戴德梁行最新发布的分析报告称,由于一批受金融海啸冲击的企业搬离高级写字楼,广州甲级写字楼在去年第四季度出现了罕见的租户"流出大于流入"的情况。世邦魏理仕的研究报告也显示,全球金融危机对中国写字楼市场的影响从去年第四季度起开始显现,广州写字楼平均租金较上季度下降3.7%,空置率在环比上升0.5%后达到15%。

    记者从合富置业、中原地产写字楼人士处了解到,去年第四季度只是写字楼"危机"的序幕,随着金融海啸效应显现及租约陆续到期,再加上今年逾40万平方米的新增写字楼供应量,广州写字楼将面临严峻挑战,租价可能再下跌10%~20%,空置率会冲到20%。据中原地产写字楼总监朱辉介绍,地标性的中信广场2008年9月租赁成交报价是150元/m2/月,2009年2月报价是120元/m2/月,报价跌幅达20%;而目前中信大业主成交价是105元/m2/月,小业主成交价是80元/m2/月。

情况有多坏？天河写字楼租价跌两三成

    城建兴业地产营销部经理梁玉英对记者表示,从城建旗下的星汇国际写字楼来看,去年11月份出现明显的退租现象,一些租用200平方米以下小单位写字楼的公司提前结束租约,导致去年12月的空置率比11月提高10%。由于小业主急于在过年前招到租客接手,纷纷以降低租金和加大免租期来吸引租客,天河区写字楼租价较年前下跌20%~30%不出奇。

    富力美好置业营销部经理林伟佳表示,富力美好置业负责租赁的多个写字楼项目,如富力科讯大厦、盈隆大厦和盈力大厦等,空置率在第四季度出现微升,主要是年底租约到期,属淡季正常现象。不过,天河写字楼租价下跌是板上钉钉。以富力盈隆大厦写字楼为例,目前租价为110元/m2/月,与最高的130元/m2/月相较,价格已下跌约20%。部分盈隆小业主放出来的租价更低至95元/m2/月。

    合富置业高级区域营业总监许益民认为,流出大于流入还不是一个最严重的问题,业界最担心的是净流出的问题,也就是说公司关闭、结业,不再租用写字楼。从目前情况来看,关闭、结业而撤场的公司在流出公司中占10%,不排除随着经济不景气,有关比例会继续上升。

    中原地产写字楼总监朱辉表示,由于金融海啸的影响,今年广州写字楼空置率有机会再上升5%,即达到20%,写字楼平均租价在今年也可能再跌10%~20%。

如何抢客？写字楼业主招租三"板斧"

    写字楼供大于求,谈判天平随即向用家倾斜。一家著名荷资公司年前从驻扎多年的电子大厦搬到中华国际,主要是其租金有很大优惠,而且该公司是进驻中华国际的第一个国际大公司,配合业主宣传可获得额外折扣优惠。

    中原地产写字楼总监朱辉透露,目前写字楼业主招租有三大招数:一是降价,这是必备的"板斧";二是给中介加佣金,通常写字楼业主付给中介费相当于1.5个月租金的佣金,现在给中介加多一个月租金的佣金,相当于给到2.5个月租金的佣金。三是加大免租期,目前写字楼新租客享有1年一个月免租期是行规,有的写字楼与老租客续租时也额外给予租户免租期优惠。朱辉表示,最近有一个写字楼业主为半层写字楼找他们帮忙,该层写字楼原来由某知名外企占用,由于经济不景气,外企提出只租半层。按以往做法,大业主肯定不干,但是形势比人强,写字楼业主答应了外企退租半层的请求。

    据业内人士透露,2008年落成交付使用的写字楼"生不逢时",数十万平方米的新增写字楼面积"扎堆"上市,去年的新写字楼空置率高达50%~90%。若今年再增加40万平方米的新供应量,市场竞争将达至白热化。

如何救市？可借鉴北京补贴租金的做法

    供应量大增,业主相互劈价,这无疑不利于写字楼市场稳定。合富置业分区营业经理朱良邑说,小业主空置压力大,每月管理费加水电分摊的支出甚高,所以他们宁愿减价出租。大业主拥有一栋写字楼70%以上的份额,因此他们减价的空间不大。一般来说,小业主比大业主定价低10%之内,以一个租价为140元/m2/月的写字楼为例,小业主的租价为130元/m2/月。

    写字楼只租不售,或许较能稳定市场价格。然而,市场趋势并非如此。中原地产写字楼总监朱辉表示,由于开发商资金困难或调整经营策略,一些原来标明只租不售的写字楼也开始散卖,本来可以由大业主稳住价格的写字楼最终可能也陷入小业主相互割价求租的境地。

    林伟佳表示,他曾到北京金融街看过,一些素质不佳的写字楼若放在广州只能租出80元/m2/月,而在金融街却可收取300元/m2/月的租金,由此可见,广州写字楼性价比在京沪穗三地依然领先。北京对金融街写字楼租金进行补贴,企业进驻金融街可以每月获得租金补贴。北京市政府扶持金融街发展的做法值得广州借鉴。与其给予知名企业一次过500万元的"悬赏",不如对所有进驻珠江新城的企业进行租金补贴,或许是一个细水长流的良方,也可缓解近年珠江新城交付使用楼宇扎堆上市的困局。