新一轮商业地产投资风潮席卷广州城。20多个项目加入年底“抢客”大战。住宅限购以后，写字楼买卖成交行情持续飘红。

　　写字楼：售价虽飙升 租赁陷困局

　　销售走高 租赁疲软

　　高力国际调研及咨询部董事陈厚桥接受记者采访时表示，住宅限购以后，写字楼买卖成交行情持续飘红，成交价格亦是水涨船高，其中以珠江新城板块的价格升幅最为明显，现时一手写字楼均价已达3.3万元/㎡，部分项目更飙至4万元/㎡。尽管入市门槛提升，但资金实力雄厚的投资者对写字楼物业的购买热情不减反增。

　　不过，写字楼销售市场行情走俏的同时，租赁市场却陷入困局。目前珠江新城有部分由发展商持有的甲级写字楼物业，为提高出租率，吸引租户入场，主动降低5%~10%不等的租金。大量新增供应带来的招租压力，租户在选择及租金谈判上均占优势地位，直接降低了一手写字楼物业的租金回报率。预计这种供大于求、租值上涨疲软的市场状况将持续1~2年。

　　迎合客户需求改设计

　　私人买家碍于资金有限，往往会选择100~150平方米的小面积单位，由于面积较小，所匹配的租户群亦较窄，实际租赁情况并不乐观。陈厚桥告诉记者，现在写字楼市场上有30%~40%的买家为私人投资者，发展商会加大500平方米以下的中小面积段产品，尽可能迎合投资者的需求。

　　初哥：贪平买铺前景堪忧

　　“当时买商铺的念头很简单，就是想为手上十几万的闲钱，找一个合适的投资出路。”回想起一年前与闺密合伙买铺，阿玲显得有些后悔。2011年夏天，阿玲在中介代理的推荐下，与闺密一同购买了海珠区的一间商场铺。与许多被商铺投资热冲昏头脑的新丁一样，该商场最低价的铺位还不到10万元/间，阿玲和闺密看中二楼靠近电梯口的“靓铺”，面积约10平方米，连交易税费近30万元。由于总价较低，这批铺很快被投资客抢光了。该商场已于今年5月开业，前两年由项目方统一经营管理。从目前的经营状况来看，远比当初承诺的差，冷静下来的阿玲开始担心：两年后没有了统一经营，租金会否一落千丈？

　　老手：入货公寓看重升值

　　同样是选择投资，今年在珠江新城购入商用公寓的老张则显得淡定得多。名下已有多套住宅物业的老张，投资的公寓是时下最受欢迎的中小户型，面积约70平方米，总价190万元，他除了看租值，更看重物业的升值潜力。“我不会贪便宜仓促入货，还是会综合考虑投资风险再出手。”

　　踏入第三季度，广州楼市的投资氛围趋于热烈，据不完全统计，第三、四季度，全市共有20多个商用公寓和商铺项目陆续加入年底“抢客”大战。

　　商业地产投资风潮在住宅限购满两周年之际席卷全城，到底还有多少“笋货”值得奋身一搏？那些在前一轮大浪中被冲昏了头脑甚至“损手烂脚”的投资者，他们的经验教训能给后来者提供哪些借鉴？本期我们一同回顾与探讨。

　　格仔铺：风险转眼杀到 热潮急退

　　记得2011年，铺天盖地的商铺广告席卷全城，从户外广告、沿街传单到手机短信，“20万元/间独立产权铺”、“8万元首付即享一铺养三代”等字眼看得令人视觉疲劳。但经过一轮宣传的狂轰滥炸后，确实掀起了商铺投资热潮。从网易房产的统计数据来看，2011年3月~9月，广州市一手商铺成交量为3867套，均价约21655元/㎡，成交面积为414783平方米，7个月的总成交金额已近90亿元，成绩斐然。合富置业市场经理梁燕明表示，从投资商铺的客户心态看，普遍都是想借投资商铺，为手上闲置的资金找到投资渠道。

　　“大铺拆细铺”日渐式微

　　不过，这股商铺“季候风”并没有持续多长时间，特别是“格仔铺”、“商场铺”，前期宣传以其低总价的噱头赢得众多买家围观捧场，但在行业专家的多番提醒下，这种入市门槛较低但投资风险较高的商铺物业，最终日渐式微。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰指出，去年第三、四季度，“大铺拆细铺”的商业裙楼铺销售行情火爆，但在今年春节以后，由于“商场铺”的同质化情况严重，且整体供应量较去年有所萎缩，因此一手商场铺的成交行情亦急转直下。网易房产的数据显示，今年3月~9月，广州一手商铺成交量为2705套，同比跌幅三成，成交均价为19694元/㎡，价格跌幅约9%，总成交金额约60亿元，跌幅33%。