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易宪容:房价过高,和土地无关

2009/3/19 15:42:00 五星网 浏览: 【字体:
文章导读:    在两会上,全国工商联提出,房价这样高,国内居民购买不起,最大的原因是地方政府收取的土地出让金过高以及收取的房地产相关税费过高,从而导致了过高的房价。因此,政府不调整房地产过高的土地出让金及相应税

 
  在两会上,全国工商联提出,房价这样高,国内居民购买不起,最大的原因是地方政府收取的土地出让金过高以及收取的房地产相关税费过高,从而导致了过高的房价。因此,政府不调整房地产过高的土地出让金及相应税费,房地产市场的价格要跌下来是不可能的。该提案一上会讨论,立即引起大会及各媒体广泛的注意。有人认为,这是2004年房地产泡沫争论的继续。
  我们房地产的税费过高,是不争的事实。房地产税费收取过高要调整也是必然。但由于房地产刚发展10年,房地产税制方面存在不少问题需要改进。

  认为房价是由于地方政府土地出让金过高而导致房价过高,本文是不敢苟同的。其实,对于房价过高的问题,尽管原因很复杂,但无论从经济学的学理上来看,还是从日常生活经验来看,谁都知道主要原因何在,也知道住房的价格到底是如何决定的。

  从经济学的理论来看,房价并不是由土地的价格决定,而土地的价格是由房价来决定的。特别是在中国,这种情况更是明显。因为,在土地交易没有市场化之前,土地的交易往往是在台下进行,其土地如何定价,定价多少完全是非市场的因素。试想,在这种情况下,其收益率是无法用经济学理论来计算的,因此,以这种方法转让交易出去的土地往往会与市场的价格相差很远,从中非市场化因素过大。

  至于土地交易市场化之后,在土地拍卖过程中,土地的价格到底是多少,就在于房地产开发商对所拍卖之土地建筑住房价格的预期。

  如果房地产开发商预期到该土地建筑住房某种格有市场,房地产开发商就会根据这种预期对拍卖土地出价。如果土地出价的成本远远超过土地开发后住房收益的预期,那么房地产开发商是不会出价拍卖该土地的。

  但是,房地产是一个高风险的行业,房地产开发商对建筑住房价格的预期只能建立在购买土地当时的分析上,一旦市场变化,市场实际的情况可能与预期价格相差很远,从而显示出土地成本过高的压力或风险。这是房地产开发商必须承担的风险。而不能够因为市场的变化所产生的风险说是土地交易价格过高。因为,房地产处于上升期,房地产高收益是十分明显的,但是当房地产处于下降的通道时,房价的调整可能使得土地出让金在总成本比重上升,自然会显示出土地出让金的负担沉重的问题。而这些风险是房地产开发商要承担的东西。因此,土地价格是由房价来决定的,而不是相反。反之,如果住房价格是由土地成本来决定,那么早几年中国住房是由成本来定价,中国房价能够快速飚升吗?

文章关键字:观点,易宪容
来源:钱江晚报 作者:易宪容 编辑:8011 返回顶部
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