“我们这边公寓卖的是经营使用权，28平方米的公寓24万元一口价，40年使用权到期后会优先通知你是否需要续约。”位于佛山南海区的广佛智城，一位置业顾问如是告诉记者。

　　据记者了解，此类商住房项目土地性质为农村集体经营性建设用地，其使用权出让40年，到期后可由村集体无偿收回，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

　　根据南海区印发的政府文件，农村集体经营性建设用地不能用于建设住宅或类似住宅的居住用房，或将地上已有的其他用途用房改为居住用房，违规的将由区住建、国土、规划等相关政府部门依法查处。

　　通过相关政府文件也可以看出，集体经营性用地流转入市，旨在提高集体土地开发利用价值，建设商业办公写字楼仓储等，吸引企业进驻，发展其中的商业价值。

　　然而据记者近日走访调查发现，在佛山市南海区不少集体土地流转入市的商业项目乱象丛生。销售人员“出售”集体土地上含居住性公寓，还有项目甚至打着产业园，特色小镇的名义，吸引投资者以“买”公寓的名义购买集体建设用地上的在建公寓，实则签的却是使用权转让合同以及租赁协议，有不少业主也因此引发退房退款纠纷。

　　对于相关情况，记者致电致函涉事企业，佛山市南海区人民政府以及佛山市南海区国土城建和水务局进行采访核实，截至发稿，未获进一步回复。

　　出售租赁使用权

　　包装成互联网产业园、特色小镇的商业项目，公寓所属地块实际上为集体经营性建设用地，而公寓的出售价格也较为便宜，均价在6000~10000元每平方米之间。

　　“广佛智城公寓这一块地是跟联村租的，我们卖的是经营使用权，40年到期后有可能会续约，到时候要看村里的意思。”广佛智城的工作人员告诉记者。

　　记者走访现场发现，广佛智城只卖使用权的公寓价格较低，28平方米复式仅需24万元即可购得一套，而土地产权所有者仍为村集体所有。“到期后会优先咨询你是否续签，如果不续签，使用权就归还给开发商。”

　　位于佛山南海大沥的广佛智城，是广佛国际商贸城的核心项目，属于佛山市三旧改造重点工程，也是都市型产业标杆项目。40亿巨资打造，南海新城市中心的第一大全功能都市综合体。项目占地约393亩，建筑面积近80万平方米。记者在广佛智城外围发现，目前已有腾讯、阿里巴巴、京东、新浪等各大互联网巨头进驻。

　　而在广佛智城不远处的特色小镇“邻里生活小镇”，也同样存在农村集体建设用地以“卖”公寓的名义转让项目的使用权。“我们这的‘长租公寓’可以买，一次性买20年使用权年限。邻里生活小镇是40年的商业用地，均价在6300元/平方米，毛坯房，装修好后托管可以给我们放租，到期可以续约。”该项目的置业顾问告诉记者。

　　上述包装成互联网产业园、特色小镇的商业项目，公寓所属地块实际上为集体经营性建设用地，而公寓的出售价格也较为便宜，均价在6000~10000元每平方米之间。

　　类似于这种取得农村集体经营性建设用地使用权拿来开发带居住性质的公寓的商业项目并不在少数。记者接连走访了丽日广场、南舜·怡海港、南约星空广场3个商业项目，相关销售人员均向记者表示：“项目卖公寓，签的是使用权转让合同以及租赁合同，公寓地块是农村集体经营性建设用地，使用权到期后可续约。”

　　收楼仍是块空地？

　　有业主向记者表示，签了约买了公寓到了收楼现场发现居然还是一片空地。

　　农村集体经营性建设用地流转入市，使得许多开发商有了新的寻租空间，然而，违规操作背后，也引发了不少业主与开发商的纠纷。

　　作为农村集体经营性建设用地的标志项目之一，广佛智城引起了众多业主的不满。据记者不完全统计，在广佛智城公寓被以转让使用权的形式“出售”后，与近109位业主引发纠纷，其中包括按揭商贷一年多仍未下来，到了收楼时间却发现公寓仍是空地，买房实际上却是租房等纠纷。

　　买房变租房，这让业主李小姐（化名）很是无奈。

　　2017年9月，家住广州的李小姐接到推销电话说20多万元就可以在佛山南海大沥拥有一套复式公寓，第一层计价，第二层免费送，而且是双地铁的物业。

　　听到这么一通推销，李小姐心动了，于是以首付款186813元，银行按揭62244元，总计249057元的价格买下了位于广佛智城的一套公寓。李小姐告诉记者，对于在购买公寓期间其产权情况完全不知情。“售楼人员当时完全没有和我说该物业没有产权，我没买过公寓，以为交清房款后就可以拿房产证，完全不知情有‘转让使用权’这种情况。”

