专家分析：建议投资者在选择配套商业，尤其是社区商业的时候，应尽量选择有入住居民或周边居住氛围成熟的大型中高档项目，这为后期持续经营提供了保障，利于投资者出租、出售，提高收益。余女士之所以投资失败，是因为选择了一个地点偏远的不成熟社区，眼前的利息问题是最大的问题。另外，即使同一个社区内，不同位置的社区商铺其销售价格和租金差别比较明显，距离社区入口较近的商铺和街角商铺销售价格较高，但是未来租金收益也比较高，投资风险相对降低。此外，无论从市场需求还是投资收益的角度，小面积商铺是最适合投资的商铺产品。由于当时的价格较低，以为买了大面积的商铺日后升值更高，其实不然。余女士一下买下120平方米的商铺，无疑是给自己日后的经营造成一定的压力。

　　风险规避：投资底商商铺，商铺位置的选择是配套商业投资重要的因素，另外就是小面积商铺是最适合投资的商铺产品。从市场成交情况来看，以100平方米以下的小型商铺为主，其中，大面积成交主要来自于中心城区一些高端住宅底商及综合体项目的商业；成交均价集中在12000元至25000元/平方米，单套总价集中在200万元以下；小面积低单价的商铺更受投资者的欢迎。从投资收益角度来看，50平方米至100平方米的商铺是最适宜投资的，例如，南开区在售商铺成交均价为32000元/平方米，平均租金为3.5元至4.5元/平方米·天，以南开区50平方米的商铺为例，单套总价为160万元，首付80万元，每月租金为5000元至7000元，这样的商铺投资回报前景良好。社区商铺对人民日常消费的支撑作用较大，虽然其投资回报率不如商业区商铺，但是其收益较稳定，售价相对较低，适合普通投资者。只要记住应尽量选择有入住居民或周边居住氛围成熟的大型中高档项目，日后收益还是不错的。

　　酒店公寓：主要收益是租金
　　
　　投资案例：塘沽区的李先生是位成功人士。2008年1月，他选中了本市某实业公司开发的位于滨海新区的酒店式公寓，一下买了三套。当时，这些房屋的价格是7500元/平方米，总价达到150万元。李先生认为，受各种利好因素影响，滨海新区的房价还有上升空间，所以购买后他信心满满。令他始料不及的是，那家公司收到钱后，没有尽快履行《购房协议》，也没尽快给他办理相应的房屋备案登记手续。也就是说，李先生一时无法得到该房的产权证。可李先生买房是为了投资，没有产权证就无法将买来的房子再出售。眼看这么多资金压在房子上没法动弹，待协商多次后，才办理相关手续，而此时也过了卖房的最佳时机。

　　专家分析：天津目前市场上热销的公寓类产品多为居住型公寓，这类产品可以自住亦可以投资，凭借良好的地段、完善的配套及高水平的物业管理等优势来吸引购房者，但是在选择此类产品时首先应考虑公寓类项目用地产权年限最多为50年，用地性质属于非住宅用地。对于自住人群来说具备一定的价格优势；对于纯投资者来说，非住宅产品在契税、交易税、贷款、利率等方面与住宅相比前期支出较高，且市场上优质的管理公司较少，公寓租金收益不稳定，投资回收期较长，存在一定的投资风险。像李先生遇到的情况也是存在的，所以在投资时，一定要看好公寓的开发商，谨慎选择。另外，大多数公寓类项目的产权年限仅有40年或50年，属于公建性质的住宅，因此低单价、不限购、高附加值成为公寓类产品的重要卖点。

　　风险规避：在选择公寓类产品时，投资者需要衡量三方面因素：首先是位置，租金是公寓类产品主要的收益来源，其客户大部分是商务人士，注重方便、快捷，因此周边商务氛围浓郁、交通便利等配套完备的物业更具投资价值。其次是物业管理水平，物业管理公司后期的服务质量和管理水平，是产品的附加值，关系到物业价值及收益，将直接影响客户的去留。再次是投资风险，应根据个人实力进行适当选择，小面积产品容易出租，控制总价利于降低投资风险。其次，购房者需要在“低价”和“低产权年限”两者中做好衡量，公寓类项目的水、电、气、热等使用费用按照非住宅标准收取，大大提高了自住购房者的生活成本。虽然，很多开发商将公寓项目像住宅一样去打造，但其“非住宅”的性质依然存在，在选择时需要理性、谨慎。总之，公寓类项目优势劣势参半，无论投资者还是自住购房者都应谨慎选择，控制风险。

