戴德梁行近日发布的上半年写字楼分析报告显示，受到大量新增甲级写字楼入市和P2P企业退租两重因素影响，深圳甲级写字楼库存突破300万平方米大关。按照深圳每年50~70万平方米的消化量，这些库存足够消化五年。

    2016年上半年，24.5万平方米的新增甲级写字楼供应使得全市甲级写字楼存量升至303.3万平方米。供应增加刺激全市甲级写字楼吸纳量录得11.4万平方米的同时，也将空置率从去年底的5.1%拉升至9.1%。其中，南山区甲级写字楼空置率上升至12.9%；福田区空置率上升至9.1%。因持续无新项目入市，罗湖区甲级写字楼空置率维持在5.5%的较低水平。

    需求回落迫使多个项目租金出现回调，从上半年市场表现来看，全市甲级写字楼平均租金比去年底下降0.3%至每月每平方米253.8元。其中，罗湖区和南山区分别增长0.3%和2.2%至每月每平方米227.3元和202.3元；福田区受新项目入市及需求放缓的双重影响，甲级写字楼租金比去年底下降0.8%至每月每平方米275.1元。

    从需求行业来看，尽管P2P网贷平台监管收紧的影响正逐渐走弱，但余威仍存。小额贷款、融资担保等新型金融服务业需求依旧疲软；基金、证券、信托等传统金融机构依然表现出稳定的需求。出于成本控制和产业集聚的考量，科技类企业也越来越多地将目光聚焦在高新园区及其周边的研发办公物业，由科技类企业带来的高端办公物业的需求被持续分流。

    买卖市场方面，考虑到住宅价格高企带来的投资风险不断积累，部分资金充裕的机构或个人投资者转向商业市场，同时“营改增”的实施也对写字楼市场构成间接利好，上半年深圳一二手写字楼共成交30.86万平方米，同比增长15.32%，同时大宗交易依然频繁。

    对于接下来的市场走势，戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端认为，第三季度开始至明年底，大量已建成项目将逐步形成有效供应，可见供应量或将达到198万平方米；同时经济层面的风险使得市场需求短期内难有显著改观，伴随高支付能力客户的减少和高新园区研发物业的分流，新增需求的减弱也将削弱对租金的支撑，明年全市甲级写字楼租金高位回落风险加大。而买卖市场，鉴于优质办公物业的产权单一化趋势，散售型优质办公物业未来供应有限，仍将吸引企业及投资者的关注。

    第一太平戴维斯华南区研究部高级经理何凌认为，福田写字楼市场活跃，片区成熟度高，这些写字楼入市，短期会造成市场空置率提高，或达到25~30%的水平，价格也会有一定幅度的波动，但是未来将保持旺盛的甲级写字楼吸纳力，从三年的中长期来看，大量供应不会对福田销售市场产生过多负面影响。（原标题：深圳甲级写字楼库存超300万平方米 记者：陆剑伟）