　　但当她签完合同时，才发现实际上签的只是《物业使用权转让合同》。“签完后我想起来问他们房产证什么时候取，他们这时候才说那个‘使用权转让’合同就是了，说公寓都是用这个代替房产证。”李小姐发现不对劲后向开发商要求退款。

　　事实上，所谓的购买广佛智城的公寓，实质上只是租用广佛智城公寓的物业使用权。

　　根据李小姐提供的与广东广佛智城商业地产投资有限公司签订的《物业使用权转让合同》对于乙方的权利义务有如下规定：本合同期满之日，乙方应依照约定的期限将物业使用权归还给甲方。

　　而另一位业主林先生却遭受了按揭商贷迟迟未下来的困扰。“我是2017年11月份买的，交付了一半的首付，另一半做按揭贷款，提交了很多份资料但至今仍未贷下来，后来我就不贷了。”

　　此外，更为离奇的是，有业主向记者表示，签了约买了公寓到了收楼现场发现居然还是一片空地。“我是2017年3月份买的广佛智城一期的公寓，当时8000元/平方米左右，签的合同承诺是2017年12月31日交楼，但是现在都2019年了，我们所买的公寓还是块空地，就围起来而已，而且未交付的违约金也没有赔付。”

　　根据业主张先生提供的《物业使用权转让合同》显示，甲方2017年12月31日前将该物业交付给乙方。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。

　　据了解，早在2017年1月就有媒体曝出，同为集体经营性土地流转入市的商业项目丽日广场因公寓变办公，买房变租房遭到了1700名业主的维权纠纷。最后，丽日广场售楼中心不得不与众多业主分批登记办理退房手续。

　　就广佛智城相关纠纷，记者致电致函了广东广佛智城集体有限公司，截至发稿，未获进一步回复。

　　“南海模式”暗生“灰色地带”

　　南海按照中央试点要求，结合地方实际，开始了近四年的农村集体经营性建设用地入市改革试点探索。

　　事实上，作为农村集体经营性建设用地，并不能用于建设住宅或类似住宅的居住用房，该用地40年使用权到期后还可能面临着被无偿收回的风险。

　　根据2014年9月10日佛山市南海区人民政府印发的《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》（下称“实施办法”），其中规定，通过流转方式取得的集体建设用地不得用于建设住宅或类似住宅的居住用房，也不得将地上已有的其他用途用房改为居住用房；但经批准利用集体建设用地建设保障性住房及村居社区公寓除外。区规划部门不予核发建设工程规划许可证，区住建部门不予核发施工许可证、房地产权证。

　　而其中如何“流转”入市，出让给开发商，实施办法规定，村（居）集体经济组织按照《佛山市南海区农村集体资产管理交易办法》等规定进行公开交易，将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向村（居）集体经济组织支付出让价款。出让期限届满的，集体建设用地使用权由村（居）集体经济组织无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。

　　2015年12月11日，佛山市南海区人民政府《关于印发佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》显示，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。其中商服产业规定为批发零售用地、商务金融用地、住宿餐饮用地（不含酒店等住宿类用地）和其他商服用地。单位或个人通过出让、转让、租赁、作价出资（入股）等方式取得的农村集体经营性建设用地用于建设住宅或类似住宅的居住用房，或将地上已有的其他用途用房改为居住用房的，由区住建、国土、规划等部门依照相关规定进行查处。

　　农村经营性集体用地得以流转入市背后，是佛山市南海区在2015年作为全国33个试点县（市、区）行政区域试点农村土地制度改革之一，对农村集体用地流转入市尝试新的探索。

　　2015年2月25日，全国人大常委会决定广东省佛山市南海区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施部分法律规定，标志着农村土地制度改革三项试点正式启动。南海按照中央试点要求，结合地方实际，开始了近四年的农村集体经营性建设用地入市改革试点探索。

　　据悉，自试点工作启动以来，南海区依托地处珠三角腹地的区位优势，借助农村土地股份合作制改革实现土地的所有权、承包权、使用权三权分离，农民集体逐步开始经营性建设用地自发流转的探索，农村土地要素得以充分参与工业化和城镇化进程。南海由此完成从传统的农村社会向现代工业社会的转变，创造了闻名全国的“南海模式”。

　　然而，目前记者走访发现，集体经营性建设用地在流转入市后，却滋生了公寓销售的乱象。事实上，相关乱象早在2016年就曾有媒体报道，然而至今仍未得到有效整治。就相关情况记者致电致函了佛山市南海区人民政府以及佛山市南海区国土城建和水务局，截至发稿，未获进一步回复。
　　（原标题：佛山南海公寓销售乱象调查 记者：陈靖斌、童海华）