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上海楼市下行趋势渐显 降价跑量从郊区开始

2014/5/9 13:54:43 五星网 浏览: 【字体:
文章导读:   随着周边城市降价潮的出现,上海市近郊最近也出现打折促销现象。    五一前,先有浦东唐镇板块的中高端住宅项目金大元御珑公馆,推出一批精装大平层房源,并以7.2折“甩卖”,从50000元/平方米跳水至36000元

    随着周边城市降价潮的出现,上海市近郊最近也出现打折促销现象。

    五一前,先有浦东唐镇板块的中高端住宅项目金大元御珑公馆,推出一批精装大平层房源,并以7.2折“甩卖”,从50000元/平方米跳水至36000元/平方米。再有位于青浦区的卓越世纪中心,首批推出20套总价150万元左右特价房之后,随后两天又加推特价房,此前均价约1.8万元/平方米,特价房约1.4万元/平方米,相当于打7.8折。包括徐汇滨江、青浦等区域项目也都有特价房推出。

    业内人士预测上海打折促销现象会增多。“但主流开发商尚未出现降价,市场还会胶着一段时间。”克而瑞研究中心研究总监薛建雄说。

    据第三方机构监测结果显示,最近一段时间内,上海新近入市项目无不采用平价或者低价少量加推方式,开发商开盘营销显得更趋谨慎。

    降价跑量从郊区开始

    上海楼市的下行态势,从今年五一黄金周成交量可见一斑。

    据德佑地产提供的数据,上海五一假期3天内的成交量仅为2.5万平方米,达近4年来的最低点,与去年同期相比下跌52.07%。德佑地产研究总监陆骑麟表示,按照今年五一小长假的成交情况来看,5月的成交预计也将在低位徘徊,开发商在5月降价跑量的可能性进一步加大。

    值得关注的是,全国性开发商最近一段时间内也调整了其上海项目的价格。例如九龙仓位于上海松江区的兰宫项目,虽然并未明确宣称降价促销,但实际成交价格已经下调。根据网上房地产数据显示,该项目2013年8月至2014年2月,成交均价基本上维持在2.8万~2.9万元/平方米之间,但近期成交均价出现明显的回落,相比今年2月的均价下跌了17%,其价格出现变化的时间点和其他城市如杭州、成都相当。

    根据德佑地产市场研究部监控的数据显示,2014年4月,上海二手房共计成交1.72万套,环比下跌20.0%,同比下跌13.9%。与新房市场的局面类似,4月二手房市场在3月回升乏力的情况下出现进一步的下滑,并且同样是连续第5个月同比下跌。

    楼盘滞销是降价主因

    实际上,近期沪上打折楼盘,此前都处于滞销状态。

    网上房地产数据显示,唐镇金大元御珑公馆去年10月26日开盘,推出113套房源,到去年底仅售出7套,进入2014年之后没有一次签约纪录。

    截至5月7日,上海可售面积约1034.86万平方米,上海商品住宅成交面积约470.27万平方米,月均约110万平方米,由此估算库存去化时间要10个月。有业内人士表示,超过3个月左右的僵持,开发商会主动采用降价促销的方式来加快去化速度。

    陆骑麟分析,2014年以来,仅有3月底的一周上海市商品住宅成交量突破了20万平方米,其他时间均在此数字之下,而2013年周均成交量是25万平方米左右。“这种态势已经持续了4个月,开发商在当前成交低迷的情况下,其资金链必然会面临重大考验。”

    一些项目出于快速回笼资金要求,主动降价。例如徐汇区滨江某中高端楼盘特价房打折销售,与该项目开发商作为上市公司有业绩压力,屡屡传出资金链紧张有关。

    同时,信贷偏紧也压迫着开发商。今年4月初,上海各银行进一步提高首套房贷利率,基准利率还要上浮5%-10%甚至15%。二套房贷利率基准上浮10%,有的甚至到15%-20%。大部分银行需要1-2个月的放款时间。银行信贷收紧也加剧了消费者的观望情绪。

    土地市场降温

    上海房价松动已传递到土地市场。

    据亿翰智库研究总监张化东分析,近期上海成交量与供应量下滑,对房企在土地市场上的战略会有所影响。例如,宝钢股份子公司上海宝钢长宁置业有限公司,4月10日以底价14.76亿元夺得上海长宁区一宗商办地块,低于市场的预期。

    与此同时,南京、杭州、武汉、天津、苏州等城市,土地拍卖底价成交成为主流,流拍现象也明显增加。据德佑地产市场研究部监控数据显示,2014年4月上海土地市场共出让经营性用地15幅(剔除动迁安置房),成交面积共计35.6万平方米,环比下跌36.5%,同比下跌26.9%;成交金额共计66.0亿元,环比下跌33.2%,同比下跌45.3%。

    德佑地产市场研究部分析师朱萍表示,从近几个月的成交情况来看,无论是一手房,还是二手房,成交量和均价都在下跌,市场的观望情绪浓厚。在此背景下,开发商对后市看空,拿地速度开始放缓,预计5月土地市场将继续转冷。

    亿翰智库研究报告显示,这次楼市调整基本属于需求调整,一线城市例如北京、上海供给量变化不大,甚至还处于供求比例紧张的状态,市场的下行是由于需求疲弱带来的。这种市场状态的价格弹性较高,需要以价换量。

    亿翰智库选取去化周期较短的30个城市做了考察,去化周期低于12个月的城市有10个,去化周期12个月至18个月的为7个。张化东认为,如果有放松调控的政策出台,楼市调整3个季度左右将有所恢复;如果不干涉任其自然调整,调整将延续6个季度左右。

文章关键字:上海楼市,上海土地市场
来源:21世纪经济报道 作者:  编辑:8037 返回顶部
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