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杭州本土房企,为何节节后退?

2014/5/22 17:25:25 五星网 浏览: 【字体:
文章导读:绿城、南都、金都,在蒋村发家的本土房企三驾“马车”,曾是杭州房地产界的骄傲。虽说时势造英雄,但时移势易,南都已被万科收购,金都元气大伤,融创收购绿城中国也即将成为事实。 经历一波波调控的大浪淘沙,面

  绿城、南都、金都,在蒋村发家的本土房企三驾“马车”,曾是杭州房地产界的骄傲。虽说时势造英雄,但时移势易,南都已被万科收购,金都元气大伤,融创收购绿城中国也即将成为事实。

  经历一波波调控的大浪淘沙,面对外来大鳄声势逼人的开疆辟土,本土房企为何节节后退?其背后的原因颇值得思索。

  对品质不顾一切地投入
  是种非理性?

  绿城、南都、金都……它们都是以做品质房产起家的,特别是绿城。但最终,南都卖给万科,金都元气大伤,绿城转让股份。难怪有人质问,房产商对品质不顾一切地投入,是种非理性?

  浙江的房产品一向以精致著称,记得万科刚来杭州时,对杭州本土房企打造的产品赞赏有加。而杭州万科在这几年,产品也渐渐地向中高端化发展:这从西溪蝶园二期和一期的差异化便可看出。

  相比外来房企的流水线生产,本土房企在房产品打造上更舍得投入成本。一直以来,他们都认为, 在合理的地价基础上,只要成本投入越多,房子就能卖得越贵。投入总是有回报的。

  这样的投入产出观,在房价处于上升期的2005~2010年是行得通的。一度以来,绿城造的房子因为投入大,品质好,同样的地段通常比周边的其他项目溢价率高出20%,而即使这样,很多人还是以买到绿城的房子为荣。

  然而,自2011年3月开始,杭州版限购政策落地,市场风向骤转:购房者由原先的投资加自住者,变身为自住者,而且是90平方米以下的首套房自住者。对于这批刚需客户来说,能不能付得起房价,比起品质和舒适度更为重要。

  于是,在眼下的市场中,一味追求品质成为一种奢望。记忆忧新的是,2010年,杭州土地市场高歌猛进,地价飚升,不少高价拿地的公司号称要做好品质、提高产品附加值,绿城式的“干挂石材”成为标签。然而,这批房子在2011年、2012年上市时正逢限购限贷,可谓生不逢时,只能临时取消干挂石材,以减配收场。

  不得不说的是位于杭州之江板块的原金都高尔夫艺墅。高尔夫艺墅以三芒星式创新建筑格局著称,被誉为金都房产品的登峰造极之作,但最终被融创收购。高成本高投入,并没有换来高产出。这块由九龙仓和金都合作竞得的土地楼面价高达万元,是2007年的之江地王。之后,产品设计定位于大户型的豪宅产品,成本高昂,销售却一直不畅,该项目最终被拖垮,并于去年被融创收购。

   本土房企对房产品品质的偏爱造就了他们早年的辉煌,却在市场转向之后带来今天的被动局面。错的并不是对品质的追求,也许更应归结于产品策略的失误。

  融资渠道弱
  抗风险能力差,是种拖累?

  相比全国性经营的外来房企,本土房企融资渠道整体偏弱。这也是疲软的市场下,在回款速度放慢的当下,本土房企一再收缩战线的主要原因。

  银行开发贷、员工集资、信托、民间借贷,这是本土房企常用的几种融资渠道,尤其在楼市调控后银行开发贷缩紧背景下,本土房企所依赖的另外3种融资方式,成本相对比较高。

  这几年,只要碰到银根收紧,我们便会听到本土房企高成本融资的消息。

  最典型的就是绿城的“安城1号”。2011年,绿城中国和平安信托联合发行“平安财富安城1号房地产基金信托产品”即安城1号的消息,以股权投资方式参与包括温州龙湾项目等,年化收益率25%以上。房地产企业与信托公司合作发行信托产品并不新鲜,让人吃惊的是这款产品高达25%的年化收益率。此前,大地产商的信托融资成本一般在12%左右。绿城因此被称为品牌房企中融资成本最高的一家。

  限购限贷后,本土房企的资金流困难问题便不断暴露。相较而言,外来大鳄的融资能力明显强于本地房企。比如龙湖,2013年完成的两次大规模融资成本都比较低,只有6~7%。再比如中海,2012年11月15日,中海宣布发行10亿美元的担保票据,其中7亿美元10年期票据的票息仅为3.95%。

  而因为融资渠道少,本地房企一旦遭遇资金瓶颈,首先想到的便是卖项目卖股权。2012年,绿城中国向九龙仓分两次增发股份,从而获得50.98亿港元资金。也在这一年,融创以33.72亿元收购了绿城在苏南及上海的9大黄金项目50%股权。而金都的资金问题也是通过去年的高尔夫艺墅股权出售度过难关,从而套得12亿资金。

  不够职业化
  老板驱动力太强,是种错?

  本土房企另一个明显的特点,老板中心制。在以老板为核心驱动力的企业管理模式中,本土房企的壮大发展确实面临一定瓶颈,而一旦老板有退休的想法,对管理人选的要求比较高,企业很可能就会面临“断层”的风险。

  宋卫平在解释“退隐”的原因时说,寿柏年身体不好,无法再承受巨大的压力,他深思熟虑之后,决定和老同学一起退休。绿城的两位中心人物:1958年出生的老宋,1954年出生的寿柏年都已超过55岁。据媒体信息,宋卫平无子女,而寿柏年子女无意接班。这是困扰宋卫平的问题。“我们继续管下去的可能性非常小,实在没有人管就必须得我们管了,管到70岁退休,这是一种非常糟糕的安排。”老宋在绿城内部找不到接班人,决定引入外部力量,将绿城交给有野心有斗志有能力的孙宏斌。

  虽说绿城已经是一家拥有20年历史、100多家子公司、5000多名员工的大企业,但熟知内情的人都知道,在绿城,什么事都是“宋老板一人说了算”。如果事无巨细都要老板点头,这样的管理模式注定只能做精耕细作的企业,而不能成为规模型企业。

  摊子一旦铺得大了,老板有点力不从心。这是很多本土房企面临的共同问题。2009年和2010年,是绿城的拿地高峰期。截止到2010年12月31日,绿城的在售项目面积达到1710万平方米,土地储备在3600万平方米左右,布局全国十几个省市区,三十多个城市。光2010年,绿城就拍得土地17块。而金都,更是习惯于在市场高点拿地。高尔夫艺墅,就是它在2009年拿的标志性高价地。

  但在2011年以后的限购限贷市场下,土地储备越多,房企就必须采用快速周转的方式才有可能生存下来。以今年为例,大多数上市项目从拿地起到开盘,间隔时间都只要一年左右,而两三年前,间隔时间起码要一年半到两年。对于开发商来说,当房价不再大幅上涨,地块耽搁时间越长,财务成本就越高;小步快跑,薄利多销已经成为主流趋势。

  除了房子造得快外,卖得快也是必要的。而这,就需要管理上的精细化和专业化。只有像万科那样,对市场定位、产品设计、成本控制、营销企划、产品采购、物业管理等各个房地产开发的核心环节实行严格管控,才能实行高周转。这些都逼迫着本土房企,必须向职业化和专业化方向发展,在跑量速度上和外来房企竞争。也只有这样,本土房企才有生存空间和竞争力。

  市场残酷,适者生存是个无情的游戏规则。

文章关键字:杭州房企,绿城,南都,金都
来源:钱江晚报 作者:  编辑:8037 返回顶部
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