进入7月份，仲量梁行、第一太平戴维斯等国际知名研究机构纷纷发布了相关季度报或半年报，从报告中不难看出，天津商业地产发展正进入飞速提升的爆发期和增长阶段。

    写字楼空置率下降

    仲量联行近日发布的《2012年第二季度天津房地产市场回顾》报告中指出，2012年，天津写字楼多数现有项目接近满租以及没有新供应入市导致吸纳放缓。尽管在全球经济的持续影响下，许多公司对写字楼市场还持有观望态度，但租赁成交量在今年上半年呈现出增长趋势。自年初至今，无新项目入市，目前写字楼总存量约100万平方米。一些甲级写字楼项目已达到历史最低的空置率，如津汇广场1座和2座，空置率为2%和3%。整体市场空置率在第二季度微幅下降1%，达到15.3%。由于预计2012年不会有新项目进入市场，整体租金将有可能在下几个季度保持稳定。但作为占据天津甲级写字楼市场70%体量的天津环球金融中心，其开发商将有可能进一步实行一些市场策略来提高其项目的吸纳量。因此，甲级写字楼租金的增长势头预计将受其影响而放缓。而其他写字楼项目的业主在租金战略的调整方面将可能继续持观望态度。

    第二季度，内资租户仍然为写字楼租赁市场的主要推动力，占总成交的近80%，其中以金融类及贸易类公司表现最为活跃，并多集中在友谊路分市场。市场整体租金微幅增长0.8%，为人民币每平方米每天4.1元。此外，由于施工进度、搬迁问题以及政府对于基础设施建设的部署等因素，天津特别是海河沿岸分市场项目将面临入市延期等问题。如原计划于2012年入市，坐落于海河沿岸分市场总体量为71800平方米的乙级写字楼——金谷大厦预计将延期至2013年年初入市。由于缺少新增供应，预计截止到2013年和记黄埔的新项目世纪都会商厦入市以前，天津写字楼市场空置率还将持续下降。

    中高端商业渐增量

    在优质商铺方面，2012年二季度小白楼商圈迎来新增供应。由天津一商友谊运营的天津友谊精品广场于2012年4月正式开业，为市场增加了约50000平方米的零售面积，开业入驻率接近100%。该项目定位为中高端，在首层引进了万宝龙、Bally、HUGO BOSS等高端品牌。尽管本季度有新增供应入市，但得益于新项目的高入驻率和零售商活跃的租赁需求，市场整体空置率继续下降，从一季度的3.7%降至二季度的3.4%。在新增供应的带动下，第二季度租赁需求持续活跃，中高端奢侈品品牌、快时尚品牌及餐饮品牌积极扩张。天津最高端的零售项目之一——友谊商厦为了丰富业态组合，在其首层引进了多个高端手表品牌，如浪琴、劳力士和宝珀纷纷入驻；同时Coach在位于老城厢商圈的乐天百货增开新店。

    快时尚品牌日益受到消费者的青睐，GAP、ASOBIO、Muji纷纷在大悦城增开新店；H&M也不断加快其扩张速度，二季度分别在大悦城和河东万达广场增开两家店铺。为了迎合大众市场的消费需求，餐饮类租户的租赁需求稳步增长，大悦城的大食代和水游城的美食广场均于二季度开业；此外，新世界百货为了吸引更多的客流，也计划增加更多的餐饮品牌。

    随着未来多个购物中心落成入市，天津零售市场将逐渐改变传统百货占主导的格局，购物中心在全市总存量中的比例将大幅提升。未来零售市场的竞争压力将加大，业态陈旧、硬件设施差及缺乏零售运营经验的项目将面临考验。升级改造、调整租户组合将成为这些项目顺应市场、提高竞争力的策略。

    地铁促新商圈形成

    “国际零售商们的目光从成熟的一线城市转向高速发展中的二线城市，而天津整体商业品质正在逐步提升，并以商业综合体、大型购物中心为投资热点，原有的以百货为主的单一业态模式将会发生改变，天津市轨道交通建设也在加速推进，地铁沿线的商业价值进一步得到显现”，第一太平戴维斯分析认为，2012年下半年，由天津地铁效应对商业地产项目产生的带动作用也将非常日益明显。随着2012年地铁2、3、9号线的通车，地铁网络将连通至中心城区、环城四区及滨海新区，“米”字型网络渐成，由此带来的商业价值正在愈发凸显。

    天津在建及规划中有大量与地铁连通的商业及综合体项目，通过多种业态的集聚和联动效应，在扩大辐射半径同时，发挥对周边开发的辐射带动作用，如现代城2期和世纪都会的落成以及津乐汇的改造将提升该和平路-滨江道-南京路商圈整体的商业水平；在海河沿线板块内，嘉里中心、中粮、中信项目将强化区域内商业配套及商务氛围，与小白楼、南京路等板块连接形成天津中央商务区；银河国际购物中心和文化中心地铁商业广场项目将全面提升友谊路商圈的商业品质和规模；红星国际广场将于万达广场联动，在河东区形成新的区域商圈，增强本市东部商业氛围；南开区的熙汇广场是继东马路商圈和奥体商圈之后的又一大重要商业板块，建成后有利于提高西部区域价值；而水游城所坐落的天津西站地区，今后将发展成为天津西部金融、商务、文化和旅游中心，同样也是新兴商圈之一。

    综合体竞争渐升温

    下半年天津商业地产的走势与发展也成为投资者更为关注的焦点，在日前由第一太平戴维斯发布的《2012上半年天津房地产市场报告》中指出，对于本地甲级写字楼市场来说，虽然许多开发商选择租售结合的形式，以通过销售部分项目来缓解短期现金流压力，但是为了保证项目的品质，未来将有更多的开发商开发管理纯租赁型项目。

    综合体已成为一种主流地产开发趋势，未来三年的甲级写字楼新增供应中约有65%的项目位于综合体项目中。未来高品质项目的相继入市，或将拉升整体市场的平均租金，但市场竞争压力增大将使得入住率在未来两至三年内受到下行压力影响，从而使得现有项目的租金上涨幅度受到抑制。

    在中高端零售物业市场方面，预计2012年下半年天津中高端商业项目新增供应约为28万平方米。随着天津环城四区基础设施建设的逐步完善，非传统区域将形成很多新兴商圈，零售商也将越来越关注这些充满机会的区域。此外，消费者对购物体验和环境的要求逐渐提高，多元化的购物场所将成为主要发展趋势，新型的消费模式将对传统商业模式形成挑战。

    相对高端写字楼、商用物业市场来说，2012年内天津高端服务式公寓租赁市场稍显沉寂，预计下半年无新增项目入市，未来市场需求将主要以吸收现有存量为主。不过，外资企业的在津扩张及投资将有望带动服务式公寓租赁市场的发展，整体市场竞争日趋激烈，运营商不断努力改善服务和设施，以争取更多的市场份额。一批由小业主持有的高端销售型服务式公寓物业逐渐进入二手租赁市场，该类产品因具有一定的价格优势，预计将对现有服务式公寓租赁市场带来一定的竞争压力。