“您好，本店已经建立了微信群，加入我们就可以享受送货上门服务噢。”这段时间，杭州城北某小区的一家粮油副食品店门口，贴起了这样一张告示，没想到，小区里的居民看了以后，纷纷对此点赞。虽然只是一种普通的O2O模式，但这个小细节，俨然成为杭城社区商业变革的小小缩影。

    导报记者留意到，眼下，无论是杭城的社区底商还是社区商业MALL，或多或少都面临着一系列的生存困境：业态分布不均、同质化高、存活率低、租金压力大、生存环境恶劣……诸多矛盾频频暴露，成为了悬在头顶的“达摩克利斯之剑”。因此，在困境下求存的社区商业也不得不纷纷上演一出又一出“变形记”。

    “如果说之前很长一段时间里，杭城社区商业还是以底商这种最基本业态为主的话，那么现在，这种情况已经发生了明显的改变”

    一道变迁的轨迹

    多年来，对于杭城的社区商业变化，很多人都有着直接而深刻的体会。

    在某事业单位上班的李静就是其中一个。小时候的她，曾在杭州外东山弄的老小区里，住过很长一段时间。穿过大铁门，拐进路边小超市，给爸爸买一瓶西湖啤酒，是她关于社区商业的最初记忆。

    “水果店、理发店、小吃店……”李静说，家门口的沿街商铺是小区里最热闹的地方，一边承载了小区居民的消费需求，一边也吸纳了不少在周边上班的消费者。

    去年，搬进三墩一个新小区的家后，李静有了不同的社区消费体验。一条商业街，与住宅区无缝对接，众多商家里，餐饮占比大大增加，此外，咖啡馆、英语培训机构、大型超市等新业态也纷纷驻营扎寨，可谓应有尽有。

    “感觉业态比以前更加丰富了。”她对记者表示。

    诚如李静所言，如果说之前很长一段时间里，杭城社区商业还是以底商这种最基本的业态为主的话，那么现在，这种情况已经发生了明显的改变。

    采访中记者了解到，眼下，杭州社区商业形态可谓多样，有诸如老小区的社区底商、商业街，有诸如良渚文化村的全功能社区商业中心，有诸如绿城蓝庭的社区生活园区服务体系，也有诸如铁建国际城的社区商业MALL，等等。

    其中，良渚文化村的社区商业可以说是典型代表。

    据悉，作为万科社区商业的雏形和发源地，良渚文化村的春漫里社区商业街有图书室、咖啡馆、药房、房产中介、旅行社、餐厅、儿童画室、超市、宠物医院、茶舍、培训中心、服装店……只要是社区居民生活所需所要的，样样俱全。

    为什么要如此着力开发社区商业？据说万科曾经做过这样一个统计：公司在全国管理着362个社区、40万住户、约300万的社区人口，未来5年将可能增加到500-600个社区、100万住户、约800万的人口规模。

    按照这样的数量计算，如果每人每月在万科社区内消费1000元，仅社区商业收益就可达到800亿元，这无疑是一个充满了无限诱惑和巨额利润的想象空间。

    而诚如良渚文化村，事实上一直以来，不少开发商都对社区商业的 “软服务”相当重视。因为对于它们来说，社区商业的打造，不仅能提升商铺价值，也能提升整体楼盘的价值。

    “如果把城市比作一个人，综合体是五脏六腑，那么社区商业就是遍布的皮肤，能解决‘物流最后500米’的难题。”有业内人士称，眼下社区商业肩负着承担零售终端功能的大责，但问题的关键在于，商家和开发商能否激发出它的活力。

    一本难念的经
    “生意不好，不断有关店的，有些连刚做的装修都不要，就走了”

    诚如上述人士所言，虽然社区商业是一片新蓝海，但要成功地对它进行开发，显然也不是一件容易的事。

    就像在很多人的印象里，社区商铺曾经是人人争抢的香饽饽，可眼下，随着经济形势的变化，原本“一铺养三代”的黄金时代俨然已经一去不复返。

    一个事实是，现在杭城不少社区商业，都不同程度面临着生存的困境：业态分布不均、同质化高、租金压力大、生存环境恶劣……对它们来说，要念好这一本经，真的需要克服太多的障碍。

    杭州人周意的家住在临平绿城蓝庭小区，这是一个由绿城打造的楼盘，入住率颇高。当时，小区里配套建设起了一条商业街区——阳光天地，按照当初开发商的想法，由于小区居住人数较多，商业街的人气应该不错，但现实却是，开业后没多久，街区内的店铺就变得生意寥寥。

    “根本没有什么生意，不少餐饮店在就餐高峰期的时候人也很少。”周意说。

    采访中她告诉记者，阳光天地商业街原本是绿城蓝庭销售时的一个卖点，后来社区底商由开发商出售之后，由于缺乏统一的规划运营，前者就开始“自生自灭”了，以至于最后出现了这样的结果。

