（原标题：推动楼宇经济发展 打造甬江时尚东外滩重要增长极 东胜街道理论学习中心组）

　　楼宇经济是以楼宇或楼宇群为载体的城市形态，以集约型、高密度为特征，并与城市中心城区功能相协调的一种新兴经济形态，是城市化推进过程中现代服务业快速发展、传统工业“渐退式浓缩”的必然产物；是以信息流、人才流、现代物流、资金流等社会资源为依托，发展都市型产业的一种载体经济形式。发展楼宇经济对于集约利用资源、开拓发展空间、集聚经济要素、提高业态档次、提升内涵发展、扩大经济总量等方面，有着不可替代的重要作用。

　　楼宇经济的基本特征

　　以商务、商业楼宇为主要载体。随着城市化进程的不断推进，土地供应无法应对巨大的需求，城市不得不由平面发展逐步过渡到向空间发展。借助日益成熟的建造技术，通过开发楼宇，增加面积，创造效益，这是城市现代化发展的重点和必然选择。楼宇经济中的楼宇，从狭义角度看，就是写字楼、商业楼、城市综合体；从广义角度看，还包括标准厂房、工业遗产、历史建筑、科技孵化器等现代产业发展中的新兴楼宇类型。

　　以现代服务业发展为支撑。城市的可持续发展必须依赖产业的调整和提升来实现。凭借技术含量高、附加值高、集聚辐射力强，现代服务业已成为城市经济发展的重要引擎。2008年至2019年，宁波市服务业年增加值由1600亿元增加到4932亿元，年均增长9.3%，高于GDP增幅0.7个百分点。而楼宇经济又是现代服务业最好的载体。因此，最大限度地提高楼宇经济产出率，不断提升城市经济增长“容积率”，是楼宇经济发展的基本目的。

　　以集聚效应和辐射能力为核心。现代城市的商务、商业楼宇是资本、信息、人才等生产诸要素集聚之地，具备创新能力强、单位产出高、产品附加值大、占地面积少、单元能耗低的特点，有“垂直金融街”之称。伴随着跨国公司、大型企业入驻，规模性的资金流、商品流、信息流、人才流便开始在这里聚合，而关联企业“抱团”入驻，更是促使现代服务业的上下游企业在楼宇内融合，进一步放大集聚效应。楼宇内部资金、人才等资源优势，能极大带动楼宇周边区域的商业、旅游、会展、文娱和餐饮等相关配套行业的发展，从而推动经济结构调整和地区产业结构升级。

　　以税收效应为显著特征。楼宇经济作为地方政府税收经济的一部分，其突出的贡献度日益显现。数据显示，2019年前三季度，鄞州区楼宇经济实现全口径税收101.3亿元，约占全区税收三分之一。税收千万元楼宇增加到119幢，税收亿元楼宇23幢，重点楼宇单位产出达到6.42元/天·平方米。地方政府通过加快开发、建设高档楼宇招商引资，推进第三产业尤其是现代服务业的发展，进而增加税收、推动地方经济发展。

　　东胜街道楼宇经济发展现状

　　东胜街道地处宁波市核心区，是鄞州区“六大新空间”中甬江时尚东外滩开发建设的重要组成部分。辖区共有财富中心、金融大厦、东海曙光大厦等商务楼宇7幢，总面积22万平方米（除园区外）。目前，辖区楼宇经济基本形成了以金融服务、文化创意、专业服务等现代服务业体系。

　　一、楼宇经济发展整体水平提升

　　近年来，东胜街道围绕打造甬江“时尚”东外滩发展重要增长极目标，针对区域面积小、土地资源缺乏等实际情况，充分挖掘地理文化资源优势，深入推进楼宇经济发展攻坚行动，拓展招商引资渠道，提升服务企业水平。

　　一是狠抓楼宇整规，楼宇经济发展效益明显。持续深化楼宇整规专项行动，强化“7+X”楼宇联系服务机制，2019年共完成楼宇企业整规70多家，释放楼宇空间5077平方米，新增营收7994万元，税收550万元，实现税收亿元楼1幢、千万元楼宇5幢。此外，通过推动楼宇二次招商，优化产业链招商，多渠道培育引进规模大、效益好、成长性强的优质企业，进一步锻造税源增长新引擎。

　　二是优化招商引才，为企服务效能逐步提升。街道围绕产业升级、促进经济高质量发展，千方百计抓增量、做优服务保存量。依托全区招商小分队、浙洽会等招商平台，先后引进昆仑硬科技、翼融集箱“双创”服务平台和中少科普浙东区域总部等新兴行业龙头企业等30余家，2019年共引进内资企业104家。结合“三服务”和“三进”活动，深入企业帮助解决发展难题，针对部分企业实际困难，细分市、区两级扶持政策，为企业把脉问诊、排忧解难，并加紧落实企业减负、融资支持等各项政策支持。2019年，街道税收实现11.5亿元，一般公共预算收入5.26亿元，进出口总额达78.16亿元。

