第二季度内针对房地产的调控新政策接二连三地出台,今年的新政调控被业界认为是前所未有的严厉,业内人士也不禁感叹“真正的政策年来了”。尽管在政策层面,京城房地产市场是一片风声鹤唳,但在市场层面,新政的整体影响还有待显现。

　　上周,京城两大知名代理机构戴德梁行和仲量联行分别发布了其最新一季市场研究报告。其中显示,北京甲级写字楼销售市场升势明显,投资者继续看好住宅市场,高档住宅的租赁整体表现良好。此外,第二季度内京城商铺市场的需求依旧高涨,且由于很多新供应的商铺项目在入市之前已经与客户签订了租约,因此商铺空置率保持平稳。

　　甲级写字楼趋向整售

　　来自戴德梁行的数字显示,第二季度北京甲级写字楼市场表现稳定,平均租金相比第一季度上升0.7%,增至221元/月/平方米(实用面积)。在供需方面,由于位于CBD区域内的凯德大厦在第二季度入市,为市场新增办公面积近9.5万平方米,使得北京甲级写字楼市场存量上升至427.8万平方米。因此,尽管第二季度的市场整体吸纳量相比第一季度增加明显,达到了14.2万平方米左右,但市场整体平均空置率仍在16.8%—17%左右。其中CBD区域的空置水平明显上升,增至19.1%。对此,仲量联行北京研究部经理凯安娜认为,造成CBD区域空置率上升较为厉害的主要原因是季内凯德大厦这一甲级写字楼的入市,但这种空置率上升只是短期现象,未来大多数新面积需求的关注重点仍在CBD区域。

　　租赁市场方面,戴德梁行及仲量联行的报告均表现出市场强劲的需求以及活跃的成交状态。其中,在金融业即将全面开放、中外金融企业纷纷加速扩张步伐的带动下,金融街区域再次成为吸纳写字楼面积最多的区域。面对金融街区域写字楼市场在今年的活跃表现,凯安娜在阐述仲量联行市场报告时表示,2006年第二季度,CBD区域已经开始推行类似金融街的激励政策,这预示着CBD和金融街这两个分市场将成为互补共赢的关系,而非竞争之势。金融服务类企业现在有更多的选择配合他们的扩充需求,而一些银行也即将在北京开始实际业务运营,北京除了传统意义上的政治中心,现在正在向金融中心的目标迈进。

　　销售市场方面,仲量联行指出,大量散售写字楼项目尝试新策略,如寻求国际化管理以求得差异化,希望帮助购买者达到长期的资产保值。而在市场日益成熟的条件下,开发商也开始改变销售策略——趋向整售;特别是CBD区域的项目开始越来越多地采取了整层或整栋销售的策略。而这一趋势也得到戴德梁行市场报告的再次验证,根据戴德梁行的统计,第二季度,在国外资本大举投资北京商用物业浪潮的带动下,一些国内投资者也开始加入其中。如凤凰卫视联手裕汇集团共同投资了瑞城中心近10万平方米办公面积;国内大型民营企业佳龙投资集团则从理想集团手中整栋收购了中国电子大厦B座,这也是北京市场上第一次出现国内投资者投资成熟物业。

　　对于未来北京甲级写字楼市场的预期显示,短期来看,受下半年市场放量高峰的到来——据戴德梁行的统计,未来6个月北京市场总体供应量将超过110万平方米,因此虽然市场需求预计会保持旺盛,但仍面临一定程度的租金下调压力。而从长期来看,仲量联行认为,在2007年第二季度之前,北京甲级写字楼的租金将继续保持平稳。此外,在国家出台进一步调控住宅市场的政策之后,优质商用物业的投资潜力再次得到提升,这将继续推动北京甲级写字楼的销售价格保持稳定上升的趋势。