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房地产未来怎么走 这位大佬做出了两个判断

2020/11/5 10:12:35 五星网 浏览: 【字体:
文章导读:对房地产行业的未来,曹舟南有两个判断,一是行业集中度将越来越高,二是共建模式的兴起。曹舟南带领蓝绿双城率先进入第二条赛道,成为共建模式的首倡者。

    (原标题:房地产未来怎么走 这位大佬做出了两个判断 记者:史一方)

  “三道红线,将彻底改变房地产行业。土地红利时代和金融红利时代都过去了,靠大肆举债扩大规模的老路再也走不下去。”蓝绿双城掌门人曹舟南如是说。

  对房地产行业的未来,曹舟南有两个判断,一是行业集中度将越来越高,二是共建模式的兴起。曹舟南带领蓝绿双城率先进入第二条赛道,成为共建模式的首倡者。

  三道红线
  将彻底改变房地产行业

  “三道红线”,即市场上广为流传的房企融资新规,分别是“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%”、“净负债率不得大于100%”、“现金短债比不小于1”。根据“踩线”条数,房企被分为“红橙黄绿”四档,“红档”房企为“三道红线”均踩,“绿档”房企没有踩中任何一条“红线”,四档房企的年度有息负债增速上限被依次设定为0、5%、10%和15%,“红档”房企将不能新增有息负债。

  虽然尚未看到正式文件,但从最近一众房地产大佬的表态来看,“三道红线”的实施板上钉钉。

  万科董事局主席郁亮就说:“三道红线表明房地产行业不能再占用过多的金融资源。房地产行业已经从土地红利、金融红利迈向了管理红利。房地产行业将逐步回归为普通行业,真正靠竞争力获取竞争的优势。”

  曹舟南有相似的看法。他总结过去三十年的房地产行业发展,前20年是土地红利时代,房子供不应求,有土地就能赚钱,因而除了少部分房企,品质和服务大多比较粗糙;过去10年是金融红利时代,房企不断扩大规模,规模越大占用的金融资源越多,高周转成为显著特点,但同样限制了品质的提升。

  曹舟南还认为,过去的发展模式,为了将金融杠杆用到极致,房企还大量占用了供应商的资金,供应商不仅要垫资,承担资金成本,还面临拖欠风险,很多供应商赚不到钱,提升品质就成为一句空话。

  中国经济正转向高质量发展,房地产同样面临规模向品质的转型,才能更好地满足人民群众对美好生活的向往。浙江的未来社区就是高质量发展的代表。

  而曹舟南提出共建模式,试图为房地产的高质量发展、精细化发展探索一条新的路径。“等三道红线正式实施,中小房企的规模很难再大幅增长,要想继续发展,要么挂靠在头部房企下面,要么根据自己的专业能力,投身于共建之中。”

  共建
  实现高质量的发展

  在蓝绿双城的理念中,共建,其本质是运用平台化思维和互联模式,重新构建房地产价值链,推动从商业模式到分配模式的系统变革,打造价值共同体、专业共同体、命运共同体。其形式有资本共建、产业共建、供方共建、同行共建、客户共建等。

  譬如资本共建。过去,很多房企采用明股实债的方式融资,无形中推高了金融风险。而资本共建,则是让资本真正成为项目股东方,依靠项目创造价值来获取利润。一些金融机构认可这种模式,甚至直接成为了蓝绿双城的股东。

  譬如供方共建。供应商的尾款一般要在项目结束后才能拿到,垫资时间长,资金成本吞噬了利润,房企赚钱而供应商不赚钱,这是行业的痛点。而共建模式可以将这部分资金作为项目股权,产生收益,让供应商分享更多的利润。供应商能赚到钱,品质自然更容易得到保证。

  在共建模式中,蓝绿双城扮演的角色是挖掘有价值的开发机会,引入共建方,发挥各自的专长,实现项目的价值。“共建者共享利润,客户获得高品质的产品和服务,城市实现高质量发展,形成多赢格局。”曹舟南说。

  相比由委托方承担风险的代建模式,共建模式要求蓝绿双城自己必须是股东之一,荣辱与共。为了表明对共建的信心和决心,蓝绿双城还提出了“兜底”,即如果没有完成利润指标,蓝绿双城将以自己的操盘费用和跟投收益来进行利润的补贴。

  短短两年
  落地63个项目

  “有一些房企老总过来和我商讨未来怎么办,我说,你的核心能力是什么?如果核心能力是投资,过去是靠投资眼光获得发展,而非开发能力见长,那么就去做投资;如果核心能力是开发,那么可以参与共建,发挥开发的专长。”曹舟南认为,房地产行业投资和开发分离,让专业的人做专业的事,将成为趋势。

  蓝绿双城对于共建的信心,建立在其强大的核心能力之上。

  宋卫平是蓝绿双城的创始合伙人,蓝绿双城继承了宋氏产品和服务的品质基因。创始合伙人曹舟南曾是绿城中国行政总裁;创始合伙人顾建明执掌过兰园、凤起潮鸣、杭州中心等高端作品以及TOD大盘杨柳郡;同为创始合伙人的余海涛曾任绿城华南区域和西南区域董事长、总经理。

  除了品质,蓝绿双城还有更多的核心能力,如物理开发和数字开发“双开发”能力;TOD开发运营能力;SOD(以服务为导向)的开发模式;营销服务、物业服务、配套服务的“三合一”服务体系;此外,蓝绿双城还拥有国家一级开发资质、甲级设计资质和装配式建筑产业基地。

  蓝绿双城的共建模式、开发理念和团队能力,受到了不少合作方的认可。曹舟南告诉记者,创办短短两年时间,蓝绿双城已在全国落地了63个项目,进入了40多个城市,土地储备超1000万㎡,可售货值超1000亿元。其中,已经有30多个项目在建。“明年蓝绿双城的共建项目预计会达到100个。”

  在杭州,蓝绿双城的TOD项目春和云境今年9月首开,在红盘分流之下,447套房源有3001户报名,中签率仅14.9%。

  曹舟南再三强调,蓝绿双城首倡共建模式,发现了这片蓝海。但共建模式并非专属于蓝绿双城。他相信,未来会有更多的企业进入共建的赛道,也会诞生更多的共建平台。

  当然,由于起步早,蓝绿双城在共建赛道上占了先机。而蓝绿双城的事业合伙人模式,也吸引着更多志同道合的人才加入到合伙人队伍中。

  “共建是个伟大的事业,但价值观必须一致,才能成就事业。”曹舟南说。

文章关键字:房地产行业,三道红线
来源:钱江晚报 作者:  编辑:8037 返回顶部
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