　　三是深挖打造特色楼宇品牌，楼宇管理模式不断创新。街道把商务楼宇作为“竖起来的社区”，提出打造“郁金香”楼宇社区的发展规划，探索以商务楼宇为治理单位，以党建为核心、经济为主体、服务为载体的“三位一体”楼宇集群管理服务新模式。以财富中心为试点，引入专业化运营团队整合楼宇闲置空间，拟打造以发展电子商务、云计算、大数据、物联网等新型高端服务业为主的数字经济产业园，进一步提升东外滩楼宇品质和产出。

　　二、街道楼宇经济发展存在的问题

　　当前，街道发展空间受到限制，区域竞争日益激烈。街道老旧小区所占比例大，楼宇资源严重不足，楼宇经济发展还存在产业集聚度不高、发展定位规划滞后、竞争力不强、基础设施配套不完善等瓶颈。

　　一是楼宇产业特色培育有待进一步加强。近年来，随着辖区特色楼宇（园区）打造，部分产业集聚规模效益初步显现，但也存在着特色楼宇数量少、企业集聚度不高、产业特色不鲜明等问题。当前，各地都在抢占经济发展制高点，大力发展楼宇经济，虽然也形成了一些特色，但是总体来看，产业同质化、重复性非常明显，功能趋同现象严重。

　　二是楼宇管理模式有待进一步提升。辖区楼宇除宁波书城、金融大厦、集盒产业园以外，其余如东海曙光、上海银行大厦、财富中心等大部分产权为民营企业及个人所有。这些楼宇产权人往往更加注重楼宇的出租率和租金回报率，对引进企业的质量和税收贡献不太关注。楼宇品质较难保证，物业管理水平及服务水平相对较低，一定程度上难以吸引优质企业入驻。

　　三是低端楼宇改造升级有待进一步加快。综合性配套楼宇较少，商务、生活、娱乐、社交等配套功能存在先天性不足。辖区9幢楼宇园区中，楼龄超过10年的有6幢，其中，20年以上的4幢，老商务楼宇总面积超过12万平方米。这些老旧楼宇虽处城区中心位置，但普遍存在配套比较陈旧，智能化、自动化、信息化、管理水平较低等问题，改造提升协调难度大。

　　四是楼宇产业聚集度和竞争性有待进一步增强。目前，辖区楼宇经济存在产业初步聚集但聚集度不强的现象，具有强要素控制力的总部机构和规模企业的引进培育步伐需要进一步加快。入驻企业多以民营中小企业为主，行业龙头和总部机构等规模企业相对较少。楼宇总部企业多数以宁波地区性总部为主，规模能级普遍偏弱，楼宇经济的总体竞争性不强。

　　五是楼宇配套相关政策有待进一步完善。鄞州区现行的楼宇经济税收分成机制在优化集聚、提升效益、招大引强等方面发挥了积极作用，但调查发现，其导向性和针对性还有待进一步均衡。此外，由于部分单位“大招商”观念不强，不重招商质量、效益等现象，导致资源合理分配、共享、转型等有效衔接不够紧密，楼宇经济运行效益不尽理想。受制于楼宇（园区）配套扶持政策影响，街道辖区楼宇（园区）对企业吸引力明显不够，目前入驻企业品质总体不高，且流动性大，外迁频率高。

　　推动楼宇经济发展的对策与思考

　　一、进一步统筹谋划，挖掘楼宇经济发展潜力

　　从区级层面看，要加强对街道楼宇经济发展的统筹指导和支持力度。对楼宇经济发展进行全盘统筹规划，对楼宇群的功能导向、布局划分、政策协调等作出长远安排。对商务楼宇税收总量、去化面积、入住率和注册率及税收贡献率等指标的发展目标实行量化，进一步实现商务楼宇规模总量的扩大与经济效益的提升。对规划和新建的楼宇项目提前介入，引导规划建设，注重楼宇功能布局，实现分类引导，形成楼宇产业集聚。

　　从街道层面看，一是做好总量的规划。对街道区域内的楼宇经济发展实行“梯度培育”，加强对辖区内重点楼宇的跟踪分析，提前介入、分类施策、个性服务、逐案优化，提升成熟“亿元楼”“千万元楼”的能级，助推“准亿元楼”“准千万元楼”晋级，扩大“亿元楼”“千万元楼”的后续储备。进一步加快孵化创新型平台，大力引进一批高品质、高效益、高产出的新兴业态，着力培育形成产业梯队，加快企业集聚和推动产业升级。

