“商业银行在这个问题上的犹豫，无非是考虑商业银行同业的竞争，以及外部的政策压力。”针对银行在房贷优惠利率上的犹豫，国研中心金融研究所所长巴曙松如实说。

    商业银行是商业机构，需要为股东创造价值，还需要通过贷款的利率决定来覆盖资金成本、营销成本以及银行经营管理所要求的资本金的成本、可能的违约带来的损失等。或者说，商业银行的贷款定价，至少需要考虑如下几个方面的因素：

    1、资金成本。

    2、推销和维护贷款业务的运营成本、以及中后台业务部门分摊的成本。

    3、贷款所需要占用的资本金，不同的贷款有不同的风险权重，需要占用不同比例的银行资本金，而银行是有严格的资本充足要求的。

    4、银行所有贷款组合中可能会出现不能归还的违约案例，这些可能的违约成本需要在贷款定价中体现，表现为准备金等。

    5、商业银行出于市场竞争的需要所采取的灵活的竞争定价因素。

    如果考虑上述几个方面的因素，可以看到，经过2008年5次降息后，现阶段5年期以上贷款年利率为5.94%，假如7折优惠后，利率为4.158%，与目前5年期存款利率3.6%相比，只有0.558个百分点的利差。如果扣除资本金成本、营销成本、准备金成本、日常经营成本等，银行在这样的业务方面可以说是倒挂的，这种倒挂的定价策略作为短期的市场策略可能在短期内可行，在长期内必然是难以持续的。

    考虑同业的竞争是因为如果有一定数量的银行都采取这个优惠措施，那么可能会出现优质客户转移到其他银行的状况，最终导致其他银行被动跟进；考虑外部政策压力的因素，是因为相关政策是为了维持房地产市场稳定的名义推出的，商业银行不愿意承担不支持房地产稳定的的批评。但是从长期来看，贷款的定价必须要遵循市场原则，不然是难以持续的，商业银行必然的选择，或者是选择少发放此类贷款来减少损失，使得客户可以获得的贷款减少；或者是通过其他方式变相收取其他费用来补贴利率上的倒挂；或者是低估整个贷款的风险水平，导致消化不良资产的风险承担能力降低。