商圈发展史就是一部城市发展史，这句话用在深圳这座新兴经济城市尤为贴切。改革开放以来，这座海滨之城的每一次扩容，都会激起一波商业繁荣并形成新的商圈。首先是深圳都会的起点罗湖区，有金三角商圈(东门、人民南、地王)；而随着深圳经济发展的西扩，已形成福田区华强北商圈和中心区哪D商圈；2007年西部通道的开通及日趋成熟的社区和相关配套设施的完善，深圳第三代商圈南山中心区已经成为新生代综合体商业的代表，引起越来越多的关注。目前正在规划建设的前海中心区，更是借鉴香港的社区地铁商业综合体模式，建造以宝能太古城为代表的第四代商圈——前海商业文化中心区。

    一、商业地产的范畴与经营模式

    所谓商业地产是指除了住宅及工业地产以外的地产产品和服务的总称，如开发经营购物中心、超级市场、商业步行街、酒店式公寓、写字楼、娱乐健体中心等，但本文此次分析的商业地产仅限狭义的商业地产，即用于零售业的地产形式。

    商业地产的投资主体为房地产开发商，然而，绝大多数开发商并没有配备商业专才，而且亦不打算介入纯商业中的商品买卖。但作为商品买卖的场所提供者，开发商有必要设立与商业机构对接的独立经营管理公司或部门，并配备相应的商业管理专业人员。通常的做法是房地产开发商设立或委托专业的代理公司进行选址、功能及市场定位、招商和日常管理等工作，以提高项目的成功率，达到追求股东权益最大化的目的。

    不同的商业地产有不同的条件及其所处的区域、商圈，如何在多种经营模式中选择合适的模式往往是开发商很头痛的问题。而且商业地产的经营模式将直接影响其价值和未来发展的好坏，这里对常用的几种商业地产经营模式的适用范围及其优缺点进行分析。

    1．整体出租模式

    整体租赁是指开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金。租金一般在第三或第四年起开始递增，而之前则主要是帮助商业企业培养市场，以实现项目的可持续发展；同时，商业企业向开发商交纳相当于2～3个月租金的押金。比如深圳的宜家家居广场就是采用的这种经营模式．

    其优点：不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员；交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，有利于开发新的项目；物业的升值空间较大；带租约更有利于日后整体销售或设计产权式商铺。

    其缺点：收益低，其投资回报率在3％～5％之间；租期长，物业即便升值，其套现的难度也很大；不排除租户经营失败而没法交租的可能，国而对租户的评估要求准确。

    适用类型：无商业专才的开发商；资金实力雄厚的开发商；经营相对保守的开发商；售后返租的产权式物业开发商；物业面积一般不超过 30000平方米。

    2．分层或分片出租模式

    与整体出租模式相似，只是开发商按市场需求，将各层或各片区分别出租给不同租户。比如深圳的茂业百货和天虹商场就是采用的这种经营模式。

    其优点：租金相对整体出租要高一些；风险分散，租金相对有一定保证；物业可进行抵押贷款；比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺；某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租。

    其缺点：需重视前期的商业策划(业态组合、功能定位、市场定位等)；需设立相应的管理部门及配备有关的商业专才；各业态环环相扣，一家经营失败，影响到其他租户的经营，要求开发商。建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力。

    适用类型：资金实力雄厚的开发商；售后还租的产权式商城；物业面积在20000～50000平方米。

    3．分散出租模式

    分散出租亦称零租，开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对短些，一般为245年；开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开具销售发票、财务结算等。许多成功运用模式的案例多数为大型专业批发市场，如深圳赛格电子配套市场、华强隆于世界等。

    其优点：租金很高，开发商收益可最大化；物业升值空间大，容易出售；租期短，容易改变功能或调整经营。
  
    其缺点：需设立专业的经营管理公司负责经营管理；需充分重视前期的市场定位，功能定位的策划工作；招商能力要求极高；日常经营能力要求高；经营风险最大。

    适用类型：商业区或城郊的大型商业物业；面积在10000～500000平方米停车场及卸货区的面积足够大：售后返租的产权式商城。

    4．层(或片)与散结合出租模式

    此模式是将上述第2种和第3种模式结合。在确定了功能后，采用第2种模式引进若干主力店，之后再利用主力店的晶牌效应，对各类中小店进行招租。目前多数大型购物中心采用此模式。深国投名下的嘉信茂购物中心就是通过引进山姆会员店来实现这一经营模式。

    其优点：大小租户的结构使项目稳定性提高；主力店的进驻有助于将部分物业设计成产权式铺位，并容易取得销售的成功；有利于建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功运作的条件；为开发商创造经常性收益。

    其缺点：要求开发商具备很雄厚的自有资金实力：需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才；对主力店的招租能力要求极高。

    适用类型：主要是50000平方米以上的购物中心。