冯仑:担忧房地产政策道德化(2)
地产商:担忧政策道德化
冯仑:实际上现在房地产,特别是住宅,每年大家都会谈一些走势、价格,但是仍然都是猜测,市场、政府、消费者还有企业之间的博弈规则太模糊。就像开运动会,你不知道裁判是什么裁判,不知道运动员怎么跑,不知道观众怎样看,所以预测不准。
我对2009年整个市场有两个比较担忧的地方。第一是这么多年住宅的政策已经高度的道德化和意识形态化,出现了政策非常紊乱的表现。
从这几年来看,大家关于所谓民生保障住房的政策细节和措施,在中国找一个人讲得很清楚,几乎已经不可能。原来任志强还可以讲清楚,现在我看任志强也讲不清楚了。这样的情况下,市场逐步脱离了一个理性的商品市场规律,所以我们就越来越难判断了。
第二,在住宅方面市场的影响越来越小,政策影响越来越大。去市场化之后,实际上我们就没有价格问题了,你也就不用预测了。
2009年对价格走势的判断,最困难的莫过于因为这个行业逐步陷入道德的陷阱,逐步又变成了一个去市场化的方式。所以,价格就变成了无足轻重,无法判断了。
冯仑:中国高端的市场、公寓我们认为相对市场化程度高。商用不动产市场化程度高,这是我们特别要关注的地方。我们希望在这些地方使企业的创新可以得到市场的回馈,可以得到变现的机会。
从万通来说是强调通过创新和变革来应对和跨越周期,所以我们会继续在住宅高端市场上耕耘,同时在产品的多样化,我们今天开玩笑,我们的产品都要戴绿帽子,变成绿色的建筑和绿色的经济,另外更多关注商用不动产,在商用不动产上做更多的努力,使企业逐步可以走到下一个蜜月。
王石:虽然从去年12月以来的楼市有所反弹,成交量有所放大,但这仅仅是房产刚性需求的释放,反弹并不代表反转,房地产调整远未结束。
2006年开始,万科已经看到两个指标出现了问题,一个是房地产价格的上涨和家庭收入上升的差距越来越大,已经到了一个剪刀差的比例。还有一个是前期资金进入过多,房地产库存环比增加,这说明销售不理想,去库存化是个漫长而痛苦的过程。这两个指标越来越高,市场就一定会发生变化。
但是具体到不同地区,调整程度也会有不同,比如珠三角地区前期调整幅度过大,今年的调整会趋于缓和;北京与长三角调整的大幕才刚刚拉开;而中西部和东北地区的调整幅度不大。而且金融危机对中国实体经济的影响才刚刚开始。
王石:万科将采取适度扩张的战略,专心致志做城市住宅,成为住宅专业提供商,成为上市公司中的地产蓝筹,成为受人尊敬的企业。
任志强:如果没有新的利好政策出台,仅靠现有已出台的政策,2009年的市场情况仍不容乐观。
而且政策实施的效率也有待提高,目前没有严格限制政策出台的效率,比如说央行确定0.7倍数的贷款利率,中央政府下了通知两个月,各个银行拒不执行,直到1月1日才开始出台细则。该出的政策不出,非等到跌得狠的时候才出。
出台的新政如果仍然不温不火,那么虽不会再崩盘下跌,但翻身的好日子就会等待较长。虽不能用8年抗战来比喻,但至少要3到5年的时间打一场解放战争,至少也是个持久战了。
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