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嘉兴商业地产格局或被重构

2013/6/5 11:07:06 五星网 浏览: 【字体:
文章导读:   5月份,相对而言,市区楼市说好不好,说差不差,说市场不好是因为住宅表现不尽如人意,市场成交明显放缓,整月成交住宅仅1296套。而说市场表现不差,一来住宅三四月份大幅放量,成交放缓,实属意料之中;二来住宅成交量虽下

    5月份,相对而言,市区楼市说好不好,说差不差,说市场不好是因为住宅表现不尽如人意,市场成交明显放缓,整月成交住宅仅1296套。而说市场表现不差,一来住宅三四月份大幅放量,成交放缓,实属意料之中;二来住宅成交量虽下挫,但商业地产大幅飙升,领秀楼市。

  尽管住宅地产成交量趋缓,但这并不是坏事,基本上符合市场的预期,也是重拳调控之下市场趋稳的表现,但商业地产疯狂飙涨却略现隐忧。

  这几年,随着城镇化的提速、城市规模的扩张,嘉兴吸引了一大批商业地产投资者,各大商业地产大佬纷纷重金布局嘉兴市场,欲重构嘉兴城市的商业格局,商业地产因此一路高歌猛进,城市商业在带来一波商机的同时也潜藏着风险。  

  5月份,市场成交数据已出炉,喜新厌旧的媒体开始连篇累牍地报道,不胜其烦地对数据进行着多角度的解读,无论调控发力、市场疲软,还是消费透支、成交减缓,抑或季节影响、需求短暂蛰伏,再或者说,商业地产发力、力挽楼市疲态——都只不过是对市场解读的一个维度罢了。

  除了关注市场数据的表现,人们尤其投资者更应该关注数据背后潜藏的商业与风险。或许,人人都喜欢商机,毕竟财富是最能刺激人肾上腺素的兴奋剂,但对于风险也不能视若敝屣,从某种程度上讲,对于风险的态度决定着一个人的财富高度。

  5月份,楼市的表现喜忧参半,商品住宅,量跌价涨,商业地产,价平量涨。对于刚购房不久的消费者来说,住宅价格上涨,自然内心高兴,财富增值了,而对于购买商业地产的人来说,价格虽然没啥变化,但市场放量上攻,似乎预示着一波行情,心里充满期待。

  事实上,对涨价或放量的喜悦与期待,消费者应该保持理性,不能只盯着眼前的数据行情,而更应关注数据背后的趋势性行情,就像炒股一样,若只关心K线图,陷入技术分析的窠臼,而漠视消息面、政策面的趋势,很难实现财富膨胀的美梦,楼市亦是如此。 

  住宅市场或趋稳

  今年以来,楼市演绎的行情很是出乎业内预料,本以为严厉的新国五条会令楼市降温,但调控政策的杀伤力因地方“捣糨糊”而大打折扣,除了北京,其他地方基本上照搬国五条的新政政策,敷衍态度一目了然。

  由于地方政府的敷衍,新政在某种程度上被“架空”,导致市场逆势走火,3月份,新政出台的第一个月份,市场出乎意料的火,无论一手房市场,还是二手房市场,都出现了“井喷”式行情。

  而4月份,行情持续演绎,只是温度略微有所回调,但市场依旧保持了不错的成  

  交量。5月份,尽管是传统淡季,加上三四月份的放量,市场依然给出了一波不错的行情,全月成交商品房仍然高达2515套,唯一令人有点遗憾的是,住宅成交量下滑。

  据统计,5月份,市区共成交普通住宅1296套,备案面积156788.24平方米,与4月份的1723套和201000.23平方米相比,环比分别下跌24.78%和22%。

  尽管销量明显放缓,但令市场兴奋的是,价格涨上去了,让很多刚出手的购房者很是欣慰。据统计,5月份,市区商品房均价为7878元/平方米,其中普通住宅的均价为7475元/平方米,分别环比上涨4.76%和1.83%。

  其实,就当前楼市而言,房价上涨与否已不太重要,价格短期的波动实属正常。业内人士指出,年初以来,房价的确有所上涨,但这并非真正的涨价,而是房企收窄促销力度的结果,从而引起房价的涨跌波动。

