天津写字楼路在何方 发展瓶颈众说纷纭
从2004年起,天津的房地产市场已经走进了全国前列,尤其是住宅产品的火爆、价格的稳定,得到了业内的普遍赞扬,同时,商业地产也不甘落后,各种形式、各种业态全面开花。但是,在这其中,一个薄弱环节也越来越明显地暴露出来———那就是写字楼市场发展的相对迟缓。
在2004年,天津新增写字楼项目不超过 10个, 2005年年初到现在,新增项目仅有 3个,而目前市场上在售的项目不超过 6个,这一现象肯定是不正常的。以北京为例, 2004年新增写字楼项目超过 40个, 2005年截止到目前更有超过 30个项目的市场增量,而且已经形成的以 CBD和中关村两大阵营并辐射整个二、三环的市场格局,从概念到规划,从产品到功能都进入了在良性竞争中不断发展的态势。
早在去年,一些业内专家就曾预测: 2005年将是天津写字楼市场洗牌和发展的一年。但到目前为止,我们仍难看到市场强有力的反弹迹象。对于与此相关的一系列问题,众多业内人士在本周四的尖峰地产论坛上结合各自项目发表见解,展开了一场围绕“操作经验”与“市场预测”的对话。
刘玉录:小白楼 CBD症结何在
从去年下半年以来,天津写字楼市场的发展并不像住宅市场那样火爆。分析各地经验,写字楼多是集中在 CBD地区的高层建筑,因此,要想探寻写字楼发展的突破点,就一定要了解
CBD的特点、 CBD应该具备哪些条件。按照要件分析, CBD应该具有八个条件:一是高盈利产业集中,以第三产业为主;二是商业空间密集度高;三是交通的通达性好;四是应为城市的最高地价区;五是与城市发源地及目前地理中心有一定关联性;六是良好的社会服务水平、技术设施和城市景观;七是借助信息交换设备维持
CBD在区域经济中的控制作用;八是集中了信息、科技领域内的特定阶层人群。
此外,还有几个模式可以参考,其中四层划分的“墨非模式”可以对照小白楼 CBD地区———最内中心区为零售业圈,向外依次为零售业务服务区、以办公和旅馆业为主的区域以及商业活动较弱的区域。
通过小白楼地区与成熟经验的对照,我们可以发现一些阻碍 CBD写字楼发展的问题。首先是交通薄弱,该地区与具有通达性的交通干道还有一定距离,平时堵车严重,开车、打车、乘坐公交车都成问题,这一点制约了 CBD的整体发展。再如关于金融机构的密集度,小白楼从近代以来就是商业聚集地,但是银行机构却相对较少。以日本东京市 CBD地区为例,在半径 7000米的范围内有 220家银行,英国伦敦市
CBD区内有外国银行 554家、本国银行 112家之多。而我市的小白楼以及南站地区却只有少数的几家银行。此外,小白楼地区的建筑面积也远远达不到国际经验的 300万平方米,因此在商业结构、交通、商业密集度等多方面均被制约,发展受到很大的影响。
张建军:超前创新是关键
写字楼产品能否发展得好,首先取决于供需比例,在供需比例平衡的情况下,另一决定要素就是能否适应竞争。操作一个成功的写字楼项目是我们企业的理想,我们在研究产品、市场、管理、客户等多个方面都下了很大工夫,也取得了良好的效果。
海河之子是一个综合体建筑,其本身含豪华酒店和写字楼两种产品。当时取得这个项目的时候,是基于对海河景观及海河开发的看好,项目恰好位于河的弯曲处,具有双面沿河景观。另外,如何保证产品品质很关键。
在设计时,我们力求使项目结合地段和需求而不同于常规的写字楼,进行超前于市场的创新设计。例如目前推出的“套房式”产品,具有舒适、自由等以往写字楼不具备的典型住宅优点,其方式和功能都比较自由:套型配置比较新颖,里面的隔断空间可以用作会议、办公或用于休息的卧室,还有套内卫生间。在产品上,我们尝试比较灵活的模式:单位为 180至 250平方米,可以自主选择是否将各个房间打通,可以自主选择是否精装修交工,并选择产品的变化和变更模式等,很多客户对此均表示认可。在管理方面,我们提升了物业管理的力度、扩大了服务范围,提出了“统一管理”的模式,是为了给投资者以最大升值空间的回报;同时项目依靠服务升级,延伸了良好的市场预期,使客户信心倍增。
凌朝翔 ICTC经验谈:定位要准确
今天看起来,写字楼的开发和出售比较依赖于大经济环境,随着我们这几年盖了这么多写字楼,行业似乎又掉进了一个新的“怪圈”里,而实际的因素是非常复杂的。
万顺当初做 ICTC写字楼项目的时候是在 2002年,到 2004年全部销售一空,用时一年零六个月。当初在定位的时候,一方面期望天津经济能尽快火起来,另一方面也面临着与住宅市场的竞争———因为当时大量的中小型企业选择在住宅小区里办公是一种非常普遍的现象。但是,这类客户并不是万顺的客户对象,我们当时提出的口号是“天津写字楼大搬家”,也就是换办公场所的意思。
另一个问题是,我们当时分析的写字楼市场,面临的功能定位并不确定。当时大部分写字楼底商部分全是商业,从功能分区上会在上边分出一部分公寓或一部分酒店,这是经济形势压迫大家不得不考虑多种经营渠道和方式缓解投资压力,试图把写字楼高风险的产品做好,但是从当时的情况来看,这并不是通行的模式。大家知道, ICTC是一个烂尾楼,当时我们看着图纸无从下手:下面有群房,有商业有娱乐中心,还有酒店。后来经过对天津市场的分析,我们做出了一个比较大胆的决断———把一切功能合并为一,做一个纯写字楼项目。后来证明,这个选择非常成功。
张志强:市场处于萌芽期
在2006年天津写字楼市场将成为一个发展的萌芽阶段,而目前供需是相对平稳的。以三联广场的项目销售为例,其潜在需求很大,并且潜在需求的 80%集中在 100到 200平方米之间。到目前为止,三联广场一直把产品定位于企业总部,实际销售情况也的确如此, 18层以下全部售罄,且大部分是整层销售的。
从2006年到2008年,应该是天津写字楼市场走出萌芽阶段升级到发展阶段的时期。写字楼市场的需求受整个城市经济的影响是其最大的瓶颈,天津市场目前还处于拉伸阶段,还没有进入一个平稳期,所以现在潜在需求很多,真正的需求释放得并不很饱满。此外,天津甲级写字楼目前不多,这属于一个正常的现象,从需求及整个环境来看,天津还没有发展成像北京那样的全球化发展的经济城市。
相信随着这些外因内力的不断推动,天津的写字楼市场必将有一个质的飞跃,这还需要所有开发企业的努力,争取让天津的写字楼市场也尽早走向全国一线行列。(作者:吴江)
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