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昆明商业地产十大警示录 繁华背后的警报

2013/6/19 14:28:06 五星网 浏览: 【字体:
文章导读:   昆明城,东西南北中,各个区域都在建着自己的商圈。未来两三年,昆明商业要超过1972万平方米,总和超过香港。    数据看上去很繁华,但背后,也拉响了诸多警报。    有人说,昆明商业体量太大,市场没有那么大的需求,也有

    昆明城,东西南北中,各个区域都在建着自己的商圈。未来两三年,昆明商业要超过1972万平方米,总和超过香港。

    数据看上去很繁华,但背后,也拉响了诸多警报。

    有人说,昆明商业体量太大,市场没有那么大的需求,也有人说满城都是城市综合体。

    还有人说,超市、电影院全城密集分布,有那么多的人去看吗……总之,这两年来,有关于昆明商业体量集中大爆发,是否存在泡沫等讨论一直不绝于耳。但真相是,体量大只是表象,对于商业来说,真正的硬伤是招商雷同、定位偏差、运营乏力等导致的内力不足。

    反映在市场上,虽然不时有新商圈兴起,但是老商圈也在升级,昆明商圈格局不时被革新。犹如三国时期,赤壁之战中曹操被孙刘联军击败,形成了三国鼎立的雏形。昆明商业格局也正在被一些新商圈所打破,并且逐步形成自己的区域影响力。昆明商业早期百货大楼一家独大的历史不再,大家各执一旗,未来核心商圈之外,多商圈并存已是常态。

    这些警示性信号释放出之后,作为商业地产的开发商和运营者应该找准自身的位置,进行差异化定位才是王道。

  警报1 体量超香港

  1999年世博会时,以写字楼为代表的昆明商业地产有过一个蓬勃发展期。最近两三年,昆明商业地产又开始新一轮的“井喷”式发展期,最直观变化就是商业体量猛增。根据一个数据显示,2011年,昆明人均商业面积接近2平方米,这个数字超过了很多一线城市,包括深圳、香港。近期,某商业机构又对外公布数据,未来昆明将会有“1972万平方米商业”相继入市,以700万区域人口来算,人均商业占比接近3平方米,这个数据直超发达国家人均商业占比。

  你可以说,昆明是旅游城市,会有发展后劲支撑,但是说总归说,这些商业体量上市后,如何存活下来才是关键。

  警报2 自持比重少

  商铺全部销售,带来的问题就是商家单打独斗面对市场,难以拥有聚集大商圈人气的先天不足。这两年,商业地产多了,投资者挑剔了,商业地产全部销售者少了,于是出现了自持商业的模式,尤其在城市综合体建设中,很多项目都打出自持概念吸引投资者。

  据不完全统计,目前约有七成商业项目自持比例达50%以上。顺城100%自持,去年3月份进入试运营的南亚风情·第壹城自持占到75%,西山万达广场自持占到90%以上。这个数据是本地品牌房企和国内知名商业地产企业自持商业的比例。

  越是高的自持比率,越有利于后期的招商运营。但现实是,除了大品牌房企,更多的本土房企的还是大量销售着商铺,有些房企对商业的自持比例甚至不到50%。在这种形势下,这些自持比率不高的商业项目不仅难以和大品牌房企的商业抗衡,而且面对商业地产竞争的激烈,自身也没有竞争力。

  警报3 价值被透支

  “一铺养三代”曾经是不少投资商铺人士的黄金守则,但这两年商业地产体量大释放同时出现的是股市不景气,引发了住宅和商铺投资热潮,使得商铺的价格被翻倍推高。

  以目前人气尚不足的呈贡新区某社区临街商铺为例,2009年以8000元/平方米的单价热销市场,到了2011年,这些商铺价格已经涨至3万元/平方米左右,租金为120元/平方米/月,在入住率和人气并不足的区域,这样的租金要赚回经营成本并不容易。

  在昆明主城区,目前城市综合体商铺的价格在5-10万元/平方米,社区商铺价格也在3万元/平方米左右,纵然如此,频频有商铺推出即售罄的火爆情况出现。

  商铺售价高,投资者要保证收益,只有提高商铺租金,而新片区商铺则面对着一个养商期,一旦租金过高,租商铺者就面对着收入与投资之比失衡的问题,于是租金和售价倒挂的问题也就出现了。业内专家称,商铺的投资价值在销售时已经被透支了一部分。记者调查时也发现,一些新建社区内临街商铺空置率高,或是这方面的原因。

  警报4 营销玩噱头

  随着产品类型的丰富,人们消费习惯的改变,简单的商场购物已经不能满足人们的需求,除了需求多样化,人们甚至开始挑剔购物环境,于是出现了各种模式新概念的购物中心,比如VC PARK,CBC社区商业中心,开放式体验型Park Mall……这些代表着一种购物新模式的英文单词,其实也是商业综合体营销方式上所卖的一种噱头。

  要不同于一般的城市综合体,要和区域内的精品项目区分开来,每个项目在定位上都是各尽其能,各具特色,同时,还表现在商业业态创新型组合上,以及产品设计上等方面,都是洋气十足,个性十足。

  业内也说,商业项目能做到差异化定位最好,最担心的就是换汤不换药,只是玩营销概念。

文章关键字:昆明商业地产,昆明商圈格局
来源:云南信息报 作者:  编辑:8037 返回顶部
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