2007年一季度，北京写字楼市场的成交量急剧下滑。写字楼市场的萧条，令诸多开发商叫苦不迭。据了解，新中关、顺迈金钻、金鼎大厦、融祥大厦等诸多项目，在3月份均无成交。显然，目前北京写字楼市场的冷清与此前的“成交活跃”大相径庭。尤其是在去年，北京写字楼成交量大幅增长。全年成交12067套，共计2146760平方米，同比增长63.63%。然而，今年一季度与去年同期相比，京城写字楼销量下降33.4%,与去年第四季度环比下降69.8%。

    “可见北京写字楼正面临尴尬的境地。”理想国际副总经理杨乐涛说，“尽管写字楼长期处于不温不火的状态，但毕竟成交量一直在稳增。今年3月份及第一季度的成交冷清，是近四年以来写字楼市场遭遇的最低波谷。”在写字楼市场瞬间由“牛市”转入“熊市”之际，大单交易量亦急剧下挫。2007年一季度，全市写字楼大单交易寥寥无几。

    被迫“转售为租”

    写字楼市场的萧条，令诸多开发商啧啧称难。某日，在北京三里屯某酒吧，几个知名写字楼项目的销售负责人愁眉紧锁。经过了轮番的抱怨项目卖不动之后，他们开始探讨应对之计。大家纷纷认为，与其“坐以待毙”，不如将写字楼视为融资工具。据了解，迫于销售压力，不少写字楼项目的开发商均持有上述观点。在此背景下，市场出现两大趋势：其一，大量写字楼项目转售为租，因此市场新增供应“井喷”，但销售型写字楼所占的比重却越来越小；其二，寻求外资机构及大型国企整购。

    去年，位于CBD核心地段的金地国际中心写字楼及商业部分全面封顶。这个由国际甲级写字楼和时尚购物中心组成的庞大建筑，金地将全部自持经营；而同样位于CBD的20万平方米的中海广场亦不再对外发售，全部改为公司持有，对外出租；华贸中心30万平方米写字楼转为租赁入市；LG大厦、赛尔网络大厦等写字楼，已先后宣布自持经营……

    “目前CBD高档写字楼租金上涨比较快，金地也不存在资金压力，因此不急于出售，自己持有两三年后，如果再出售，其获利空间可能更大。此外，持有物业对公司的金融运作会有比较大的好处，比如可以考虑REITs等融资渠道。”金地集团一高层人士如是表示。

    除了实力房企坚持持有策略外，更多的中小开发商则是无奈转售为租，或租售并举。“近年，写字楼市场正面临着前所未有的销售压力。就我们的项目而言，去年至今，整月无成交是常有的事情。而在租赁市场略好于销售市场的情况下转售为租，一方面可以获得稳定的租金收益，减少企业的资金压力；另一方面，可以寻求机会整售给外资基金。”东区某知名写字楼项目销售总监坦言。

    “转售为租需要开发企业具备较强的资金实力，比如像金地这样的企业，本身资金充裕，所以在市场行情不佳的情况下，其选择持有，待日后大势转好后再出售。而一般的中小型企业往往很难承受，因为平稳的租金收益往往只能令其维持现状，而很难再求发展。市场是瞬息万变的，如果未来行情转好，相信多数‘转售为租’的项目，将回归销售市场。”戴德梁行写字楼部董事陈文翰分析。

    在不少业界人士看来，很多写字楼项目在运营管理方面的欠缺，亦决定了“转售为租”属短期行为。“写字楼转售为租后，对运营管理提出了较高的要求，而此环节恰恰是很多企业的软肋。大的开发企业还好，有实力聘请专业运营公司来管理，对中小企业而言，就只能自己勉强经营了。”东二环附近某写字楼项目销售负责人坦言，“这样一来，对于物业的保值、增值都非常不利。”

    写字楼缘何遭遇“寒冬”

    写字楼市场的急剧下挫，令人颇感困惑。对此，业界专家认为，限外令、供需失衡、售价偏高等，是令写字楼市场遭受冷遇的几大原因。

    原因一：供应量猛增供过于求。2006年，写字楼供应量达到了四年来的最高峰值。据戴德梁行统计显示，2006年1月至11月，北京写字楼供应已经达到312万平方米。就需求而言，2006年不断有新的海外及外省市企业涌入北京。然而，由此带来的稳定增长的需求，远远不能消化急速扩张的供应。

    原因二：售价透支未来预期。“通常情况下，写字楼项目的销售速度都会慢于住宅。所以开发商在制定价格时，往往会将未来几年预期的升值空间，纳入考虑范围。”陈文翰介绍。比如，一个项目合理售价为12000元/平方米，而开发商预期两年后的市场价格可以上行至15000元/平方米。那么在销售时就会采用后一个价位。如此，将导致实际售价与市场可承受售价出现偏离，以至于出现“卖不动”的情况。

    原因三：政策打击投资热情。尽管境外个人购买写字楼的数量并不多，但在业内人士看来，限外政策的出台，亦是写字楼市场成交冷清的原因之一。“从今年一季度写字楼市场的成交状况来看，大单交易明显较去年同期有所减少。2月份限外细则的出台以及今年‘两会’期间与会代表对房地产调控的高调论述，令不少投资者在这个阶段纷纷选择观望。”戴德梁行投资部董事曹念国分析。此外，近期央行的两次加息给中小投资者带来了不小的心理压力，进一步加大市场的吸纳压力。“其实，单就最近两次加息幅度而言，对投资成本的影响并不大，但这已经是三年来央行第六次加息，很多投资者纷纷预测中国已经进入加息通道。”杨乐涛说。

    市场僵局难解？

    “北京写字楼市场在历经了2006年的井喷之后，2007年新增供应将有所回落。但由于奥运临近带来的良好预期，多数曾经转售为租的写字楼项目会提前释放，进入销售市场。可见，写字楼项目在2007年将继续处于消化阶段。”杨乐涛分析认为。

    根据仲量联行统计，2007年，北京写字楼市场将迎来集中供应期，预计全年供应量将超过100万平方米。仲量联行北京研究部主管凯安娜表示，“由于入市的写字楼面积很大，而多数项目将集中于今年3～5月期间开始吸纳新租户，因此，将促使一些新推出的物业项目采取租户激励措施”。

    对此，中原地产亦认为，“写字楼供应的激增，将使客群大量分化，所以，2007年北京写字楼的入住率仍不甚乐观。也就是说，北京写字楼市场需求的旺盛，将很难缓解供应过量带来的空置率上升。”

    相比之下，陈文翰的观点略显乐观。他认为，虽然2007年北京写字楼整体成交量情况不会有大的突破，但甲级写字楼市场的前景较为看好。“奥运经济带动下，未来会有越来越多的境外企业在北京设立公司或办事处。由此带来的办公需求的增长，加之现有在乙级写字楼办公企业的升级换代需求，都为甲级写字楼市场提供了相对强劲的需求支撑。”陈文翰说。此外，写字楼市场的另一利好来自于“住宅禁商”政策。在他看来，许多公司在经历过此次的政策变化之后，对办公地点的要求也有所提高，这将使得写字楼市场未来依旧会呈现一个较好的趋势。