　　二是做好存量的规划。针对现有存量资源，科学制定楼宇整合、改造、提升方案，加大政策支持力度，鼓励楼宇产权单位通过包装策划、置换改造等形式，使闲置楼宇、效益不高楼宇等重焕生机，降低楼宇的空置率。借鉴先进地区的成功经验，采取多样化手段，引进有丰富改造经验的市场化主体，针对核心区域老旧楼宇，通过业主回购、回租、物业整体打包招租及委托第三方运营招商等模式进行整体定位开发、管理和提升。

　　三是做好增量的规划。提前参与谋划征迁地块的未来使用规划，加强大红鹰烟厂旧址、渔轮厂、书城东侧等有机更新项目对接，通过谋划渔轮厂地块爱珂演艺广场项目建设，进一步带动辖区文化产业发展。以书城东侧地块出让为契机，带动大红鹰烟厂旧址等区域的空间活化。

　　二、进一步强化招商引资，培育打造特色品质楼宇

　　一是提升招商引资力度。通过以企引商、定向招商、招商顾问团、组建招商小分队等形式，抢抓市、区两级招商平台机遇，加快辖区楼宇“腾笼换鸟”步伐。加快推进中山东路连片楼宇转型升级，盘活金光百货、财富中心等楼宇资源，多渠道引进规模大、效益好、成长性强的企业，打造税源增长新引擎。

　　二是提升招商选资精度。进一步转变招商思路，从随机招商向目标招商、产业链招商转变，提高楼宇招商的针对性和有效性。在招商重点上，从单一注重项目的资金量转变为综合平衡项目的质量效益，努力引进产出高、资源占用低的现代服务业项目。从引进行业龙头企业的分支机构逐渐转变为重点瞄准大企业的区域总部、结算总部、销售总部等，不断提升招商绩效，提高楼宇的入驻率、注册率和产出率。

　　三是提升联动招商维度。进一步发挥楼宇经营企业招商引资能动性，积极鼓励楼宇自主策划开展形式多样、内容丰富的宣传营销活动，提升辖区楼宇品牌形象和招商吸引力。针对辖区楼宇自持比例小的问题，街道要进一步创新服务方式、服务内容，为入驻企业提供个性化服务，进一步引导发挥物业公司、行业协会、企业商会等在招商中的作用。

　　四是提升特色楼宇亮度。针对当前楼宇经济竞争激烈，同构化现象严重等问题，街道须结合自身实际，因地制宜推进特色楼宇培育工作，着力培育一批金融服务、会展贸易、航运物流、文化创意、电子商务等特色楼宇，以特色促集聚，以集聚促集群，促进楼宇资源与资本、技术、人才等要素融合发展。

　　三、进一步完善工作机制，全面提升服务管理水平

　　一是完善综合配套服务，优化楼宇功能品质。一方面，按照“高端高效”的发展原则，着力提升楼宇物业服务、配套服务和政务服务水平。鼓励业主引进、培育优质物业管理公司，同时，在政策上给予适当奖励扶持，调动其在企业服务、楼宇招商、特色产业培育中的积极性和主动性，进一步优化楼宇停车、电梯、购物、餐饮、休闲等商业配套服务，努力营造良好的商务办公环境。另一方面，针对老旧楼宇功能退化问题，制定老旧楼宇提档升级的计划方案，以政府为主导，同时鼓励和引导社会力量参与，按照楼宇建设年份和当前状态分步改造提升，综合优化楼宇外立面、消防、通风、电梯、空调等各项内外环境，提高楼宇品质。

　　二是加快推动楼宇社区建设。借助试点建立“郁金香”楼宇社区的发展契机，把党建融入楼宇经济发展的各项工作中，通过党建引领，构建楼宇社区党组织、楼宇社区促进会、楼宇社区服务中心“三位一体”的组织模式，打造“一站多点”楼宇社区服务网络。进一步丰富楼宇社区服务内涵，积极探索建立楼宇网格员、楼宇物业、楼宇服务团队三方联动模式，全方位摸清楼宇企业信息，增强信息监测、统计分析能力，从而为楼宇经济的可持续发展提供理性的指导。

　　四、进一步加强政策扶持，完善楼宇发展激励机制

　　一是要进一步加强政策引导作用。积极向上争取扶持政策，形成特色楼宇发展的激励机制。用足用好现有的书香文化园“一园一策”，积极建言区相关部门集中把相邻的集盒、财富中心与书香文化园整合打造，构建“东胜连片文化产业带”，进一步吸引优质、高成长类文创企业集聚发展。

　　二是要进一步加大财政资金扶持力度。建议进一步加大财政资金扶持的覆盖面和投入力度，充分调动楼宇业主、楼宇经营管理单位积极性，不断提升楼宇管理服务水平。

　　三是要进一步加强区域政策联动。通过与东部新城指挥部、南部商务区管委会以及其他各镇街、各楼宇业主单位的配合联动，全面共享区域内楼宇资源、共同研究制定楼宇政策、集中宣传推介商务楼宇、全面共享楼宇平台优质服务等举措，充分调动起多方管理服务商务楼宇的积极性和能动性。