当前位置:五星网 >> 楼宇经济 >> 地产金融 >> 浏览文章

杭州今年土地供应的“明星”板块现状如何?

2015/10/29 14:59:56 五星网 浏览: 【字体:
文章导读:杭州土地市场的热情似乎已被点燃。10月份的土地市场,虽然没有大规模密集性土地出让情况,但抢地潮仍在继续。

    据浙江土地网统计,今年9月,杭州土地市场挂牌五十一宗地块,最终成交三十四宗,累计成交金额为146亿元,接近今年上半年6个月的成交总额,这也是自2014年3月份杭州土地市场转冷以来,单月成交金额首次突破100亿元。

    杭州土地市场的热情似乎已被点燃。10月份的土地市场,虽然没有大规模密集性土地出让情况,但抢地潮仍在继续。10月27日下午主城区推出的滨江沿江和西湖三墩北板块的两宗宅地,均受到了多家房企的争夺,特别是滨江一线江景地块,共有18家房企报名,最终成交楼面价直逼周边商品房的在售价格,71%的溢价率更是创下今年土地市场之最。该地块成交后,多位业内人士表示,除了地块的地理位置优越外,滨江区一直以来供求关系状况良好,也加深了房企对该地块的看好。

    不过并不是每个有地块推出的区域,在供求关系上都是处于如此健康状态的。无论是现有库存量还是政府的推地方向,今年杭州各个板块之间的分化都已越来越明显。

    未来科技城板块:杭州最为热门板块之一 去化速度增长明显

    作为全国四大“未来科技城”之一,杭州未来科技城板块这些年的发展迅速,无论是产业布局,还是区域的成长,都走在全国的前列,并且成为一种“现象级”的存在,获得多方的肯定和赞誉。

    尤其是从土地出让角度来看,即使在杭州多个区域内有大量土地“滞留”的情况下,未来科技城的热度依旧不减,成为今年杭州土地市场上“颜值”最高的“明星”之一。

    据不完全统计,截至10月28日,未来科技城板块今年共推出7宗宅地,总出让面积约为33.6万平方米,吸引了包括南方水泥、金地、泰禾、万科、香港兴业等房企在此区域内布局。

    6月16日,未来科技城迎来今年第三块宅地的出让,位于淘宝城南侧、出让面积69亩,楼面起价6300元/平方米。经过43轮激烈角逐,最终由金地以5.64亿元竞得,楼面价8199元/平方米。

    7月7日,未来科技城85号地块,在经过38轮的激烈竞争之后,最终泰禾集团以8.82亿元拍下,溢价率70%,折合楼面价12504元/平方米,超过同区域富力十号12331元/平方米的楼面价,刷新区域土地价格新高。

    随后万科、北大资源等房企在该区域内相继首次布局或补仓。

    未来科技城自2012年11月2日首次推出住宅用地,竞得者为富力地产,楼面价3976元/平方米。之后,未来科技城频频抢得杭州土地市场的“风头”。今年以来,随着土地市场的回暖,未来科技城更成了“兵家必争之地”,地块争抢十分激烈。特别是3月28日梦想小镇的正式开镇,未来科技城更是站在了风口浪尖。4月9日,南方水泥经过35轮竞争,艰难拿下淘宝城南侧低密度宅地,楼面价为9750元/平方米;6月1日,香港兴业溢价33%夺下西溪湿地地块,创下了2014年春节以来杭州八区的宅地溢价纪录,楼面价为8809元/平方米。

    “这个区域可以说竞争和机遇共存。”有业内人士直言。自阿里巴巴淘宝城落户未来科技城以来,未来科技城整体价值一直在稳步提升,开发商和购房者对该区域的前景普遍看好。自开盘以来一直大卖的EFC欧美金融城就是典型案例,在去年8月首次开盘至今,已去化近2000套房源,而今年推出酒店式公寓部分以来,也是获得了市场的热捧,除了项目本身的优势外,购房者对未来科技城板块的看好也是其热卖的原因之一。不过随着区域推地节奏的加快,目前该区域也被认为是杭州各大板块中供应量较大的区域之一。

    据不完全统计,目前未来科技城可售房源为4885套,总面积为546228平方米(不包括目前已经拿地尚未面市的新盘或尚未拿出预售许可证的房源),而截至目前,该板块共销售商品房3742套。开发商方面则已聚集了包括富力、合景、新城、万科、北大资源、泰禾、建工等在内的10多家大牌房企,在售产品类型则从刚需到改善、毛坯到精装等全部齐全。

    虽然竞争压力明显,但是对整个板块的看好仍让不少开发商“勇敢”进驻。数据显示,从今年1月份截至目前,该板块的成交量基本保持上涨趋势,成交均价基本稳定在14000元-15000元/平方米左右。1月份,该板块成交204套,5月份上升至770套,随后出现回落,9月份成交套数为567套。从目前来看,在该板块内的开发商多表现出了深耕的意向,如富力、合景、新城、北大资源乃至今年9月份新进的万科等房企,均有两宗或两宗以上的地块布局。同时,在产品系列的打造上,各个房企也是尽力在做产品的差异化。如新城在该板块的新项目——新城·峯璟,由10幢花园洋房和5幢院落联墅组成,打造了目前区域内没有的小面积排屋产品。而泰禾则将会把泰禾旗下的经典“院子”系列产品引进杭州。

