戴德梁行近日公布的2005年四季度写字楼物业市场的相关数据显示，去年四季度CBD甲级写字楼租金下滑，空置率上升。业内人士普遍把主要原因归于有新项目入市。也有业内人士担心从今年起，CBD写字楼集中放量的情况会加剧这种形势。

    供应量虽加大，但租赁刚性需求仍强劲

    近日，戴德梁行发布《北京写字楼物业市场2005年第四季度概览》。该报告显示，去年四季度尽管CBD甲级写字楼租金在各区域仍最高，达到30.8美元/月/平方米（实用面积），但相比第三季度则下降了2.3%.同时，由于中环世贸C/D座等项目入市增加了存量面积，四季度CBD甲级写字楼市场的空置率上涨至16.3%.该报告指出，租金下滑的主要原因在于CBD自第三季度以来陆续有大面积客户受东部新增项目吸引而搬出，部分楼盘销售压力增加，导致开发商降低租金以吸引客户。不过，该报告并没有明确说明哪些东部新增项目分流了CBD客户。

    针对戴德梁行的分析，不少业内人士表示，其他区域项目的分流还不足以影响CBD写字楼的发展，今后几年CBD写字楼的集中放量才是影响其租金收益和空置率上升的主要原因。

    据记者不完全统计，今明两年CBD新增写字楼总建筑面积将近60万平方米。戴德梁行写字楼部董事陈文瀚认为，如此巨大的供应量很难在短期内被市场迅速消化，市场竞争将在今年进一步加剧。因此2006年，CBD地区甲级写字楼市场租金预计将进一步下滑。

    售价预计仍有1000元至2000元/平米涨幅

    尽管CBD写字楼租金下滑，空置率上升，但去年四季度销售价格却基本保持平稳。戴德梁行数据显示，第四季度北京甲级写字楼平均报价达到2341美元/平方米，比上一季度增长0.7%.

    CBD区域不少开发商对该区域写字楼项目销路看好，有的项目甚至只接受整售。金地北京相关负责人介绍说，金地中心两栋写字楼中体量较大的一栋将整售，目前正在与买家接洽，年中会有结果。另外一栋如果不能整售，将考虑自己持有，通过出租获取收益。

    东方梅地亚营销总监王薇对CBD区域写字楼销售前景也比较看好。她表示，周边已入住项目中的公寓大部分已被各类公司作为办公地点，该区域办公市场需求非常强劲。加上一些国际知名企业从2004年底开始将亚太区行政中心之外的财务结算中心、物流中心，甚至研发中心和售后服务中心，从香港、新加坡、台北、东京等地纷纷迁至北京CBD，CBD的写字楼市场行情仍看涨。

    “2006年，中国将正式迎来加入世贸组织过渡期的最后一年。根据承诺，中国将在2006年年底以前全面开放各类市场，正式取消外资进入时在地域、数量、股权等方面的限制。北京作为总部经济发达的国际化大都市，开放程度的全面提升以及经济的持续稳定增长，势必会进一步增强其对国内外投资者的吸引力，为写字楼市场带来更多更广的需求支持。”陈文瀚表示。

    北京成业行投资顾问部经理朱永升则担心CBD的交通状况会影响该区域写字楼品质。“如果CBD规划不能恰当把握适度原则，而过分强调集聚，必然会增加该区域内企业时间成本和办公成本，进而影响写字楼产品品质。”不过，他仍预测该区域写字楼均价未来一两年仍会有1000元至2000元/平方米涨幅，达到21000元至22000元/平方米。

    ■焦点观察

    空置率微升不会影响大局

    供给跳跃增长短期内会加剧项目间竞争，但总体前景看好

    按照报告显示，去年四季度CBD甲级写字楼市场空置率上涨至16.3%.但事实上，2006年才是CBD写字楼放量的真正开始，届时是否会造成更高空置率？

    中原地产写字楼部总监穆昆认为，随着CBD写字楼的持续增加，短期内空置率较高比较正常。“不过据现在了解到的情况，CBD写字楼多以销售为主，不少楼盘私下洽谈整栋购买。所以因供应量增加导致写字楼空置率急剧上升的情形不会特别明显。”穆昆表示。

    华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎也认为，短期内空置率稍有上升不会影响大局。他表示，CBD供应阶段性特征太明显，今明两年会产出大量现房，需要消化一段时间。“不是需求不旺，而是需求平稳增长，供给却跳跃增长。这种情况短期内会加剧项目间竞争，长期因为位置的独特性，前景仍看好。”

    “其实很多开发商也都知道，2004年、2005年公寓卖完就没有了，而到了2006年写字楼将占主导。如果追求产品差异销售可获得利润最大化，但开发商依然急需住宅回款。至于写字楼集中上市竞争加大，利润降低，就只能再想其他办法。”公衍奎表示。