今年1月，北京市建委发布十五条促进房地产业健康发展的新政，其中“限外令”解禁，给受政策影响长达两年的高端住宅市场带来不少“暖意”，部分外资购房需求有望受政策利好刺激而重新启动。不过专家也指出，由于目前北京市场存量房源过多、高端项目均价依然处于下行通道，统计显示，北京高端住
宅市场沉淀的资金高达844亿，因此高端项目销售压力仍大。

    高端房源占比达两成

    亚豪机构最新的统计数据显示，截至2009年2月1日，北京房地产市场销售单价在18000元/平米以上的项目共110个，这些项目已取得预售许可的待售套数累计26483套，待售面积354.4万平米。同期，北京存量住宅总套数、面积分别为144933套、1880万平米，高端存量住宅的套数、面积分别占北京总存量二成左右。

    数据显示，虽然存量高端住宅的市场占比较低，但由于其较高的销售价格，使得其存量销售额达到了844亿元，而2008年北京完成房地产开发投资仅为1908.7亿元，与之相比，高端住宅市场沉积的资金占到了去年总投资额的44%。

    亚豪机构副总经理王英男分析，“限外令”的政策作用导致高端住宅项目的销量大幅下降，高达844亿元的资金沉淀在了高端住宅市场，而没有得到合理的流转、应用，造成了房地产开发投资的效率低下，部分开发完成的高端住宅产品空置，这不仅损伤了相关开发企业的投资收益，加大了经营风险，同时也是对城市稀缺资源的极大浪费。

    110个单价在18000元/平米以上的在售高端住宅项目中公寓项目70个、别墅项目28个、住宅项目12个，分别占总在售项目的64%、25%、11%。由此可以看出，在这些高端住宅项目中，公寓类项目成为了供应的主体。

    销售压力仍大

    华高莱斯一位分析师指出，京城在售的高端住宅项目呈现了明显环线和区域差异。二环内及五环外存量高端项目共有的特点是项目数量少、户型大、销售率低，而二环至五环区域成为了公寓类项目的重点供应区域。

    统计显示，二环内及五环外仅10个存量公寓项目，占总供应项目的14%，套均面积多在200平米以上，项目平均销售率仅为27%。二环内项目售价较高，开盘均价31375元/平米，而五环外项目售价较低，仅为22250元/平米。

    与二环内及五环外项目明显不同，二环至五环区域共有60个项目在售，占总供应量的86%，分布在朝阳和海淀两大城区。二环至五环公寓项目销售率为34%，超出二环内及五环外项目7个百分点，但存量套数高达15935套，各项目间面临着较大的销售和竞争压力。

    业内人士分析，高档公寓类项目的销售情况与其定位及商圈的密集度息息相关。比如在奥运效应的带动下许多高档公寓类项目销售较为理想。此外，像燕莎商圈、CBD区域等，都具有较大的吸引力。但是在国际经济危机及国内严峻的市场环境下，不少项目面临的销售压力依然非常巨大，开发商要积极应对市场变化，才能有所突破。

    不过21世纪不动产分析师孟奇指出，“限外令”的松绑，有助于开发高端住宅产品的企业加快消化存量，特别是位于中心城区，如CBD板块、亚奥板块等核心商务位置的优质项目，产品附加值较高，本身市场需求就较为旺盛，“限外令”的解禁更增加了这类项目的需求客群，有助于沉淀资金的消化和再利用。