杭州申花板块在售现房上尚庭，上个月成交了一套商铺，面积118平方米，单价20367元/平方米。这个价格甚至比楼盘住宅还低2000元/平方米。

　　楼盘销售人员告诉钱报记者，楼盘剩余的十几间商铺准备下调价格。“原来我们根本没有商铺卖，因为之前商铺很紧俏，被关系户拿走了，但是最近有十多间商铺一下子拿给我们卖。据说，是关系户退出来不要了。”

　　社区商铺越来越难卖，价格走低，这已成趋势。

　　社区商铺价格走低
　　开发商减少开发面积

　　杭州丁桥、九堡一带，近两年交付的次新小区社区底商，似乎都面临着有价无市，转手亏本的窘境。

　　最近丁桥颐景园一套商铺挂牌，3.7万元/平方米，无人问津。2011年该商铺买入价格是4万多元/平方米，现在是亏本处理了；九堡丽江公寓底商，空置率五成；申花很多楼盘处于卖铺困难的状态，有楼盘销售人员说，半年来，只有两组客户问过商铺；手头上积累了大量投资客的经纪人发现，想投资商铺的少了；2013年,我爱我家专做商业地产的部门整体转型,做新房代理了。其中一个原因是业务量减少。

　　一般来说，宅地出让时，有商业配比要求，上限不超过开发总量的10%。前些年，底商售价是住宅价格的两到三倍，因为高溢价又好卖，开发商对社区底商配置往往很大手笔，把指标用足。一位业内人士介绍,四五年前,开发商对小区商铺规划不太用心，习惯性做法是围着小区一圈做商铺。

　　近两年,受电商冲击，实体商业陡然下滑，直接影响到了商铺出售。怕滞销，开发商主动缩减了商业。城北某在售楼盘，项目负责人告诉记者，他们2004年、2006年开发的社区商铺，一铺难求。2010年新盘底商开卖，去化速度下来了。数据对比后，2013年他们再开发新楼时，压缩了社区商业配比。楼盘体量20多万平方米，只配了5000平方米的商业。开发商坦言，住宅不好卖，利润有限，如果商铺再滞销，则影响整个楼盘收益。

　　还有一家楼盘，社区商业配比仅占2%，“我们楼盘东西向，沿马路有500米，本来可以全部做商铺，实际上只做了50米，十几间商铺，其余设计住宅，一楼住宅难卖，我们就‘送地下室’做卖点。”该楼盘负责人如是说。

　　采访中，记者还发现：有几个最近新开发的楼盘干脆不规划底商，他们把少量的商业配比计入了物业用房，显然是对底商没有开发积极性。

　　药店、水果，超市
　　便利业态仍有生存力

　　从做一圈商铺用足指标，到不做底商，开发商在走两个极端。

　　“水果店、药店、便利店，这些便民业态还是有生存空间的。”一位开发商观察后发现，便民业态能及时解决业主日常需求，经营持久度高。诸如服装、咖啡店等商铺则换手频繁。

　　但高溢价率商铺时代已经一去不复返。高额总价，必须高租金才能维持高回报。电商冲击下，实体商户利润有限，商铺投资动力不足。“从租金来反推计算，目前社区商铺售价应不超过住宅价格的1.5倍。”一位商业资深人士认为，底商规划时就要想好业态。比如，生存力强的便利店，需求集中在80~100平方米的单层铺，年租金不超过15万元。杭州赢商投资公司总经理方芳提供了一个数据，目前社区商铺中，比较稳定的租金在3~5元/平方米/天。

　　采访中，有开发商表示要调整社区商铺价格体系，或是在开发阶段细化考虑商铺设置，比如开发面积集中在七八十平方米，在大主干道、不聚集人流的区域不设商铺。还有的开发商索性用自有资金做自持商业，补足配套，为项目加分，目的是撬动住宅销售。

　　社区商铺配比多或少，或许也得根据楼盘自身特点和地段考虑。不过，社区底商不再高溢价率，不再盲目随便配置，已然成为开发商共识。