近日，中国房地产业协会首次发布了“中国商务写字楼指数”，该指数由戴德梁行作为技术支持，与中房协商业和旅游地产专业委员会共同研究建立。指数研究结果显示，2014年第三季度，北京、深圳和南京三个城市打分分值最高，市场综合表现最为强劲，被归为一类城市。成都、天津和重庆三个城市被置于六类城市，这些城市的高端写字楼市场面临着较大挑战。

　　“自2012年以来，中国高端写字楼市场每年的新增供应量均已超过吸纳量，供过于求。而这一过剩状况将一直持续到2019年。”DTZ戴德梁行北亚区研究部主管聂安达在接受记者专访时表示。

　　记者：中国商务写字楼指数都由哪些指标组成？主要城市的商务写字楼指数大致情况是怎样的？

　　聂安达：中国商务写字楼指数是通过监测国内16个大中城市高端写字楼市场的未来供应、租金、空置、新入市的高端写字楼项目出租速度、吸纳量等主要指标得出的，反映了城市现有供给与需求的平衡状况，是市场发展判断的有效工具之一。

　　在三季度的测评中，中国商务写字楼指数依据对各城市的打分分值而将16个城市分为六大类。一类城市的写字楼市场，是从业主角度来讲租赁需求最为强劲的市场，包括北京、深圳和南京；二类城市的写字楼市场走势平稳，如上海、广州；三类至五类城市的写字楼市场容易被各种因素影响而产生变化，如杭州、大连、武汉、厦门、青岛、西安、沈阳和长沙；六类城市的写字楼市场因供需失衡而难以被快速吸纳，包括成都、天津和重庆。

　　记者：上海作为一线城市，拥有新兴国际金融中心的重要位置，商务写字楼指数为什么跌入了二类？

　　聂安达：这个结果确实出人意料。究其原因主要是过去一年间上海写字楼市场租金几乎没有实质性增长。由于上海市多个区域均出现大量新增供应，同业竞争激烈。为了确保长期收益的稳定，多数写字楼业主选择提升出租率而不是保证较高租金水平。

　　不过，上海从来都是高质量办公物业需求最为强劲的市场之一，吸引着众多内资及外资企业入驻。因此，尽管近期租金增长不明显，上海高端写字楼的平均空置率仍处于全国较低水平，大约在8.8%。同时，上海新入市的高端写字楼项目吸纳速度几乎与北京相同。

　　记者：处于三类至五类城市梯队的商务写字楼市场主要有哪些特点？

　　聂安达：三类至五类城市以国内部分二线城市为主，这些城市的写字楼租赁需求相对较弱，且主要来自国内金融企业，更容易受到当地供需失衡的影响。这种现象在未来供应量较大的城市表现更为明显，这些城市未来5年间的供应量将会成倍增长。以西安为例，未来供应量与现有存量的比例预期将达到2.47倍。过去一年间，此类市场将迎来一批高品质写字楼项目入市，尽管供大于求，但由于部分租户从原有项目迁至新的高端写字楼，使得租金出现上涨。

　　通常来说，这些城市高端写字楼项目较为稀缺，因此当新兴商圈出现一两栋新的高品质写字楼时，会有相当一批租户迁出CBD商圈原有的写字楼，以追求更高品质的办公环境。这在短期内会引发写字楼租赁市场的波动。今年上半年，杭州写字楼市场吸纳量出现骤然上涨，一批私营金融企业和专业服务类企业搬迁至位于钱江新城内新落成的写字楼项目，以追求更高的品质和更低的租金成本。但第三季度这种大规模上涨的势头并未持续，吸纳量出现了小幅下降。

　　记者：成都、天津和重庆沦为六类城市，究竟商务写字楼市场情况有多恶劣？是否这些城市的商务写字楼市场完全没有投资机会了？

　　聂安达：这三个城市写字楼市场的特征是吸纳速度缓慢、空置率持续上涨，同时与各自现有存量相比，在未来5年均将迎来大量的新增供应。

　　第三季度数据显示，重庆的平均空置率已上升至38%，同时2015年至2019年的新增供应量将是现有存量的4.9倍。如果所有未来供应都能按期入市，重庆的供应量将会在这16个城市中居首。与此同时，重庆高端写字楼项目吸纳速度较慢，其写字楼市场的供应量远远大于需求量。在供需如此失衡的市场状况下，重庆去年的租金水平出现了负增长。

　　长沙高端写字楼市场也有类似情况，近几年空置率持续上涨，达33.5%，这使得租金承受下行压力，同比降幅达8%。

　　对于这三个城市较为有利的消息是，这些城市中有相当多的租户对市场未来的发展持乐观态度。他们认为当前供过于求的写字楼市场是其发展良机，并希望能够抓住机会缩减租金成本，寻找更现代化、更理想的优质办公环境。

　　记者：总体上中国大多数城市高端写字楼市场供需情况并不理想，整体处于过剩状态。开发商务写字楼产品的开发商应如何应对？

　　聂安达：这种状况并不是现在才出现。伴随着2011年欧洲债务危机的爆发，以及中国经济增长放缓，2012年中国写字楼市场吸纳量就进入下降阶段。基于今年前三个季度的市场情况以及对第四季度的预测，2014年全年的吸纳量及新增供应将双双低于去年水平。

　　受此因素的影响，同时考虑到吸纳速度放缓将导致空置率的上升，预计多数2014年至2017年完工的高端写字楼项目会推迟入市。然而，即便考虑到推迟入市的因素，未来几年新增供应量预计依然高于净吸纳量，这种状况起码会持续到2019年，所以未来4年的租金压力会比较大。

　　中国正处在一个完工的浪潮期，除了印度之外，很少国家会有这种现象。如果中国的在建项目全部竣工，并且不推迟入市，未来四五年供应量会翻一番。但实际上开发商会掌握推盘节奏，一哄而上开发写字楼，但不一定会一哄而上地完工。

　　记者：开发商推迟写字楼入市、拉长开发周期，是否会导致资金成本压力？

　　聂安达：中国的商务写字楼市场是大型开发商才能玩得起的游戏。确实很多办公楼项目施工速度正在放缓，这对于一些贷款利息非常高、资金成本非常高的开发商而言，资金压力会非常大。但是大型开发商，尤其是国有背景的开发商以及一些香港公司的融资渠道很多，融资成本也很低，稍微推迟竣工时间他们是可以承受的。而且对于大型开发商而言，写字楼只是其整个投资组合的一小部分。

　　记者：这个商务写字楼指数未来还会不断变动，对吗？

　　聂安达：是的。开发公司会根据市场情况适当放缓施工速度，所以库存量、空置率、将来供应量等因素都会变化，有很多不稳定因素。第四季度这个指数又会有所变动。

　　总体上来看，广州、杭州、南京、上海浦东的商务写字楼市场以后不会有太大波动，租金不会跌。反而是北京、深圳要看施工速度，可能再过三四年会有压力和完工浪潮。重庆的浪潮已经到了，广州的浪潮在2012年已经过去了。而天津的GDP主要是靠物流和高科技带动，不是第三产业带动，天津作为北京“后勤部”，不需要那么多的商务写字楼，以后三四年压力不会变小。