从莱坊国际获悉，2014-2016的3年间上海将会有大批新写字楼供给涌入市场。除虹桥商务区约99万平方米的甲级写字楼推向租赁市场之外，还将新增超过400万平方米的甲级写字楼面积。在“源源不断”的供应量以及被视作虹桥商务区首要竞争者的“自贸区”等因素的影响下，人们对虹桥商务区的需求情况有所担忧。

    不过，莱坊上海研究部主管杨悦晨也指出，从中长期来看，虹桥商务区一定能吸引一批自己的“粉丝”。“虹桥商务区的潜在需求基本面和毗邻虹桥交通枢纽的地理优势，将会吸引众多想要在上海和长三角地区开展业务的本土公司。”

    本刊将从多方面剖析虹桥商务区目前看似有些混沌的发展局面。

    核心区项目竣工时间延后

    资料显示，虹桥商务区占地86.6平方公里，跨闵行、长宁、青浦和嘉定4个区，分为2个部分：27.3平方公里的主功能区（由核心区和虹桥交通枢纽组成）和59.3平方公里的扩展区。核心区由一期、北片区、南片区和国家会展中心这4个多功能区组成，地上总建筑面积达532万平方米，地下总建筑面积为260万平方米。

    根据公共规划，核心区一期将于2014-2015年竣工，届时地上总建筑面积将达170万平方米，其中58％为写字楼，23％为商铺，19％为酒店和会展面积。核心区一期以高质量写字楼、高端零售和高档酒店为主。所有建筑地块均由地下通道和空中廊道相连，直接通往虹桥交通枢纽。

    但从实际工程进度来看，除瑞安的虹桥天地最先落实将于2014年年底前完工，核心区一期剩下8个地块的许多项目最终竣工时间将延误10-24个月。莱坊还指出，地下人行通道、新地铁线和公共换乘系统等基础设施也可能无法和开发商的计划进程保持一致。

    商报记者了解，虹桥商务区核心区一期9个地块共10家开发商，除04号地块由两家开发商（万通、新地）合作开发之外，其余8个地块均由单个开发商掌权。参与核心区一期建设的10个开发商中，除了冠捷投资有限公司开发该地（07号地块）主要作为自用，有6个开发商之前都主营住宅开发，如丽宝建设、金臣地产、万科、龙湖、上海三湘等。因此，虹桥商务区项目对这些公司来说是迈向商业地产开发的重要一步。莱坊深入分析，开发商作出多样化投资的原因之一是2010年住宅房产降温政策，同时也由于这些公司认识到了扩大业务范围和持有多种物业的益处。这些之前专注住宅的开发商对于虹桥商务区的商办项目势必将引入新的开发策略，借此使项目定位、运营模式及项目进程产生积极影响。

    资金压力迫使出售写字楼

    在开发商的资金面上，大多数核心区一期开发商都与外部投资者和基金寻求合作以求降低整体项目风险。如今政府收紧贷款政策，一些开发商正考虑在项目竣工后向投资者及客户整售或者散售项目份额来支持现金流。龙湖方面表示，目前龙湖在虹桥有７幢办公楼计划全部出售，散卖和整幢大宗交易都可以。报告分析，将办公楼所有权出售给各类私人所有者可能会导致租赁和物业管理策略的不协调，影响整体租户的品质、环境和项目的可持续性。

    贷款政策收紧也对开发商的工程融资带来考验，其中，高地价在开发成本一栏就已“独挡一面”。核心区一期9个地块当时因对市场的乐观预期以每亩人民币2200万元－2680万元（约3.3万-4万元／平方米）的高价成交。同期，在上海商办用地市场上，周边外环路附近的地价只有不到其一半，每亩仅约1070万元（约16000元／平方米）。同时，因为大规模的开发规划（核心区一期地上总建筑面积将达170万平方米），大多数核心区一期项目总建筑面积超过30万平方米，每个项目总投资将达人民币40亿-60亿元之间。高地价、投资大的高开发成本的确是横在开发商面前的一道坎。

    建设限制推高成本及租金

    在项目的建设上，核心区一期项目严格受制于政府的规划要求。所有开发商必须达到LEED认证或中国三星可持续评级。根据设计和材料使用的不同，为达到LEED可持续性标准所增加的工程成本使得总体成本平均推高8％-13％。

    由于核心区地理上与虹桥机场十分靠近，另一个条件是建筑限高在38-43米之间，容积率需在3.0左右。典型的写字楼层高为3.8-4.5米，这意味着即便包括屋顶空调机组，也只能建8-9层。这大大减少了建筑设计上的灵活性和效率。商报记者了解，在高地价、有限的空间和写字楼可持续性要求的影响下，虹桥商务区核心区开发商开出的写字楼租金价格或在6-7元／平方米／天，这个价格真不低。

    未来3年新写字楼巨量投放

    莱坊研究报告指出，根据当前建筑进度，2014-2016年间虹桥商务区将有约99万平方米甲级写字楼可供租赁和预租，而届时上海中央商务区也将有164万平方米新增供应投放市场，且次级和新兴商务区还会新增249万平方米，这是继2008和2012年之后的第三次建设高峰。上海第一高楼上海中心、瑞安企业天地二期、世纪大都会、新鸿基环贸广场二座在竣工后将分别为市场增加约21万平方米、5.9万平方米、11万平方米和6万平方米的办公空间。

    在需求层面上，过去3年上海市场平均每年能够吸纳约84万平方米的甲级写字楼面积。而从上文2014-2016年的未来3年甲级写字楼的供应量数据不难发现，平均每年的供应量就不止84万平方米，一年破百万的供应量是很有可能发生的。那么这3年间大量投放的写字楼届时整个市场能够消化多少，吸纳的速度又将如何，看好看坏的都有人在。

    但不得不说的是，2014-2016年间大量投放的新写字楼，对于虹桥商务区的写字楼租赁而言将成为一个挑战。在租户占据主导地位的大环境下，商业租户在选择优质写字楼时拥有多种选择。虹桥商务区面临来自其他商务区的竞争压力是必然的。

    特别是又多了自贸区这样一个劲敌来“分食蛋糕”。2013年9月中国（上海）自由贸易试验区（自贸区）在浦东正式启动。政府将会打开该自贸区内包括金融、海运、贸易以及专业服务、文化和社会服务等多个领域的外资进入渠道。上海自贸区也将提供比保税区更为广泛优惠的税收措施，同时有望设立外资控股离岸银行、融资租赁、跨境融资和国际贸易结算。

    尽管虹桥商务区可能因其物流集中优势而吸引一些来自于上海自贸区的租户，但短期到中期来看，对于贸易、服务和制造行业来说，自贸区依然更具吸引力。

    编后

    尽管虹桥商务区存在挑战，包括上文提及有相当多的竞争者、贷款政策收紧、建筑规格限制、开发商建造综合用途建筑的经验有限等；还有一些不确定性，比如交付时间、设计质量、运营策略等，似乎有一层迷雾笼罩。但是压力也能产生动力，希望我们能看到虹桥商务区以高质量的办公空间、完善的设施，以及它毗邻虹桥交通枢纽的最大优势，加上政府的大力扶持，发展成为上海西部的新中心以及长三角地区的枢纽地。