写字楼市场呈上升态势租赁市场年底供应加大

　　2006年第三季度深圳写字楼市场整体呈上升态势。由于下半年企业的换房需求增加，本季度写字楼空置面积得到明显的消化。福田中心区的甲级写字楼仍是租赁热点，其中以大面积的单位成交居多。从行业需求来看，由于金融、保险和物流等行业受近期宏观经济政策影响相对较小，对甲级写字楼仍保持较高的需求量，在总体需求中占较大比重；物流企业选择办公地点向西移动的趋势仍在继续。

　　销售方面，本季度深圳写字楼总体销售市场依旧活跃，福田中心区的荣超 经贸中心 在短短两周内预售出三万多平米的办公面积；竹子林片区的中国经贸大厦本季度也取得了较好的销售成绩。随着地铁大厦、卓越时代广场、金中环商务大厦、凤凰大厦 和免税大厦的入伙，2006年底深圳写字楼供应将有大的增长；而销售方面，位于中心西区的在建写字楼项目——时代科技大厦、联泰大厦、万轩国际目前均进展快速，预计这些项目的相继入市销售将形成该片区两年以来最大的市场供应。

    自住型需求比重增加

　　在今年一系列调控政策影响下，本季度深圳市总体住宅销售市场较上季度有所降温，新房供应量减少，需求旺盛的局势有所缓和——季初，新房成交量出现大幅下滑；随后调控政策逐渐清晰，置业者观望的态势逐渐被打破，成交量有所回升，楼市交易逐渐趋于平稳，同时新房和二手房价格涨幅也明显减小。但高档住宅并未受到大的影响，由于国家禁止别墅用地和低密度住宅的用地供应，日渐稀缺的高档住宅物业依然受到置业者的追捧，本季度深圳高档住宅市场呈现供求两旺的局面。

　　此外，171号文、108号文（《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》）的出台，以及贷款利率的上调，再次对住宅投资市场造成影响，投资客明显减少，自住型需求在购买者中所占比重增加。

　　三级市场方面，虽然本季度初二手住宅交易受到一定影响，但关内开发用地的零供应和新房供应的逐渐减少必将加速二手市场的发展，其分流新房需求的功能也将日益增强，因此预计未来从一手房分流转移的自住型客户将给二手住宅市场带来强劲的刚性需求。而受买卖市场日趋理性的影响，整体住宅租赁市场也将日趋活跃。

    零售行业需求较大商铺投资相对活跃

　　本季度零售行业对商铺需求较大：沃尔玛本季度扩张迅速，已签约燕南路88号 和君逸世家，并将原山姆会员店改为购物广场重新开业；苏宁电器同时签约华强北的群星广场 和南山区的西城印象，华强店将于十一黄金周开业。

　　大型购物中心方面，位于福田中心区怡景中心城顺利进入招商 最后阶段，已有超过300家国际品牌商家与其达成合作协议；同在福田中心区的星河CocoPark已经交付租户装修，并陆续开业；位于南山区的天利18街，在家乐福超市签约进驻的带动下，其它铺位招商情况良好；益田假日广场目前正与多家知名零售商洽谈合作事宜，中影嘉禾影城已签约入驻。此外，华润二期在本季度也已经开始着手招商准备工作。

　　相对住宅市场，本季度商铺市场投资活跃：新供应商业项目销售情况良好，华强东商业中心开盘当日基本售罄；新梅龙·站前商业街在发售当日也达到70％的销售率；大宗投资方面，中信深圳集团与平安信托投资于8月25日签署30亿元的战略合作协议，其中20亿用于购置中信部分优质资产（即中信城市广场）；美国保德信集团以9.5亿购得怡景中心城50％的股份。

　　值得关注的是，一些中小开发商由于自身经营能力有限，开始将其持有的商业物业转营为售，造成本季度社区商铺及中小型商业供应量有所增加；同时，越来越多的实力开发商则着眼于长期回报，大型商业项目中只租不售的模式逐渐成为主流。

　　尽管171号文提高了外商投资工业物业的门槛，但由于深圳投资环境的改善及世界知名企业的纷纷进驻，多家大的基金公司都对深圳的工业物业表现出浓厚的兴趣。科技园中区由于土地的充足储备和配套的不断完善，逐渐受到企业的关注，目前正与多家世界知名企业洽谈合作事宜。