[类型案例三]

    前期按上浮利率贷款购房者
    解决办法——考虑转按揭

    从2007年以来，我国的房贷政策一直在变化过程中。在国内房贷市场上，存在着几类不同性质的房贷：2007年前，几乎所有的房产贷款客户都可以获得85折贷款利率，而2007年之后，一些购买第二套房的购房者只能按照基准利率贷款购房，而2008年年初，贷款购买第二套商品房，购房者不得不接受基准利率上浮10%的房贷政策。

    随着新的房贷政策执行，很多以往享受85折利率购房的贷款者获得了7折最优惠利率，而2008年才用1.1倍基准利率购房的贷款者才是最吃亏的。

    小罗就是这样一位倒霉的购房者，他称自己是“房奴”，2008年年初刚刚买好房，房价就开始跌，更倒霉的是，他当初购房时，国家对房地产行业的新一轮宏观调控刚刚开始，政策明确规定，对于贷款购买第二套房的购房者贷款利率在基准利率基础上上浮10%。顶着超高房价，超高利率过了一年，小罗看到国家开始执行新的房贷政策，立刻跑去咨询，希望他的房贷利率能降下来。但却被告知，像他这种利率上浮的前期贷款购房者显然是第二套贷款购房，不能获得7折房贷利率，小罗非常郁闷。

    据银行业内人士透露，现在上海的银行对于存量房贷客户获得7折最优惠利率都有基本要求，就是必须前期获得了85折优惠利率。银行开出这样的条件也有其原因，因为85折是之前最优惠的房贷利率，尽管享受这一政策贷款购房者不仅仅包括首套房购房者，还有很多几年前贷款购买第二套、第三套房的购房者，但毕竟银行不可能对所有存量房贷重新审查，于是85折贷款购房者统统搭了首套购房者的便车。而上浮利率的贷款购房者情况就不同了，他们显然是贷款购买第二套商品房的购房者，银行拒绝给予7折最优惠利率名正言顺。

    对于这部分客户来说，要降低贷款利率水平可以考虑转按揭。一些中小银行正在积极拉拢这类存量房贷业务，转按揭的成本也不高，手续也不复杂。就以存量房贷客户从中国银行转到深发展的案子为例：首先，这位客户需要提供姓名身份证，产权证、房屋面积、竣工年限、贷款年限、贷款等信息，由代办的中介做预审，看其是否能符合银行要求的条件，预审通过后就由客户与银行签约，接下来银行将审批该合同，银行审批通过这个转按揭贷款合同后，银行和客户就去交易中心办抵押，然后深发展放款到客户账户上，深发展的工作人员陪同客户去中国银行还款，最后中国银行拿到还款后，注销抵押。转按揭也就顺利完成。在这一过程可能会产生评估费、担保费等手续费用，约为贷款总额的千分之四，但是由于银行积极争取存量房贷，这笔费用一般都可以免去，最后转按揭客户只需支付房地产交易中心要求的80元手续费。

    [类型案例四]

    贷款余额低于30万的购房者
    解决办法——考虑提前还贷

    最优惠利率到底是给豪宅购买者，还是给普通商品房购买者，最近一段时间，这个问题成为了人们议论的热门话题？这个遭到热议的话题源起于银行对于存量房贷的新政策，部分银行要求存量房贷客户获得7折利率，必须符合贷款余额超过30万元这一底限，这迫使很多购买小房型，贷款总额低的工薪阶层无法获得7折利率的房贷，而一些豪宅购房者却可以因为贷款余额高而申请获得了7折利率房贷。

    张小姐就是一位存量房贷客户。2005年，她贷款30万元购买了一套商品房，还了3年，还剩下25万元的房贷。听说今年银行开始执行新贷款政策了，她兴冲冲跑去银行咨询，但却被告知，像她这种贷款余额低的贷款者无法获得最优惠贷款利率。

    贺先生是另一位因为房贷余额低而无法获得优惠利率的购房者，他在一家银行有三套贷款房产，而且都是2002年前后购买的，利率统一是85折，现在都只剩下10多万余额了。银行房贷新政策执行以后，他前往咨询，结果发现阻挠其获得优惠房贷利率的不是多套贷款房产，而是贷款余额太低。“贷款余额少不正说明我的房贷风险比较低嘛。”贺先生想不通银行的政策为什么对其另眼相看。

    据业内人士透露，银行因为贷款余额低拒绝对存量房贷客户提供最优惠房贷，主要是出于银行利益的考虑，这部分房贷余额较少，其他银行不是很感兴趣，银行流失客户的风险小，因此银行不情愿主动降利率挽留客户。但是对于这类客户来说，也有多种方法可以选择，如果资金允许，不妨提前还贷，要不然，也可以选择转按揭，因为也有一些银行愿意对15万元以上的余额房贷提供7折优惠利率。而拥有多笔小额房贷的贺先生则可以考虑提高一套房产的贷款余额，而还清其他三套房产的房贷余额，以获得7折房贷利率，当然其中的手续就很复杂了。