    而和阳光天地一样门庭冷落的，还有杭州城西的昆仑橡树园小区。

    7月4日，记者沿着萍水路走了一段，发现该小区沿街的底商很大一部分都是铁将军把门，不少商铺看起来都是闲置已久的样子，布满灰尘的玻璃门上，则杂乱地贴着许多装修公司的小广告。
 
    从门面上看，关门的商铺业态可谓五花八门，有理发店、超市、烟酒店，也有美容美发店、手机卖场等，不少商铺的装修依旧较新，显然经营的时间并不长。

    采访中记者获悉，4年前该小区底商出售时，商铺均价为4-5万元/平方米，尽管售价甚高，但因为看中城西银泰带来的利好，不少人还是一掷千金，买入了这里的商铺。可谁知计划不如变化快，银泰开业后没多久，这里的情况就发生了翻天覆地的变化。

    “生意不好，不断有关店的，有些连刚做的装修都不要，就走了。”小区招商处的工作人员透露，银泰城里面吃的、穿的、玩的，几乎涵盖了所有业态，能溢出来的很少。

    空铺太多，不免影响商街的形象，恶性循环之下，更加招不到商户。据悉，之前曾经有商业管理公司对这里有过兴趣，打算统一招租“对接”品牌商户，统一规划业态，但在看到这条商街没有停车位、行道树挡住视线等“先天不足”后，又摇头走了。

    诚如橡树园小区，记者发现，那些在综合体开业前尚未形成商业氛围的社区，同样的“魔咒”也不断在上演。

    位于杭州城北的铁建国际城，其太阳城商业项目主打“童玩早教”牌，本身也涵盖了餐饮、服装等业态，但距其不远处又有中大银泰城，那里同样涵盖孩子王等早教、童玩业态，业态更为丰富，消费选择更为多样，后者开业后，对太阳城的冲击可谓相当直接。

    一次必经的突围
    “以超市、便利店、洗衣店、银行、餐饮和医疗为代表的传统社区商业‘五菜一汤”，正在自发地寻找一些突围的路子”

    那么，面对如此多的问题，社区商业该如何突围而出？

    对此，从事商业地产多年的冯伟表示，作为开发商，不能仅仅把社区商业当做销售住宅的一个铺垫和促销手段来对待。

    “站在开发商的角度，社区商业是楼盘不可或缺的一部分。没有了社区商业，楼盘的销售就会受到较大影响，以往开发商投身社区商业，更多的是为了促进楼盘销售，是一种被动的行为。”他说，而社区商业最终是否成功，关键在于运营，这不但需要一支专业的运营团队，还需要时间。

    欣慰的是，现在不少开发商已经认识到社区商业现状中存在的一些问题，并开始在后期的运营管理上下功夫。记者注意到，目前，不少有实力的开发商都把社区底商用于自己持有，统一招商、运营和管理。而这样的集中式管理，显然比“放养式”的粗放管理更有序、也更可控。

    至于老小区的社区底商，冯伟认为应该首要考虑经济环境要素，明确消费者是谁、在哪里以及购买力，包括他们的需求、心理、观念和习惯，在有了充分的数据资源之后，再进行商业定位。

    对那些已经稳固的社区商家来说，也要有危机意识，适时转型。

    采访中记者发现，目前，以超市、便利店、洗衣店、银行、餐饮和医疗为代表的传统社区商业“五菜一汤”，正在自发地寻找一些突围的路子。比如，搭乘眼下很时髦的“互联网+”快车。

    上述粮油副食品店建立微信群是一个例子，社区小餐馆用APP订餐又是一个例子。

    在杭州城北的和睦小区，有一家餐饮店，店的面积很小，小到里面只能摆下两张桌子，不过，在整个小区的餐饮店中，它的生意是最好的。

    “它大部分是做网上订餐的，生意不要太好。”谈及这家店，旁边沙县小吃老板的语气中，满是“羡慕嫉妒恨”的滋味。

    7月5日，大雨。上午10点多，记者在这家店里看到，虽然桌边没有客人，但老板还是忙碌个不停。“一份爆炒猪肝、一份小龙虾。”老板娘在电脑前坐着，时不时对着丈夫下命令。老板娘说，之前下雨天根本没生意，但现在每天几乎都一样忙。

    采访中记者得知，原先这家餐馆主要靠口碑宣传，老板娘也会去小区楼里发传单，但这样做的效果并不明显。

    “去年，有几个吃饭的人和我说，现在很多人点餐都喜欢用手机软件，就给我推荐了几个。”这让老板娘有了新的想法，一开始她也只是想试试看，谁料后来发现非常好用，就索性自己去申请了。

    “我们现在的外卖单子，基本都靠APP来做了，点一下，上面都有显示。”她说。