近有福田中心区，远有前海后海，福田保税区写字楼市场面临尴尬格局，片区买卖市场爆冷，二手写字楼半年没有成交，在售的长富金茂大厦一年多仅售出四成。对于后市，业内人士并不看好。

    二手写字楼半年零成交

    “上下班在园区门口堵上一个小时是常事，我们的车只能通过仅有的三号门车道进入区内，入区时间为早上7时以后，晚上11时关闸后车辆无法出关，要想早点来，或者晚上加班，都不大可能。”曾经在福田保税区一家企业上班的段小姐如是说。“现在的保税区很多优势都没有了，我们的公司上个月搬迁到车公庙了。”

    在深圳经济发展史上发挥过重要作用，被各级政府和广大企业高看一眼、厚爱三分的福田保税区目前存在着“鸡肋化”现象。

    在美联物业福田商业部D区总经理林晓鹏看来，这里的二手交易异常冷清，“一些企业迁出去了，尽管这里的房价、租金比中心区，甚至车公庙便宜很多，但是人气不旺。根据我们的统计，这里半年来没有一宗二手写字楼买卖成交案例。”

    一手市场同样不乐观。以在售一手写字楼长富金茂大厦（推广名：CFC长富中心）为例，据市规土委数据，该项目从去年9月4日获得预售许可，截至今年11月5日，24-67层247套房源，仅售出101套，去化率仅为41%。另外，该项目用地合同单位之一——深圳市经济贸易和信息化委员会按建筑成本价收购物业1号楼2层至23层、2410房及2号楼整体以及1号楼第68层。

    写字楼市场面临尴尬格局

    福田保税区于1991年5月经国务院批准设立，1993年2月18日隔离围网设施通过海关总署验收，海关监管面积1.35平方公里。经过20多年的创新发展，福田保税区已经形成集先进制造、现代物流、国际贸易以及科技研发为一体的多功能经济区域。

    “前海蛇口自贸区崛起，其在政策优惠、总部经济发展等方面具有强大的优势，尤其是前海有自己的保税区，福田保税区的地位与功能逐渐弱化，较20年前已是不可同日而语。此外，园区及周边的市政管网配套、公交轨道等基础设施不足，阻碍了片区的发展。” 高力国际深圳分公司副总经理简家宏说，“虽然前海新注册企业会给深圳写字楼市场带来利好，但不会对福田保税区里面的写字楼项目产生影响。”

    近有福田中心区、车公庙，远有前海后海，福田保税区写字楼面临着多个强劲竞争对手，近几年也少有新增供应，仅有福年广场和长富金茂大厦。

    林晓鹏表示，目前这里的写字楼市场多为租赁成交，并以仓储为主，部分企业在租赁期满后，会选择外迁至车公庙。

    后市仍不为看好

    相对于周边区域五六万元单价的房子，福田保税区还有“3字头”的住宅。不仅如此，商业地产的租金也处于弱势。美联物业和安居客数据显示，目前车公庙商铺租金：300元/平方米至1000元/平方米，华强北商铺租金：500元/平方米至1200元/平方米，而福田保税区商业用房租金：60元/平方米至90元/平方米，即便是较为高档的福年广场，入伙多年后的租金也仅为160-180元/平方米。

    写字楼买卖市场方面，福年广场二手售价4.3万-4.5万元/平方米，长富金茂大厦4.5万-5万元/平方米。

    “从价格来看，是挺便宜的，但是有点不敢下手买，主要是配套一直跟不上来，而且这里的办公气氛较弱。”一写字楼投资客如是说。

    对于保税区的后市，简家宏并不看好，他认为，目前该片区在售写字楼的售价已达4.5万-5万元/平方米，从投资角度看较贵，不如购买周边区域的写字楼，如福田中心区、前海后海的写字楼更具投资价值。

    日前，政府公报公布了《福田保税区转型升级实施方案》。《方案》从产业升级、空间优化布局、交通、环境等配套设施等全方位着手深度转型。明确提出重点发展高端服务业与先进制造业两大产业集群，集聚全球创新要素和产业链高端资源，承接全球新一轮产业转移，推动生产性服务业开放发展和传统制造业升级。