武林广场地下商城如何打造自己的商业模式？

　　杭州商业地产投资顾问公司赢商投资总经理方芳说，杭州地铁如果照搬香港的模式，可行性不高，因为香港地铁地上、地下部分的商业开发都是由地铁公司来运作，所以香港的上盖物业和地下商城、通道之间可以形成一个无缝链接，而杭州则由几个不同主体来开发，要实现无缝链接的难度不小。

　　上海的人民广场站现有三个比较大的地下商场：迪美购物中心、香港名店街、华盛街，定位都偏向于白领与年轻时尚人群，走前卫、流行路线。

　　方芳认为杭州的地铁地下商城定位不宜过于低端、单一，“几万平方的体量纯做市场类的业态成功的可能性是不大的。”她说，“如果武林广场地下商城的定位和龙翔、明珠趋近，首先档次太低，与周围的商业形态不符合，第二这种业态本身就在走下坡，类似市场也都在转型之中，我觉得在一个比较成熟的核心商圈里去做这些不大合适。”

　　她给出了建议——做配套，“我认为武林商圈目前最多的是百货类的业态，然后是一线品牌的连锁店，而最欠缺的是吃的、玩的和体验类项目等配套，这些对一个成熟的商圈来说是必不可少的。武林商圈原有的商业氛围是个天然优势，再加上地铁带来的人流，应该把这些资源好好利用，合理配比商城的业态，前景还是值得期待的。”

　　地铁之于商业项目是把“双刃剑”

　　香港的购物中心中60%都属于地铁上盖物业，香港地铁上盖物业的建设与营运模式已非常成熟，结合其国际旅游购物中心的城市定位，地铁与商业的完美结合使得地铁上盖物业的商业价值得以最大化，并带动了周边商业的发展。

　　方芳分析说，商业综合体的开发，是一个专业性极强、难度极高、风险极大的系统性工程，对开发商的操盘能力是非常讲究的。“并不是下面通了地铁就一定能成。”

　　方芳说，地铁对于一个商业项目来说可能是一把“双刃剑”，它可以迅速把人拉进来，但当你自己做的商业项目不是很强的时候，地铁反而会加速把人带到别的地方去。”

　　考量杭州的8个地铁上盖综合体，多个开发量都在20万方以上，最大的达到了100多万方，“据我所知，杭州本土开发商还没有能够操盘二三十万商业综合的成功经验，可见，要把这些综合体运作起来难度不是一般的大。”

　　“万象城之所以能够起来，与引进成熟的管理模式和先进的运作经验有密切关系。”方芳说，除了万象城，钱江新城的另外两个综合体高德国际和来福士都是引进外来成熟的商业地产公司来操盘的。

　　方芳认为临平南站上盖综合体(翁梅站)和下沙金沙湖板块的龙湖天街有成为区域商业中心的潜力，“临平这个南站所在的新区已经比较成熟了，而且临平老城区没有一个商业综合体，而金沙湖板块可以通过地铁去辐射下沙这个区块，还可以拉动九堡、乔司这几个区域的消费。九堡作为杭州东部交通枢纽，区位优势明显，也有可能做起来，不过还是要看由谁来做，怎么做。另外大型商业综合体的开发也要与整个城市或者区域的发展速度相对应。”

　　商机扫描

　　杭州地铁，开启了哪些商业项目？

　　50个左右地铁站厅内部商铺

　　杭州地铁商铺招商准备工作在去年就已经开始了。今年2月8日地铁集团召开的新闻恳谈会上，相关负责人公布了商铺招商的一些初步设想：地铁1号线将参照香港“只租不售”模式，业态种类地位为便利店、食品店、以引进连锁品牌商家为主。

　　根据杭州地铁官方网站的信息显示，地铁1号线的商业资源由三部分组成，一是车站主体的小商铺，设置在检票口附近；二是站厅里的ATM机以及自助设备空间；三是面积较大的商业空间。

　　据初步统计，杭州地铁1号线公共区商铺仅有50个左右，主要为15平米的超小商铺和40－80平米中小铺，其中面积较大的商业空间包括凤起路站、城站站、文泽路站、临平站等。

　　近10万平方米的武林地下商城

　　武林商圈寸土寸金，向来是商家必争之地。

　　去年11月30日，杭州武林广场地下商城建设有限公司(以下简称项目公司)临时办公楼落成并正式挂牌。

　　武林地下商城总建筑面积9.6万平方米，其中地上0.2万平方米(包括汽车坡道，出入口及竖井等)，地下9.4万平方米(地下一、二层为商业餐饮，地下三层为汽车库)。

　　建成后，武林广场上将有6个地面出入口连通商城，还要建一个下沉式广场。广场上除了人行出入口，东西两侧还有两个双车道的汽车坡道，方便来沿线购物的人停车。

　　地铁集团称，开发后的武林广场将弥补商圈现有不足，对周边的物业形成有效连接，促进武林商圈联动。

　　8个大型地铁上盖商业综合体

　　去过香港的人一定会惊叹依托于地铁而建的时代广场、郞豪坊、又一城等气势恢弘的大型商业综合体。杭州地铁引入了“地铁+物业”的香港地铁模式，在地铁一号线的商业开发规划中，8个大型商业综合体轮廓清晰可见。

　　2月8日，记者在现场看到，七堡车辆段综合体的雏形初现：5000根巨型水泥柱支撑起巨型上盖平台，可开发总面积达到102万平方米，今后地铁1号线、4号线车辆的运营库、检修库，综合维修大楼和控制中心等地铁功能建筑被设置在“盖子”下方。

　　上盖部分，被用做开发住宅和商业项目，地铁集团董事长邵剑明说，其中63万方用来开发住宅，“如果按照1万元/平方米的单价计算，住宅开发一项可以收回63个亿，这笔钱可以投入到地铁的运营。”

　　而最大的“亮点”在于一个宏大的商业开发方案：约20万平方米的酒店、商场、写字楼，同时为了方便这里的住户，综合体内还将配套建成幼儿园、小学等设施。

　　比七堡车辆段综合体更值得期待的是武林广场站上盖物业综合体，地铁集团下属置业公司在去年11月拿下了武林广场04号“黄金宝地”，该地块位于中山北路和环城北路交叉口的西南角，北面为西湖环球文化广场，毗邻杭州大厦、武林广场及延安路等传统商业中心区。