方得八白财星飞临,且在地理上亦南临珠江,得“旺水”之气,自然会令“财气”增强。

    具体举例来说,位于冼村路与临江大道交界的中和广场,南临珠江水,面向临江大道,在东南位为三江水口所在,所以从求财角度来说属于一个非常稳定的格局,细分南面见水适合做带权威性质的生意,东南水口主名声在外,这样大的格局只有上轨道且在行业上处于领军地位的公司去选用,如果公司还在创业阶段,略有“庙小菩萨大”之嫌,反为经营带来压力。说到缺点,中和广场后方并没高大楼宇,靠山位略略缺失,如“孤家寡人”,经营起来会出现生意好但人手不足类缺点。

    又如位于黄埔大道的津滨腾越大厦,四面环路,虽然没有“真水”,求财气势比中和略差一点,但胜在道路交杂畅通,且在西南、东南位形成“四水归堂”格局,可以说是“以多取胜”,较适合一些求财门路多广的公司和做贸易相关的生意,必定取得格局所反映的“贷如轮转”之利。但说到缺点还是水路、外观上在珠江新城地域不形成很明显的竞争之势,即经营过程中容易产生盈利,但难成就为行业领头者。

    再如广州国际金融中心,从四方水路来说并没看出有很大优势,但从外形来说,圆桶状、红色流光勾勒菱形水晶的外形本身富有一定的“煞气”,对附近气场有一定的“掠夺”作用,即可以将其它楼宇的旺气和财气抢占过来,且附近楼宇形成左右砂手起一定的辅助作用,有利增加了气场的稳定性,作为办公场地,最适合一些异军突起且带有具大市场压力的生意。

    专家教路
    嘉宾
    高力国际项目销售及推广部董事黄润满

    广州的核心办公区域从当初的环市东一直到天河北,天河北曾是广州上世纪90年代到2010年间的金融中心区域,经过十多年发展到今天,珠江新城已经进入完善的成熟阶段,它不仅是广州CBD,还是华南第一CBD,目前所有现代资源配套都集中于此,广州超过75%的甲级写字楼也集中于此,优越性不可替代。

    最突出的优势在于其是政府重点规划的城市核心,是企业总部办公区,定位上有别于其它区域。未来的金融城板块目前尚未发展起来,预计在未来5到10年内也不能与珠江新城相比,而琶洲作为会展经济圈,只能算是对珠江新城功能的一个补充。

    珠江新城今年第二季度甲级写字楼平均租金录得159元/平方米,较高的供应量使得租金环比略有下跌,但跌幅收窄。虽然如此,目前珠江新城甲级写字楼的平均租金在全市是最高的,均价已经超过天河北。而随着区内多个高端超甲级写字楼落成并招商,将会有更多优质企业不断进驻,它的租金差距会与其他办公区域不断拉大。

    写字楼的租金回报在房地产投资里属于较高水平,一般能达到4%—6%,比住宅或公寓都要高。一个位于核心地段、具有先进硬件水平又得到优质管理的写字楼项目如果长期持有,预期租金回报能超过8%,同时物业升值回报预期也相当理想,因此,建议投资者要购买写字楼必须用中长线的角度去考虑回报。