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社区商铺还是投资热土吗?

2014/7/29 10:35:33 五星网 浏览: 【字体:
文章导读:   社区商铺一直是投资人青睐的商业地产项目:一方面相比其他商铺售价略低,另一方面由于社区居民对生活服务的需求相对稳定,商铺的回报率也相对稳定。然而,随着近年来商铺售价的飚升和大量扩建,社区商铺投资回报率持续

    社区商铺一直是投资人青睐的商业地产项目:一方面相比其他商铺售价略低,另一方面由于社区居民对生活服务的需求相对稳定,商铺的回报率也相对稳定。然而,随着近年来商铺售价的飚升和大量扩建,社区商铺投资回报率持续趋低,空置率也越来越高。甚至有人调侃:“一铺养三代”的好日子已成为过去,“三代养一铺”的投资窘境逐渐显现。

    现象 商铺租金过高,致使转让频繁、空置率高

    家住省会华脉新村小区的王女士在遛弯儿时发现,家门口她经常光顾的那家近百余平方米的蛋糕店店面大大缩水了——不知从啥时起,原来开敞的店面有1/3“割让”给了一家小餐饮店。蛋糕店老板感慨说,近几年房租一涨再涨,现在每月万元以上的租金,对于他这家月销售额不过万余元的小店来说,已经明显“超重”了。

    事实上,不堪租金重负的不仅仅是这家蛋糕店老板,记者在省会槐中路青园街附近的生活区周边商铺采访时,一家小服装店的老板刘丹告诉记者,她在此开店已有十年的时间,前些年租金还相对稳定,“2009年的时候房租一下就涨了起来,基本上翻了一番。原来40平方米的小店租金不过3000多元,那时候一下子涨到每月7000多元,一直延续至今,生意也越来越难做。”

    对这些小店而言,高租金的压力正在显现。记者看到,在其店面附近,有三家店刚刚易主正在装修,还有两家店的玻璃门上贴着“转让”的字样。据了解这些店多因生意不好无法负担每月近8000元的租金。

    高租金压力之下,新社区商铺的空置率也正在上升。记者在采访中了解到,许多已建好两年多的社区商铺依旧“门庭冷落”,尽管招商广告十分“诱人”,但只有零星的几家小店在经营。

    在裕华路建设大街附近一个中档社区,记者看到,三十余套社区底商只有三家在营业,空置率达到了90%。记者从该楼盘咨询处了解到,该社区一间商铺的面积为40平方米,目前的租金水平为每平方米每月380元,售价为每平方米九万元左右。

    事实上,满足社区生活的服务业态根本无法承担起如此高昂的租金,居住在此的张阿姨抱怨说,“早上买个豆浆油条都要跑好远”。

    河北极艺投资顾问有限公司总经理赵杨在接受记者采访时表示,社区商铺的功能决定了,其业态多为生活服务类小本生意,比如便利店、蛋糕店、快餐店、美容美发店、房屋中介、干洗店、服装店、精品水果店……无论社区定位高低,上述业态差不多是社区商铺的“标配”,这些小本生意都属于进入门槛低、竞争激烈的行业,因此赢利水平都不高。“这些行业的利润水平,决定了其能够承受的租金水平”,赵杨说,现在社区商铺的租金价格水平,已经接近商户承受力的“天花板”。

    探因 租金高缘于售价高,业内看空其回报率

    白志伟是一位有着十余年从业经验的房地产营销人,在她看来,石家庄社区商铺租金高企有两大原因。“确实像商户感知的那样,石家庄商铺租金水平在2009年时上了一个台阶”,白志伟说,主要原因是“三年大变样”启动,许多沿街的商铺集中拆除,短期内供求关系失衡,许多商铺租金从每月每平方米八九十元一下子升到两百元左右,涨了一倍多。但到2011年后,大量的城中村改造项目交付使用,社区商铺的供求关系也发生了根本逆转,但其租金却延续前些年的惯性,只有些微的回落。