　　产权公寓：投资稳定回报高

　　投资案例：市民韩小姐一直很有生意头脑，做餐饮发家的她也没错过投资商地的机会。在刚刚盛行服务式公寓的时候，她投资买了三套本市某地的服务式公寓。开发商前期的物业顾问称自己有丰富的开发经验，然而购买后，韩小姐却发现此项目根本没有住宅类开发经验，是开发商第一次开发公建类项目，大厦没有设置垃圾房和各楼层能源计量方式，也根本不符合实际管理需要等一系列问题。韩小姐多次有针对性地提出，而开发商却很难解决，甚至已经无法解决，在实际物业管理服务中也发生了过高的管理服务成本，甚至发了生开发商、业主和物业管理企业三方之间的纠纷。韩小姐说：“当时购买的业主全部反映物业服务差，投诉多，然而迟迟没有改善。”最后，因项目的先天不足而造成的管理成本加大、物业管理费过高，业主都无法承受。

　　专家分析：从产权划分来看，产权式公寓可分为两类：一类为单一产权，由持有者出租经营，即传统意义上的服务式公寓；另一类为分割产权进行出售，引进酒店管理公司进行管理，这类产品更适于投资。目前天津市场正在经营的服务式公寓仍以四五星级酒店内部分公寓产品为主，属于“单一产权”服务式公寓；而适合投资的“分割产权”服务式公寓项目在天津较少，多数集中在市中心南京路、小白楼区域。韩小姐所购买的公寓项目，并非真正意义上的产权式公寓，没有专业的酒店管理公司运营，因此面临较大的投资风险。对于产权式公寓来讲，稳定的投资高回报至关重要。而投资回报从根本上由市场供求关系决定。根据以上观点，目前天津服务式公寓产品投资前景依然广阔，尤其是位于城市中心、区别于酒店内服务式客房的分割产权可投资的服务式公寓项目稀少，因此具有较高的投资价值。

　　风险规避：随着天津城市发展和环渤海经济圈、北方经济中心定位的不断深化，房地产市场呈现出不断上升的趋势，市场上投资型项目不断增多。服务式公寓由于其供给及存量少、适于投资等特征，受到市场广泛关注。对于产权酒店来讲，稳定的投资高回报至关重要。而投资回报从根本上由市场供求关系决定。如今，有不少年轻自住客购买产权式公寓作为过渡房。对于这一类人群而言，不要盲目出手，要充分考量、做好功课。首先要注意适宜度，由于购买后会选择自己居住，因此，对于出行是否方便、居住是否适宜、周边配套是否完善等方面应该有所考虑，而且一定要选择相对较好的产品，也是为置换做好铺垫工作。

　　记者手记
　　投资“商地”的学问

　　与住宅相比仍处于政策“照耀下”的商业地产，愈发替代住宅，成为投资者规避风险的“香饽饽”和价格洼地。然而，在实际采访中发现，投资商地真是有人欢喜有人忧！由于住宅产品受到政策调控影响，购买商办类物业成为投资者资产保值增值的重要途径，众多开发商将目光投向商业地产，市场竞争随之加剧，可以预见未来天津商业地产市场中机遇与风险并存。

　　采访中发现，公寓作为一种不限购的住宅中间产物，具有小户型、低总价、带精装修及家电、能享受到酒店式服务等特点，成为销售低迷的天津房地产市场中的一个新热点。随着天津大型中高档居住区的开发建设，居民生活水平和素质也在不断提高，传统的零散型社区配套已经不能满足社区居民日益庞大的消费需求，带动社区商业发展不断升温。

　　从长期投资方向考虑，写字楼的投资收益明显会高于住宅，但写字楼是宏观经济的晴雨表，受宏观经济影响较为明显，是房地产市场中抗经济风险最低的产品。不管是投资商铺、写字楼还是公寓，地段、产品、配套都是选对产品至关重要的因素。并不像很多人想象的那样，只要有投入就一定有收益。“商地”有风险，投资须谨慎！