  再说,短期内,不管房价的合理波动是涨是跌,购房者都不会草率地把房子卖掉,因为买房的都是有需求的自住性消费者,而非投资性购房者,所以房价涨跌对于资产的涨落只是一种心理感觉罢了,并无实质意义。

  据统计,今年1至5月份,在市区普通住宅销售备案中,60㎡至90㎡、120㎡至144㎡分别占备案套数的29.13%和32.86%,从中可以看出,目前市场上刚需型客户和改善型购房依然是楼市的主力军,而这也是调控的目的所在。

  尽管从长期来看,在城镇化利好的推动下,楼市依旧向好,但鉴于目前的调控政策,楼市想像过去十年那样一路牛气,几乎不大可能,随着房地产市场的规范化,调控政策的常态化,趋稳将是未来市场发展的主基调。

  市场人士指出,除了紧急时动用行政化手段,未来楼市调控将从运行机制上更多地采取市场化的手段,而且常态化、系统化,比如房产税等政策扩容,就是从长效税收机制上对楼市进行调控,以促使楼市稳健运行。

  当然,房地产市场真正按照一套成熟的市场化机制运行,还有相当长一段路要走。  

  商业地产藏隐忧

  过去几年,楼市调控频出,为了关注民生,稳定房价,中央屡次狠手调控楼市,房地产市场走得很是辛苦,但这种辛苦更多的是住宅市场的感受,而商业地产并未受调控政策束缚,其发展势头迅猛,尽管市场回暖阶段商业地产的风头一度被住宅市场所压制。

  过去几个月,虽然住宅市场销量持续放大,但商业地产的销量并不小,市场一定对2011年与2012年上半年商业地产印象深刻,不仅土地市场商业地块成交很火,商业房产销售市场也很火爆,常常出现商业地产销售占据市场半壁江山的情况,而5月份,商业地产又演绎了类似的行情。

  据统计,今年5月份,市区商业地产红透了嘉兴楼市的半边天,共成交商业用房1138套,其中写字楼236套、商贸902套,几乎占了总成交套数的一半。而与4月份的779套相比,环比更是猛涨46%。

  商业地产走火市场,除了政策因素,关键是投资者看好嘉兴的发展,纷纷到嘉兴或投资或开发商业地产。的确,作为一个经济发达的长三角中心区域城市,嘉兴既有先天的交通优势,又有殷实的消费力,对开发商业地产来说,很是有吸引力。

  正因为如此,很多商业地产大佬盯上了嘉兴,纷纷布局嘉兴市场,万达广场、嘉兴义乌商贸城、八佰伴、华府广场、富安广场等,新的商业项目不断崛起,而且来头都不小,几乎占据了城市扩张的几大核心区域。

  商业地产的红火带来了很多商业机会,也吸引了大量的投资客,导致商铺、商务楼销售一路走高,但很明显的一个事实是,嘉兴商业地产发展有点急,有点过头,市场供应与需求明显处于不对等的地位。

  一个城市商业综合体要生存发展,必须有庞大的消费力,一般来说,一个10万平方米的商业项目大概需要30万的人口容量,也就是说,30万人口养活一个大商场,否则项目就存在亏本的风险。

  而纵观嘉兴商业市场,超过10万平方米的大型商业地产项目比比皆是,先不说已开出的江南摩尔、中港城生意如何,正在开发或计划开发的有万达广场、嘉兴义务商贸城、八佰伴、华府广场等,而且本土商业巨头也在加速扩张,戴梦得改造后将变成4万平方米的大型商场,而江南摩尔也在积极加大新商场的开拓,比如购置富安广场,再建一个江南大厦,如此一来,城市商业体量将成倍增加,其运营难度显而易见。

  据不完全统计,目前市区常驻人口充其量不足百万,也就是说,市区人口能最多养活3个大型商业中心,若超过这个供应量,那么市场的布局就是不合理的,尽管嘉兴经济增长可期,但限于嘉兴经济产业结构与县域经济因素,中心城市的吸附力不强,而外来人口消费力又有限,难以支撑目前这么多大体量的商业项目,再加上行业同质化的竞争,免不了几家欢乐几家愁。

  自然,投资这些项目,无论是开发商还是商铺投资者,在商机诱惑面前,都存在着投资的风险。

文章关键字:嘉兴商业地产,嘉兴商业格局
来源:南湖晚报 作者:  编辑:8037 返回顶部
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