果然不出预计，总价值约5万亿美元的美国商业房地产市场（办公楼宇、宾馆、零售物业等），现在正进入迅速恶化的状态。因为来自资本市场的融资通道和来自银行业的贷款通道同时被切断。

    公开数据表明，商业房地产的贷款拖欠率，在2008年第四季度，已经上升到2.6%，达到13年来的最高。同时，行业内预测，到2010年，商业房地产的贷款拖欠率将急速飙升至10%左右，达到1991年来的最高点。

    据美国房地产行业的数据统计，2009年将会有4000亿美元的商业房地产贷款到期。在目前银行信贷几乎拿不到的时代，商业房地产的拥有者们如何去筹集到数千亿的资金，正成为最近一段时间华尔街上的重要话题。

    值得注意的是，在商业房地产的上游，房地产发展商的“建设贷款”也在恶化。据美国商务部的数据，2008年第四季度建设贷款的贷款违约率从第三季度的9.6%，已经上升到11.6%。

商业房地产贷款市场出现危机

    商业房产市场出现的问题，跟美国2008年经济大幅衰退有着异常紧密的联系。2009年2月最新发布的数据表明，美国的整体失业率已达到7.6%。在过去的2008年，整个美国有近260万人失去工作。2009年1月，美国就曾出现在半天之内，多家公司同时宣布裁员总计近两万人的新闻事件。

    “大量的公司裁员之后，自然减少了对办公楼宇的需求。办公楼宇的租金收入在走软之后，大楼的业主就会交不起按揭，贷款拖欠率就会上升。宏观经济对商业房地产的影响是十分直接的。”美国National City Bank 企业资产管理部副总裁刘以栋在接受本报采访时说。

    房地产行业数据表明，纽约这样的中心城市，办公楼宇的空置率也超过了10%。国际房地产咨询机构仲量行的数据是，随着经济衰退加剧，２００９年纽约办公楼宇的空置率可能会达到19%。

    “因为现在美国银行大幅提高了贷款要求。很多商业房地产当时签的是再融资协议。也就是说，在贷款的前七年或者前十年只交利息。但是现在到期了，却无法再得到银行的再融资。这一块会形成很大的违约风险。因为一个大楼往往就是数十亿美元的贷款。”刘以栋说。

    失业率的高涨以及经济不景气，对商业房地产的另两块也形成直接冲击。

     一是宾馆业。因为经济活动减少，宾馆的入住率大幅减少。这对宾馆酒店的业主来说，手上的现金流的减少，对身上背的巨额贷款来说，还起来就有些吃力。

    另外一部分是商用零售物业，特别是SHOPPING MALL这种大型物业。

    因为消费者对未来信心减少，最近美国零售业一直情况惨淡。美国最著名的连锁百货业巨头梅西百货在2月份宣布裁员7000名。而著名的连锁企业电子城则宣布从破产保护进入破产清算。

    当商铺空置率上升，出租租金也大幅下滑。大型零售地产的投资者随即也陷入还不上按揭贷款的险境。

    据美国房地产行业的统计，最近零售业的空置率达到11%左右，整体租金从峰值下滑近30%。

    在衰退的情况下，美国商业地产的面值也大幅波动，甚至连纽约这种金融与商业中心也不能幸免。

    房地产商靠抵押为核心借贷手段，物业市值减少，对其未来可以借到手的贷款也会形成大幅影响。

“烂苹果”

    如此，建立在5万亿美元商业房地产贷款市场之上的近3000亿美元商业房地产证券市场，因2008年底整个CMBS市场交易整体崩溃，2009年商业房地产风险正在加大，而正进一步变成“烂苹果”。

    评级公司穆迪和标准普尔等最近公开表示，将重新整理这一市场上的风险评估，对之前的评级做出调整。这对持有这些资产的投资银行和传统商业银行，将形成巨大的打击。