“双11”的火爆早已不是头一年，人们正在适应在这个被称作“光棍节”的日子里来上一场“无厘头”式的购物狂欢。今年的“双11”除了热闹依旧之外，赚到钵满盆溢的阿里巴巴集团董事局主席马云，或有心或无意的一句言论引发了一场有关商业地产的公众讨论，电商能否挑落线下商业地产看似不可动摇的龙头地位成为全社会的焦点话题。

　　“双11” 商业地产躺枪

　　马云又跟地产大亨“杠”上了。

　　“双11”的最后一秒，支付宝成交金额定格在350.19亿元，大幅刷新了2012年的数字。谈论着这个完全由电商炮制出的网络购物节，马云语惊四座，他表示自己并不关心销售数字，而是希望借助市场的力量将房价打下去。就这样，商业地产躺枪了，于是地产大亨们纷纷开口说话：微博达人、“大炮”任志强强硬回击“300亿元不过几块地钱”，颇有几分不屑与奚落的意味；万科执行副总裁张纪文感叹马云“忘乎所以”；世联地产董事长陈劲松也模仿着马云的句式聊起了没有直接关系的“微博”与“贫富差距”，不无挖苦之意。

　　很显然，马云的逻辑是：电商火了，经营者对实体店铺的依赖和需求会下降，房价也将跟着走低。尽管这样一番豪言壮语引来了大批喝彩与支持者，但同样也有很多人对此不以为然，天津财经大学经济学院副院长丛屹就坦言，马云的演讲明显是在偷换概念。电商的迅速崛起的确对以实体店为依托的传统零售业形成了巨大冲击，但其冲击的是产业，而不是房地产本身。商业地产作为所有产业的承载，即便零售行业真的“不景气”了，仍然会有其他业态替补跟上。

　　商业地产 巨头正热衷

　　这已经不是马云第一次“挑衅”商业地产了，此前他曾和王健林约下一场著名的赌局—10年后，如果电商在中国零售市场份额占50%，王健林将给马云1个亿，如果没到马云还王健林1个亿。

　　但或许，马云这次有些孤单。

　　就在“双11”过后的第一天，杭州娃哈哈集团有限公司宣布娃哈哈宜昌购物广场正式动工，食品大亨将斥资50亿元建造一个集酒店、餐饮、购物、商务、休闲等众多项目于一体的大型城市综合体。事实上，娃哈哈觊觎商业地产已久，此次开工意味着其“变身”成为了一家真正的商业地产开发商。

　　前后两位内地首富都没准备给马云面子，商业地产在他们心目中的发展前景也就不言而喻了。市场的追捧远不止这些，两家零售业巨头沃尔玛和物美，以及今年在住宅市场上干得风生水起的碧桂园近期扎堆涌入商业地产战场，如果要盘点那些已经涉猎该领域的巨头们，就更不胜枚举了。

　　数据表明，2009年以来，商业地产投资在我国房地产投资总规模中占比始终呈上升趋势，其投资增长速度是住宅的2倍。资本市场上，非住宅领域吸引的投资比重逐年增长，私募基金更多地青睐于商业综合体的开发。

　　分歧：抢地盘还是互补

　　有分析指出，马云约赌王健林原本只是蛋糕有多大的讨论，此番则彻底露出了野心，直言要挑落传统商业地产的霸主地位。不可回避的是，以电商平台为依托的线上商业地产和线下实体商铺之间已然形成了竞争关系，此时很多有投资计划的置业者最关心的问题莫过于商业地产还行不行？

　　“信息化是产业升级的主要方向，这一点不容否认，但并非如马云所说”，丛屹解释道，说马云在偷换概念，另一个重要原因是他的结论建立在现有线下商业模式静止不变的前提下。真实情况是，大多数经营者在坚持实体店铺模式的同时也在兼顾开拓电商市场，双管齐下，换句话说，商业的发展与信息技术的发展本就是不能割裂而论的。

　　很明显，丛屹对商业地产的未来并不悲观。在他看来，尽管电商逐渐形成了便捷、实惠的核心竞争力，但其缺点与优势一样明显。“网店是虚拟店铺，‘既找不着和尚也找不到庙’，诸如支付安全、商业信誉担保、售后服务等消费者特别重视的关键要素，电商目前还不能很好地解决。相比之下，实体店铺在这些方面的优势地位未曾改变，因此我们常常看到，大宗交易更依赖于线下面对面的形式，消费者更需要良好的信誉担保和售后服务作为保障。

　　中国指数研究院天津分院研究总监秦晓鑫也表达了类似的看法，她认为线上线下的商业地产分别都有显著的优势及缺陷。电商的选择面更广，且不受时间、地点限制，但产品质量及物流配送存在极高的不确定性风险；实体商铺的体验式购物是无可取代的，但限制因素也不少。因此，未来随着电子商务普及，将针对不同领域进行业务细分，并着重在各自擅长的领域发展壮大。

　　分化加剧 非稳赚不赔

　　城市在长大，人们的消费需求在增长，因此也就需要更多的商业中心出现，加之各城市正在积极推动产业结构升级，服务业取代传统制造业成为地方政府招商引资的重点目标，因此说商业地产前景可期并不为过，但并不意味着这是稳赚不赔的买卖。

　　纵观全国，一部分城市的商业地产确实存在着价格虚高的“泡沫”，租金的不断上涨牺牲掉了实体经济的合理利润。不同城市，甚至是一座城市的不同地区，商业地产出现了冷热不均的迥然景象。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹指出，商业地产只有与人口数量、经济水平、消费需求相匹配才能得到良好的发展，过剩只能繁盛一时，很难持久，投资者的安全性也就无法保证。如今，商业地产正呈现分化态势，一个项目的业态水平、开发商及运营商的实力都是决定其成败的关键。

　　面对商业地产，丛屹建议投资者切勿一哄而上。在产业升级的过程中，一部分项目和开发企业势必将被淘汰，商业地产正在经历结构性调整阶段，只有顺应城市发展规划方向，顺应产业升级带来的业态变化，顺应信息化时代的潮流，才能真正处于不败之地。