广东省日前公布新规，开始允许企业及个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所（经营场所）登记注册，将会对中小型写字楼造成影响。

    2009年，甲级写字楼将推出47万平方米的新增供应，约为过去五年年均供应量的1.8倍。

    2008年，广州甲级写字楼全年平均租金同比下降2.7%.

“住改商”松绑影响中小写字楼

    经过9年拉锯战，广东“住改商”终松绑。为鼓励创业带动就业工作，广东省日前公布新规，开始允许企业及个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所（经营场所）登记注册。对此，业界有了新的担忧：这将对写字楼市场造成影响。

    从目前市场看，由于甲级写字楼今年将喷涌而出，租售已成难题，而“住改商”的松绑又将会对中小型写字楼造成影响，大小写字楼都面临了尴尬处境。

    戴德梁行商业部董事张智聪称，之前住宅禁商，很多写字楼设计了小户型租售，这类产品还没有消化完毕。突然松绑，主要对这类写字楼有影响。据他介绍，由于住宅做商业的情况一直隐性存在，很多小户型写字楼租金已经与住宅租金相当或者更低。这个政策出来后，小户型为主的写字楼市场会更小。这个政策还可能让地产投资客更偏向投资住宅。

    不过从另一方面来看，现在经济环境不好，很多人失业，企业经营困难，承受不起长期的租金，在家创业也不能不说是一个好的办法，相信写字楼市场会尽快适应新的政策。

2010年底写字楼市场将复苏

    而在此前，各大房地产相关研究机构都有报告显示，2009年的写字楼市场将经受巨大考验。其中第一太平戴维斯研究公布：2008年，广州甲级写字楼全年平均租金同比下降2.7%，而2009年将推出47万平方米的新增供应，约为过去五年年均供应量的1.8倍，状况也不容乐观。
回顾2008年，不难发现金融危机在这场跌落中的关键作用。高力国际投资顾问部助理董事高凌霄分析说：“去年中以前写字楼租金正常，还有上升空间。但到了下半年，租赁萎缩严重，开发商开出的价格可能没变，但议价空间增大。”据了解，去年下半年有不少中小企业从比较好的写字楼提前退租，即使要赔偿剩下租期租金的30%或者没收押金。

    高凌霄称，优秀写字楼三分之二都是跨国企业租买，它们受到金融危机的影响，对成本控制开始严格，新的需求很难产生，只会萎缩。经营状况好的外资企业也会比较谨慎，到期了可能也留在原来的地方，扩张的相对较少。而租金方面，虽然会下调，但也不会到跳水的程度，而空置率会上升。到2010年底后，写字楼的状况也可能转好。

广州短期难有奢侈需求

    目前，广州也出现了一些非常高端的商业项目，对于这类项目的前景，业界如何看待呢？

    保利地产代理有限公司有数据显示，广州的写字楼空置率为16.5%，而且仍在上升，在13个亚洲大都市中，这个水平仅次于马来西亚首都吉隆坡的17%；与上海、北京相比，广州高级写字楼的租金水平一般只有它们的30%-40%.对投资者来说，广州写字楼缺乏投资吸引力。

    有业内人士称，这些项目的出现可以改善广州的投资环境。高凌霄认为，广州的商业项目越来越高级，但是市场需求并没有马上跟上，广州高端的金融服务业不多。广州不是金融中心，虽然产业根基好，但接受奢华的产业投入的大多是金融机构。在去年、前年情况好的时候，租金也就在200元/平方米左右，而在作为金融中心的上海，租金好的时候可以去到600-700元/平方米左右。目前广州也有大型的高端的项目，建设成本很高，如果能有200元的租金还过得去，但现在市场很难接受200元/平方米。项目的回本期将很长。