2013年的成都楼市，除“刚需”毫无悬念的继续唱响市场主旋律外。有着同样高关注度、并引发过各种话题讨论的，当归商业地产莫属。

    根据今年1月份成都仲量联行所发布的《2013年全年成都房地产市场回顾》报告，成都零售地产的供应量再创历史新高。全年成都共有包括新世纪环球购物中心、北城天街等在内的11个项目开业，体量更超过100万平方米。同时，截至2013年底，成都的甲级办公楼总存量达约185万平方米，约为2011年底的2.5倍。

    更值得一提的是，在存量数据高企的今日，未来成都商业地产还将迎来新的一轮供应高峰。据仲量联行成都研究部总监马伟业表示：“2014年，甲级办公楼市场预计将有逾50万新增供应入市。”至于零售地产亦有国际金融中心、成都远洋太古里等多个优质项目入市。

    从仲量联行的报告中，我们可以发现，与过去业界所持“过剩论”不同的是，2013年的成都商业地产其实也有着相当强劲的需求在支撑。在供需均旺的情况下，未来的市场走势依旧待解。

    甲级写字楼：供应高企的同时需求也在增长

    据仲量联行于今年1月所发布的《2013年全年成都房地产市场回顾》报告内容，2013年，成都共有7栋甲级写字楼建成入市，新增供应量达56万平方米。这使得甲级办公楼空置率虽然由2012年底的42.2%微降至2013年底的41.0%，但依旧维持在了一个较高水平。

    不过，空置率的上升对于想要租赁办公场所的公司而言却是一件好事。由于大部分业主选择通过加长免租期等手段来降低有效租金，截至2013年底，全市甲级办公楼有效租金达103元每平米每月，较2012年底下降10.4%。

    另一方面，受新落成项目租赁及买家自用需求影响，成都甲级办公楼2013年全年净吸纳量达34万平方米，创下了历史新高。2013全年新增供应有约70%来自散售型项目，且大部分在预售期间已完成大量买家的自用交易。如平安保险整栋购买新天府国际中心南塔部分（33,600平方米）；重庆银行购买新天府国际中心北塔约15,000平方米及哈尔滨银行购买棕榈泉国际中心整层自用。

    值得一提的是，在办公楼租赁需求方面，金融类企业在2013年新成立或升级需求较为活跃，对全年租赁成交面积贡献超过40%，比例较2012年有所提升。此外，受益于成都快速发展的零售业市场，贸易及零售类企业在2013年对甲级办公楼需求有明显上升。

    今年，成都甲级办公楼又将迎来新一轮的供应高峰，全市空置率仍会持续走高。如市中心还将迎来国际金融中心2座、华置广场等项目入市，并一举成为新增供应最大的区域。仲量联行成都研究部总监马伟业由此指出，2014年甲级办公楼市场预计将有逾50万新增供应入市。而大量新增供应在导致甲级办公楼空置率继续攀升的同时，也会令业主为维持入住率或选择进一步降低有效租金。“我们预计金融及专业服务业等承租能力较强的行业将在未来继续扩张，成为核心区域内优质项目的主要需求来源。”

    零售地产：相比高供应，做出差异化才是项目立足根本

    2013年的成都零售地产也迎来了新的供应高峰，全年成都共有包括新世纪环球购物中心、北城天街等在内的11个项目开业，体量超过100万平方米。其中仅新世纪环球购物中心就贡献了近40万方的体量；其次则是龙湖的北城天街，不仅是龙湖地产在成都开发的首个大型购物中心项目，体量亦达到了30万方。使得整个市场的供应量再创历史新高。

    不过，与单纯的“供应过量”结论不同。在仲量联行《2013年全年成都房地产市场回顾》报告中，我们看到2013年的成都，同时也迎来了更多全新品牌在此开设首店。根据报告显示，包括奢侈品牌Valentino、Ben-Amun，家居品牌Harbor House、Minotti by Adante，餐饮品牌鼎泰丰、许留山、汉堡王，韩国影院连锁品牌CGV等均积极落户核心商圈及次级商圈主要优质零售项目，开设其成都乃至西部首店。而像前述的新世纪环球购物中心，则汇集了包括乐天百货、H&M、GAP、Uniqlo多家国内及国际知名品牌的旗舰店，以及多家全新品牌，如QDA、Chichi’s及Holly’s等。

    新增优质物业与成都城市发展均为市场带来了强劲的租赁需求。数据显示，尽管新增供应量高企，但去年全市优质零售物业空置率仅较2012年底微升0.4个百分点至8.3%。

    2014年，成都预计还将会有国际金融中心、成都远洋太古里、凯德广场-天府及世豪广场等多个优质零售项目入市。公正的来说，大量的新增供应并非就如洪水猛兽，我们更应看到优质项目对核心商圈的重新定义作用。仲量联行成都研究部总监马伟业认为：零售地产的差异化竞争，将是这些项目立稳脚跟的重点，“就全市来看，尽管各类品牌进驻意愿强烈，短期内项目集中入市及网购的快速增长将使优质零售项目寻求差异化的步伐加快，餐饮、娱乐、服务等体验性较强的业态预计将更受到开发商的青睐。此外，新增项目预计将更加突出建筑设计方面的特色，以使其在竞争中具有更多优势。”

    成都高端住宅市场：改善型自住成为市场主要需求来源

    除商业地产之外，《2013年全年成都房地产市场回顾》报告对于高端住宅也做了一番总结。由于需求强劲，2013年成都高端住宅市场的成交量同比出现了大幅上涨态势，全年共上涨了25%。

    2013年上半年，受房价上涨预期影响，部分持观望态度的购房者开始集中入市，造就了上半年成交量屡创新高。而支撑下半年市场走势的，则是强劲的自住需求。数据显示，2013年高端住宅市场平均资本值持续上涨，截至2013年4季度已达12,800元/平方米，同比增长4.5%。其中，包括环球汇天誉在内的中高端改善型项目由于需求较强劲，均价涨幅较为明显，豪宅项目销售较为缓慢，大多项目均价持平。

    而从新增供应来看，一方面，存量较高项目的开发商采取放缓推盘速度的策略；另一方面，由于部分大盘项目，如华润凤凰城等，销售接近尾盘，其新增供应量较之前大幅减少。在两者共同作用下，2013年成都高端住宅新增供应仅6,300套，较2012年下降了34.9%。新增供应集中在东大街及延线，锦江国际新城区域大部分项目都推出了新预售单元，如环球汇天誉以及信和御龙山等。这使得各区域在成交占比中，新增供应量最大的东大街区域达到了28%，仅次于城南53%的成交占比。

    由此可见，因限购限贷等政策持续影响下，改善型自住仍将会是高端住宅市场主要需求的来源。有鉴于此，中高端改善型住宅销售及资产表现可望持续看好。仲量联行成都研究部总监马伟业认为，“作为西部的核心城市，成都经济发展将持续向好，中高产阶级将进一步扩大；同时，成都对西部城市、甚至是一线城市高收入人士的吸引力也在逐渐增加。我们预计这部分人群的扩大将成为高端住宅市场的发展的主要动力。”