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二手房买卖水很深 购买请谨慎

2012/9/19 10:24:50 五星网 浏览: 【字体:
文章导读:  近段时间,杭州一条“二手房买卖”的新闻成了不少宁波人茶余饭后的谈资。   事情原委是这样的:   今年7月底,杭州孙女士通过卓家房产中介,从一委托人手中,买下滨江锦绣江南小区一处114平方米房产,打

  近段时间,杭州一条“二手房买卖”的新闻成了不少宁波人茶余饭后的谈资。

  事情原委是这样的:

  今年7月底,杭州孙女士通过卓家房产中介,从一委托人手中,买下滨江锦绣江南小区一处114平方米房产,打算作为女儿婚房。等她全额支付了216万(198万元房款+18万元税费)拿到房产证的第二天,却发现一个令人崩溃的事实:房子里还有一位租客刘先生,他跟原房东签了20年房屋租赁合同。

  房屋虽然是自己的了,却要等到20年后才能入住,这个事实让孙女士很绝望。孙女士开始走上艰辛的维权路。目前,属地法院已承接此案。

  因为案件很有典型意义,最高人民检察院《法治中国》摄制组近日已到杭州采访孙女士买房一事。

  最终结果会怎样?人们都很关心。

  一位宁波市民坦言:如果这种方式被人效仿,而又没有很好的办法去遏制,那么后果太可怕,以后估计都没人敢买二手房了。

  随着前些年房价的热涨和近两年房产市场“只涨不跌”“神话”的破灭,加上民间借贷纠纷,二手房交易中也是“乱象”频出,让人防不胜防。

  如何规避?如何最大限度地保障自己的权利?近日,帮办记者专程进行了采访。

  NO.1 二手房性质

  “房产权利有限制。”张英律师举了较常见的现象,被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房的,是不能上市交易的。

  杭州有位女士,给女儿买婚房,买了套债务房。原来签好合同、付出100万后,这位女士去房管部门办理三证过户时才得知:原房东欠债,房子被法院保全,无法交易。眼下,三证办不出,退钱也无望。

  “所以,一定要确认产权的可靠性。”杨柳艳庭长说,要验看产权证的正本,并且到房管部门查询此产权证登记信息的真实性,确认有没有被抵押、查封等等。

  那么,合同签完办过户才发现房子被法院查封,这个情况在实际操作中多不多?宁波一家知名中介公司的资深经纪人告诉记者,一般来说,如果房子被法院资产保全了,是不能进行网签合同备案的,“看这个情况,应该是签合同时还没有被法院保全,直到办三证时才被法院保全,里面有个时间差。”

  杨庭长也认可这一情况出现的可能性。所以,购买二手房,最好侧面了解一下购房者的身份,同时,在办理手续时,不要拖着不办,只有当房产证上写上自己的名字,才能安心。

  张律师说,在审查产权证时,还应注意3个方面:

  以优惠价、标准价购买的公房出售时,要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时,都是以优惠价或标准价购买的。所以,购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。

  军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让,大多数单位都不允许其职工向外人出售房屋。

  远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准,征地开发,待土地性质由集体变为国有时,才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房,土地使用证上显示是城镇开发的,则可以上市交易。

  NO.2 卖方资质

  “这里面,买房者可能会遭遇两个漏洞:卖方并非产权证上的所有人,也没有所有人的授权;卖方虽是所有人之一但未取得共有人同意。”杨庭长说,这样的案例,前些年都遇到过。

  如何规避?杨庭长说,首先,要搞清楚房屋的产权人究竟有几个。如果产权人有多人,而合同仅一人签字,一旦发生纠纷,法院原则上会认定合同无效。

  “如果是夫妻双方,一方瞒着另一方卖房,另一方上法院起诉,说根本不知道房子被卖。如果第三人善意购买房屋并已办理登记手续,法院一般会认定合同有效。不知情一方受损权益,根据婚姻法司法解释三,由另一方赔偿。”杨庭长说,即便如此,如果这对夫妻只有一套房,另一方坚持不搬,其间的调解,买房者也会焦头烂额。

  其次,要确定除产权人外是否还有共住人。由于历史原因,比如有些房改房,除产权人外还有共住人。共住人虽然没有产权,但法律规定,他们有居住权。如果未征得他们同意,届时他们不愿搬离的话,也会造成很大的麻烦。

  “遇到这种情况,最好能和卖主约定迁出条款,这样买房者可以主动些。”

  目前,二手房买卖过程中,卖方委托他人出售房屋的现象很普遍。

文章关键字:杭州二手房买卖,购买二手房,二手房买卖经历
来源:宁波日报 作者:  编辑:8037 返回顶部
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