    “像未来科技城板块,虽然竞争压力明显,库存也不低,但是这个区域去化速度增加明显,未来也将有人口导入等,板块成长性较好。”透明售房研究院院长方张接认为。

    城东新城:已放缓推地节奏 库存压力仍较大

    作为杭州城市东扩的主要战场之一,城东新城的楼市发展可谓悬念十足。从2006年区域内首个楼盘美达·浅草名苑开盘到现在,城东新城已成为杭州主城区最主要的供应区域之一。

    从地图上看,城东新城以火车东站为中心,东站以西为天城单元,以东为彭埠单元。这也是地理意义上的城东新城区域。按照最初的规划,城东新城西起秋涛路(石桥路),东至沪杭高速公路,南起艮山西路,北至德胜快速路,为杭州唯一一个全部推倒重建的新城。不过从目前的认知看,德胜快速路沿线以及牛田、七堡等单元,也被归入城东新城。

    2010年,随着沪杭高铁的开通,接轨上海,成为城东新城交通上的又一大利好。在大规模的供应之前,城东新城的板块预期堪比当时的西溪板块。当年3月,江苏华广置业以3.7亿元的价格拿下天城单元地块,当时折合楼面价为1.1万元/平方米;当年5月,东润枫华开盘,均价约26000元/平方米;当年6月,宁波中宇房产以10.5亿元的价格拿下彭埠地块,当时折合楼面价为1.3万元/平方米。

    正是随着城东新城的认可度的提高。2011年,城东新城迎来首个供应高峰期。万科·草庄、金色·草庄、金色黎明、曙光之城、克拉公馆以及之前在售的原筑壹号、东方红街等商业地产项目,均有房源在售。2011年初,万科·草庄首次开盘价格约为3.2万元/平方米,单价达3万以上。

    2013年7月1日,“杭州城市第一门户”——新东站枢纽正式开通,作为华东地区最大交通枢纽,新东站枢纽集成客运专线、城际铁路、新干线、地铁、公交、运河码头等多样交通“零换乘”,城东新城的最大利好兑现。这一年,城东新城的土地供应也成为杭州主城区最多的区域之一。这一年,招商、天阳、世茂等房企相继在该区域内拿地。

    不过从2014年以来,随着市场环境的变化,杭州土地市场整体的出让量有了明显的锐减。但城东新城仍是主城区推地量较多的区域之一。据不完全统计,有新天地、交通置业、德信、雨润以及杭州地铁等房企在该区域内拿地。而进入2015年以来,这种情况也得到了延续。据统计,截至目前,该区域共出让宅地2宗,分别由万科和招商拿下。

    从供应量上而言,目前城东新城板块内,有天阳·尚城国际、德信浙旅·东宸、锦润公寓等项目在售,还有新天地项目、远洋·万和四季、万科、滨江等新项目待售。而边上的牛田、七堡等单元,则有招商、世茂、交通等项目在售或待售,上周刚完成选房的绿城·杨柳郡也位于该区域。普福单元则有万科、中大、中铁建等房企项目在售。据住浙网数据统计,截至目前城东新城板块内可售商品房共10871套,面积886267平方米。另一组数据显示,截至目前,该板块共成交4970套房源,虽然成交量不算少,但相比该区域内的现有库存以及潜在库存,该区域未来的去化压力还是会比较艰辛。加上该区域从城东新城概念提出到现在,区域价格也经历了被低估到后来的提前透支,到现在的逐渐回归理性。

    有业内人士表示,城东新城的各项利好目前正在逐步兑现,但相对较大的库存仍是目前主要压力。“产品性价比、开发商品牌等因素最终都会成为影响购房者下单因素。”

    “近两年以来,政府在供地之时候,就会考虑市场因素,因此在推地节奏以及分布上会有比较明显的改变。”方张接认为,经历了前两年的集中供应量之后,城东新城今年的推地节奏已开始放缓。但因为整个区域的开发程度较深以及范围较大等原因,因此还是会有地块推出。“但地块溢价率等显然都处于可操作范围之内。”

    的确,从市场表现看,无论是开发商拿地还是政府推地,相较于前几年的疯狂,今年以来,市场明显偏向理性。从今年杭州土地市场推出的地块来看,杭州推出的地块多位于热门板块或新兴板块等,未来成长性较好。以9月份大热的市中心文晖单元为例,作为土地供应量一直较少的市中心区域,新地块的推出很大程度上解决了目前市中心置业相对断档的问题。出于利润保证等各种原因,各类开发房企对这类地块也明显非常钟爱。该区域内9月份推出的两宗地块,均受到了不少房企的争抢。

    而相对冷门或饱和度明显的区域,政府也有意放缓了出让节奏。“大家都不是傻子,相比前几年,大家对地块的选择明显更加谨慎。”某房企投资部一负责人表示。该负责人表示,在地块的选择之前,周边环境调查测算以及项目前期规划等都是经过多轮讨论、研究、论证的,“不会单纯地为了拿地而拿地。”

    方张接则表示,受限于之前“70/90”等政策的影响,有一部分人群在未来几年内有改善需求,改善型需求的增长会比较明显。“从开发风险来看,越往市中心,安全系数也会越高。还有一些有产业支撑,未来人口导入明显的区域,都会比较有发展潜力。”

文章关键字:杭州土地市场,土地供应
来源:杭州日报 作者:  编辑:8037 返回顶部
[声明]文章仅供学习交流,如涉及版权问题请及时与我们联系kf#5sw.com,#换@。感谢所有提供文章的媒体和作者。
最新文章