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上海甲级写字楼供应不足 地产商转售为租

2006/9/13 8:15:00 五星网 浏览: 【字体:
文章导读:租金持续上涨,持有物业以得到更多收益的可能大大增加,有条件的地产商自然不会错过此等良机。

    租金持续上涨,持有物业以得到更多收益的可能大大增加,有条件的地产商自然不会错过此等良机。

  世邦魏理仕8月31日发布的报告显示,上海甲级写字楼月租金报价为每平方米32.8美元,上涨了1.5%;乙级写字楼则上涨了2.5%,月租金报价为每平方米20.6美元。在甲级写字楼日租金突破每平方米1美元后,上海写字楼租金仍然保持着上扬的态势。面对活跃的写字楼租赁市场,一些开发商做出了战略性调整,倾向于将手中的写字楼转售为租。“市场租金的上调增强了地产商长期投资的信心,他们因此改变了销售策略,转售为租。”戴德梁行写字楼部助理董事沈洁认为。

  持有以实力做保证

  上海齐茂房地产有限公司改变了原来全部出售裕景国际商务广场(以下简称裕景广场)的计划,将该项目的西塔楼改售为租。

  裕景广场由东、西塔楼组成,总建筑面积约12万平方米。齐茂房产销售经理陈江介绍,东塔楼写字楼约1.5万平方米,每层楼面约600平方米,销售均价约每平方米3000美元;而西塔写字楼约5.5万平方米,每层楼面约2100平方米。

  齐茂房产市场总监施克容告诉记者,裕景广场原先准备了两套方案,即销售或持有。东塔楼体量较小,销售出去有利于资金回笼。因此市场最初计划即为先销售东塔楼,而西塔楼暂不出售。施克容表示,之前公司一直是一边销售,一边观察市场行情,做下阶段的市场策略;今年上海写字楼市场租金大幅上扬,长期持有的价值凸显出来,齐茂房产因此决定长期持有。

  上海上风科盛投资有限公司企划总监叶文刚认为,物业的持有需要实力,尤其是对中小地产商而言,必须是在保证资金回笼前提下。

  “我们是大企业,资金并不缺乏,”施克容表示。齐茂房产固然有裕景集团的支持,然而实际上,齐茂房产真正的底气应该来自于东塔楼销售的到位,前期回笼了相当一部分资金。

  裕景广场东塔楼自2005年7月开始销售,至今年3月销售率已达97%。在近9个月的销售周期内,齐茂房产取得了约1.4万平方米的销售业绩,按每平方米3000美元销售均价计,总销售额约为4200万美元。

  年内入市楼盘量少

  在裕景国际转售为租之前,位于上海虹桥地区的嘉麒大厦在2005年销售了一部分物业之后,便不再销售而转为持有。中原地产写字楼部经理鞠波告诉记者:“该物业的开发商敏锐地意识到了租金上扬给商用物业带来的价值,因此改变了市场策略。”

  位于外滩的宝矿大厦经过重新翻修之后,该物业的开发商认为销售价格没有体现项目真正的价值,近期也转为持有。此外,海银国际等物业也均转售为租,改变了原先的市场策略。

  转售为租的地产商有两点相似之处。其一,均是跟随市场变化进行相应调整。“销售写字楼时租金涨幅有限,租金大幅上涨后转变了策略。这也造成了一种群体效应,”鞠波表示。其二,转售为租者均为实力较强的企业,“至少对资金回笼的要求低,或已获得相当的前期资金,”叶文刚说。

  从外部来看,写字楼市场供不应求,也是重要的原因。上海写字楼市场整体的需求一直保持在一个较高的水平,但今年写字楼的供应尤其是甲级写字楼却非常有限。2006年是上海甲级写字楼市场供应的小年,今年下半年入市的甲级写字楼也不会太多,绝大部分将于2007年入市。

  戴德梁行的数据显示,今年全年上海共有6栋甲级写字楼完工,上半年上海新增甲级写字楼使用面积约14.23万平方米,全年甲级写字楼市场供应量预计为24.5万平方米,大幅低于2005年约45万平方米的新增供应。

  陈江认为,随着金融业开发和贸易、银行、保险等金融企业办公需求的不断扩张,还有相当一部分对写字楼的需求仍未得到满足。但上海甲级写字楼放量均集中在2007年底及2008年,因此上海写字楼市场短期内仍有相当大的增长空间。 

文章关键字:上海写字楼,甲级写字楼
来源:中国房地产报 作者:  编辑: 返回顶部
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