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“3·30”新政后广州商业地产市场将迎来大调整

2017/4/7 15:45:29 五星网 浏览: 【字体:
文章导读:据中原地产研究发展部统计,2017年一季度,市场对办公物业需求持续升温,中心区物业成交增多,带动成交主力价格平稳上扬,一季度整体商业办公物业成交均价均录得上升。

    据中原地产研究发展部统计,2017年一季度,市场对办公物业需求持续升温,中心区物业成交增多,带动成交主力价格平稳上扬,一季度整体商业办公物业成交均价均录得上升。一季度广州一手商办市场供不应求,以商办公寓居多,该类物业成交占比近69%,其中不少项目是全新入市,并受到市场追捧。商业性质的一手商业地产项目成交24.14万平方米,比去年第四季度跌35%,同比增79%;成交均价28031元/㎡;办公性质的一手商业地产产品成交59.59万平方米,环比微跌1%,同比升33%,成交均价22080元/㎡。

    根据3月30日广州市公布的楼市调控政策,商业地产市场面临挑战。中原地产研究发展部分析认为,新政影响之下,未来市场上不会再出现居住属性的商办项目;基本上商铺、写字楼、公寓物业只能转让给法人单位;个人仅可购买新政前已销售的商服类项目,但再转让需取得不动产权证满2年,且只可转让给法人单位。预期第二季度商业地产成交量将下降30%左右,价格可能微跌或趋稳。地产商目前开发的商业地产项目,未来将寻找和培育法人买家市场,部分未售项目或许将转至开发商自持运营或外包。商办物业专业运营公司或迎来入市良好时期。

    琶洲西区定位互联网集聚区以及引进多家知名企业后,区域吸引力提升,尤其吸引了不少企业争先租用写字楼入驻琶洲。广州中原研究发展部数据显示,琶洲商务圈2016年以来租金走势上升明显,因租用写字楼需求增多,同时琶洲区域可租可售写字楼较少,整体空置率不断走低。相信琶洲即将新交投物业将会受到市场的关注,乐观估计未来租价可达120~150元/㎡/月。

    商铺方面,祈福缤纷汇的整体确权以及星河盛世批量成交,带动整体商铺市场保持平稳走势。写字楼整体成交仍较为平稳,写字楼项目新增较少以及未见需求激增的刺激因素,一季度写字楼市场并未有较大亮点。整体而言,一季度广州一手商铺写字楼物业成交供求走势平稳。

    一季度,商办性质公寓成交占比仍较大。其中不少公寓项目如敏捷广场、南沙珠江湾、绿地空港中心等项目都纷纷新推入市,项目的区位优势及低总价仍是热销主因。中心区公寓如海珠区星汇海珠湾、天河万科云城米酷等项目都几次推新并受到市场追捧,量价平稳上升,中心区价值一直较受投资者关注。

    提醒:个人注册公司买商业地产税费高

    “3·30”新政后,商业地产市场将出现明显的分水岭。根据新政策,商服类(商业和办公)房地产项目未经批准,不得改变为居住用途;房地产开发企业新报建商服类房地产项目,最小分割单元不得低于300平方米,不符合该要求的,规划部门不予批准;房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。新政施行之前已购买的商服类物业可转让给法人单位,也可转让给个人;个人取得不动产权证满2年后方可再次转让。

    中原地产研究发展部人士认为,在新政之下,法人单位购买商服类物业的议价能力增强,但短期内集中购买的可能性不大。未来或会有更多个人注册公司来购买商业地产,“空壳”公司或会增多。不过,商业地产人士提醒,打算以公司身份购买商业地产的人士,企业、组织等法人单位购买、转让不动产税费很高,税费重且转让手续繁多复杂,个人跟风操作需注意风险、谨慎选择。

    对于开发商来说,在售、在建项目会将更多注意力转至寻找、培育合适法人单位作为销售对象;部分未售项目或许将转至开发商自持运营或外包。因此,商办物业专业运营公司或迎来入市良好时机。

    对于整体持有的商业地产项目来说,商业地产的调控政策对租赁市场影响不大。2017年第二季度起,预计将会有来自琶洲的三个写字楼项目交付使用,将带来近35万平方米甲级写字楼物业。琶洲已成为目前广州最热的商务区,高端的定位及强有力的招商引资,助力区域发展。

    “3·30”新政限制个人购买商办物业,对广州商办市场影响巨大,从长远看,新政实施将夯实商业办公的本质属性,对房地产市场健康以及广州的城市发展都会产生深远意义。由于新政对商业地产分割最小单位做出限定,不得低于300平方米,对已报规划并即将拿预售证的项目来说,这些项目将做何种调整有待揭晓。可以预见的是,未来广州市商业地产供应量有可能因此而减少。

    2017年第一季度,广州有超20个商办项目新批预售,供应近9500套物业。从各项目的预售单位面积看,40~60平方米的小面积是目前一手商办市场主力户型。截至3月30日,一季度已取得预售证、但未入市销售的商办项目共计12个,总货量多达5312套。

    目前新政规定“一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用,再次转让时也只能出售给法人单位”,这一规定预料对商办物业销售影响较大,部分会出售给法人单位,部分可能会转由开发商自持运营。

    一季度广州商办市场成交量处于高位,其中仍以承接住宅限购转置的投资需求、不限购不限贷的公寓项目为成交主力。从区域来看,黄埔、番禺、南沙、增城等区域成交的商办物业较多。

    小面积公寓或成绝版

    2017年第一季度,广州有超20个商办项目新批预售,供应近9500套物业。从各项目的预售单位面积看,40~60平方米的小面积是目前一手商办市场主力户型。截至3月30日,一季度已取得预售证、但未入市销售的商办项目共计12个,总货量多达5312套。

    大单成交频现
    “险资”大手买入

    商业地产限法人公司购买,回归商业办公的属性,大单购买的法人单位势必成为开发商争抢的对象。其实,广州商业地产市场在限购前已频频出现大单成交。

    一季度琶洲、黄埔各有一单写字楼物业大宗成交,此外,公寓物业也有不少批量成交案例。2016年以来,各大“险资”布局广州的步伐加快,而且很多“险资”企业直接购入写字楼作为办公营运中心以及投资用途。今年第一季度,广州又有两单涉及“险资”的大宗写字楼物业交易。今年1月,保利克洛维10层写字楼落入华夏人寿囊中;2月27日,天安人寿正式签约及启用由新鸿基开发建设的峻林大厦写字楼,并冠名为“天安人寿中心”,从公开披露的信息看,该写字楼未来将对外出租。(原标题:商业地产瞄准法人买家市场 记者:李凤荷)

文章关键字:广州商业地产市场
来源:广州日报 作者:  编辑:8061 返回顶部
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