    租金翻番的背后,是社区商铺销售价格的翻番。记者走访了省会二环以内多个社区商业,了解到其售价水平在每平方米6万元到4万元不等。而在2009年之前,特别是房地产低谷的2008年,省会社区商铺的平均单价也不过两三万元。“10多年前刚入行时,业内通行的商铺定价原则是,将其投资回报其设定为15年,由现行的租金水平倒推”,白志伟说,假如这一地段现在的租金价格是100元/平方米·月,那么忽略其间的租金上涨及空租等因素,其15年的租金收入就是100×15×12,也就是18000元,也就是说,这套商铺销售价格可以确定为18000元/平方米。白志伟说,商铺只有40年产权,假定15年能收回成本,投资者的收益可以在未来22年实现。再后来,人们习惯将投资回报适度放宽到18年左右。“但近几年,行业整体向好助推了开发商的乐观预期,人们早就不再提到这个公式了”,白志伟说,许多商铺的售价按这个公式推算,投资回报率也低得可怜,她曾见到过一个极端案例,投资回报期为40年——也就是说,40年的产权全用来收回成本了。“从某种意义上说,商户的承租能力决定了社区商铺的投资价值”,赵杨说,特别是近两年,服装、房屋中介等行业都受到电商的冲击,本来经营就遭遇困境,这种情况下,社区商铺租金水平的天花板,也必然会限定其销售价格——社区商铺的售价和投资回报率也随着到了一个平台期。“2010年前后,有人咨询房地产投资,我会推荐其买商铺”,白志伟说,2012年后她基本不再向人推荐商铺了。

    影响 社区商业过度开发,商铺价值有待提高

    由于近年来住宅去投资化政策的实施,加之人们对商铺的投资热情不断高涨,越来越多的社区开始大规模的建造商铺。一方面商铺的数量增加,有的甚至在社区内开出一条通路,尽可能的多出商铺面积,也就是所谓的内街,最大限度的挖掘地块的商业价值;另一方面临街商铺根据规划的规定,商铺层数多数不会低于四层,这也使得层数越来越高。开发商为了多出面积,也在不断加大商铺的进深,这使得商铺的单套面积不断增大,如今放眼望去,适合社区商业生存的五十平方米的小铺在新社区已近绝迹,连百平方米左右的商铺都已是稀缺产品。

    赵杨告诉记者,通常来说商铺的价值在于铺面本身,层高和进深不断加大,意味着商铺无效面积在增加,也限制了许多小本生意的进入,社区商铺原有的生活服务功能因此而被削弱。一方面社区居民怨声载道,原本满足居民生活服务需要的商铺,如早餐店、蔬菜店,现在却因大商铺高租金无法入驻小区,生活越来越不方便。另一方面,在房租单价上涨的同时,单套商铺的租金水平也因面积的成倍增加而提高了,在此压力下商户也在抱怨挣不到钱。

    赵杨认为,这两种情形如果不及时扭转,必然会影响到社区商铺的销售,建好的商铺大面积空置使得商铺的本身价值被“稀释”。这与社区商铺不断飚升的售价一起,成为社区商铺投资的重大利空。可以预见,未来开发商自持物业的比重会变大,但也只是被动自持。

    投资商铺有风险,选择商铺需谨慎

    记者在采访中了解到,随着近年来商铺售价的飚升和大量扩建,社区商铺投资回报率持续趋低,空置率也越来越高。甚至有人调侃:“一铺养三代”的好日子已成为过去,“三代养一铺”的投资窘境逐渐显现。

    但另一不容回避的事实是,但由于近年来住宅去投资化政策加剧了投资渠道的狭窄,商铺依然是人们比较热衷的投资品。

    据房管部门的统计数据,截至去年年底,石家庄市区商业物业保有量在730万平方米,其中不包括那些证照不全但已投入使用的物业。如此折算,石家庄人均商业面积在2.1平方米,这个数值甚至大于北京的人均商业面积,小于上海的人均商业面积,但石家庄无论人口消费能力还是流动人口数量,这些跟商业发达程度关联的因素都远低于上述两个城市,因此过剩是肯定的。在商铺供应过剩背景下,投资者如何选择投资产品呢?对此,赵杨建议,对于社区商铺这种投资相对稳键、租金不会大起大落的投资品而言,“如果买商铺,要选择租金回报率至少达到5%的商铺,这个回报率接近银行五年期定期存款的利率,也接近互联网理财产品的平均收益率“,如果低于这个回报,你都不如把钱存到银行了,因为至少最近几年内,商铺的售价已到了平台期,物业本身升值空间几乎没有了。

文章关键字:社区商铺,社区商铺投资
来源:燕赵都市报 作者:  编辑:8037 返回顶部
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