从历史数据来看，由于春节的原因，一季度通常是写字楼市场淡季，供应和成交量仅占全年总量的15%左右；二季度市场开始回暖，下半年出现集中放量。而与往年不同，今年写字楼市场提前回暖，一季度的写字楼市场供应需求皆表现强劲，全市共计新增写字楼供应34.01万平方米，同比增长78.67%，成交36.14万平方米，同比增长42.86%，成交均价13919元/平方米，与去年同期基本持平。

    受政府加强宏观调控、限制房地产市场投资行为的影响，2006年上海写字楼销售市场的供求比仅为1：0.89，相比2005年1：1.03的供求比，呈现需求增幅有限、供大于求的态势。而2007年1季度，供求比上升至1：1.06，也预示着今后上海写字楼市场将步入快速增长、供需两旺的发展局面。

    产品供求趋于丰富合理

    实际上，从近年来外资在沪的收购举动就可对这一市场趋势有所洞察。2006年全年上海发生外资整体收购案例约20宗，比2005年增加了115%。外资收购的对象主要为优质写字楼，以及将高档住宅项目包装成为服务式公寓。由于这些物业均以出租来获取长期租金收入，具有稳定的收益，投资风险相对较小。在目前上海房价高企、住宅物业受到政府重点调控的情况下，写字楼等商办类物业的投资价值愈加显现，这也成为写字楼市场发展的内在动力。

    从一季度写字楼供求的面积段分布情况来看，80-160平方米仍然是市场供应主力，占供应总量的40.5%，其它面积段的比重在20%上下。

    80平方米以下的小户型由于存在总价优势，一贯受到中小投资者的青睐。80-160平方米的户型作为主流户型，尽管在2006年出现供过于求，但供求矛盾正在趋于缓和，市场去化率逐渐上升。160-300平方米的户型去化率加速增长，反映了许多公司由单纯租赁办公场地转向购买写字楼自用或兼作投资。300平方米以上户型的产品中有很大一部分是园区型办公楼，这些项目在环境和性价比上具有优势，不仅在租赁市场，也在销售市场引起了关注。

    各个面积段的户型保持了均衡而良好的去化，表明写字楼市场产品和购买客户群趋于丰富，市场发展前景看好。

    新增供应“内外开花”

    相对于2006年全年的供应结构而言，今年一季度写字楼新增供应的区域分布上差异较大，主要集中在内环以内和郊环以外两个环区，新增体量分别占总量的45.7%和22.1%。其中，内环以内的上市项目主要以准甲级写字楼为主，由于市中心区优质甲级写字楼一般只租不售，而这些准甲级的写字楼推出，往往能吸引自用型的公司购买者和有实力的投资人或机构。郊环以外的项目主要以160平方米以下的中小户型推出上市，以吸引中小投资者。