商业项目大多选择自持部分物业，少数物业对外销售的模式，其中自持比例有高有低。随着成都大型商业项目的增多，面对有限的招商资源，招商成了整个商业体能否成功运营的最大难点。有的商业项目地段位置颇佳，却难吸引知名品牌入驻；有的品牌急需扩张拓展，却找不到对口项目。

　　租金开始探底回升，政府大举规划刺激消费，各路产业进军商业地产，商业地产一热再热……商业地产，看上去很美，一切似乎都在朝着好的方向进发。值得深思的是，在投资市场一片大好的形势下，成都商业地产项目的招商和运营未来将面临诸多问题。

　　开业难因为招商难？招商难项目开业时间推迟

　　从商业项目开盘的去化率，直接证明了商业地产中的投资热。从运营方式上来看，商业项目大多选择自持部分物业，少数物业对外销售的模式，其中自持比例有高有低。随着成都大型商业项目的增多，面对有限的招商资源，招商成了整个商业体能否成功运营的最大难点。曾有业内人士将商业地产项目与品牌商家戏称为一个个状况百出的单身男女，心存求偶需求，现实却不尽人意：有的商业项目地段位置颇佳，却难吸引知名品牌入驻；有的品牌急需扩张拓展，却找不到对口项目。

　　招商不是填场式应包括业态、品牌的组合

　　针对普遍存在的项目招商与品牌拓展难题，面对商业地产市场中普遍存在的招商难题，业界人士普遍认为这并不是开发商面临的最大问题，更大的问题在于定位、运营和资产管理，只有缺乏经验的开发商来才把招商当做是头等大事。对于这个问题，大家首先要清楚，招商并不是填场式的招商，而是组合式的，包括业态的组合、品牌的组合等等。

　　实际上，几乎所有的“开业难”，都折射出“招商难”的问题。招商难的原因来自四个方面，首先是开发商的开发经历，比如没有足够的专业能力、足够的项目开发实力，以及对城市建设、区域经济的了解较少；其次是规划能力，商业地产项目本身不足以吸引商家入驻，规划详情是主要的参考指标；第三个方面是定位，每个品牌商都有自己的开店计划、意向拓展城市，开发商需要非常准确地去了解这些信息，如果项目与品牌商的战略不匹配，项目规划不能给品牌商带来安全的环境，那么商家肯定不会入驻，这样一来开发商就相对比较被动。

　　最后一个方面是战略，一个商业地产项目是持续经营还是短期经营存在很大不同，尤其是整售的项目会非常影响品牌商家的信心，而切割出售的项目更不易受到青睐。

　　招商是件复杂的事情，需要成熟的运营团队来运作，也是一件长期积累的事情。前期调研很重要，不仅仅是简单做一些整合。”许多开发商开始寻求“外援”，重视商业项目的招商与运营，从上海、北京等商业地产发达城市请来知名商业团队来运营项目。引进品牌商家来促进商业的发展，表面上看起来，“外来的和尚”的确“好念经”。综合来讲，好的商业地产开发商追求的是股权合作、联盟式发展。开发商应该从规划、定位、战略等方面做好充足准备，这样才能有助于改善招商困境。

　　记者观察
　　商业项目集中上市未来压力会更大

　　对整个商业地产行业来说，真正的压力才刚刚出现。

　　未来两三年，成都将有数十个商业项目完工，大量新增供给将加剧市场的租赁和招商竞争。

　　在商业地产市场整体并不乐观的当下，蜂拥而进的投资突围得靠自身商业模式的努力。如果找不到有效的运营竞争模式，诸多狂热跟风的投资可能只能是“竹篮打水一场空”。

　　商业项目能否成功运营跟很多因素相关，市场定位、周边消费潜力需求和经营者的统一管理等等，都是需要关注的内容。

　　位于贝森路的西村大院项目相关负责人告诉记者，“从项目本身出发，去挖掘项目优势，做出自己的商业特色，避免在未来出现商业同质化现象，在激烈的市场竞争中，才有生存之地。”