在楼市调控的叠加影响下，住宅市场投资回报率收窄，而受益不限购、不限贷等政策利好，商业地产以爆发式增长的势头，凸显着投资成长空间。今年，受之于投资需求的转向，南京商业地产仍将处于强势发力阶段。

    河西、城北区域商业投资需求旺盛

    据365家居网公布的“2012商铺投资趋势千人调查”结果显示，坐享青奥会利好的河西新城CBD商圈，以5个百分点的优势首次超过了新街口商圈。而今年，河西片区也是大型商业项目的主营地。新地中心、南京世界贸易中心、苏宁广场等一批大型商业项目都配有大型购物中心，金马郦城、御江金城等住宅项目2012年有近3万平方米的社区商业供应。从商业项目的板块布局来看，城北板块，依托人口红利、交通物流优势以及商业集中上市契机，在分流商业投资购买力方面也具有优势。随着紫金联合立方、鼓北财智广场、南京常发广场、南昌大厦、郑和国际广场等多种业态商业集中上市，城北板块的投资潜力将得到深入展现。

    主城方面，今年，中山路99号、万和玄武尊邸、悦虹城等商业项目也将迎来一轮上市小高峰。网尚研究机构总经理李智表示，成熟的市场消费环境，密集的人流量，是主城商业发展繁荣发展的基础。“当前城中商业地产不是饱和与否的问题，而是更新换代的问题。”

    社区商铺投资成当前市场最热门物业类型

    据365商业地产学院近期发布的南京一季度商业地产购买力报告数据显示，社区商业已经成为南京市场最热门的商用物业类型。2011年，社区商铺全年成交近千宗成交面积集中在100平米以下，占成交总宗数的80%以上。尤其是街铺和成熟的商场铺，租金比去年同期上涨了10%—20%。

    社区商铺回报率相对稳定、投资成本较低。但是商铺转让交易时土地增值税、营业税较高，需要缴纳的税费占其利润的55%以上。因此，李智的建议是，商铺投资适宜长期持有，租售结合。对于铺位的选择，他表示应对区域规划利好、业态布局、以及运作的整合能力有精准的预判。“只有商铺运营成功，形成集群合力，上升为区域中心，社区的商铺收益回报才会非常丰厚。” 据悉，今年南京社区商业上市量接近30万平方米，主要集中在江宁、江北、城东等几大住宅开发集中区。

    此外，南京写字楼在连续两周成交量破万后，开始出现下滑趋势。但是从供需配比看，市场需求依旧旺盛。记者了解到，位于新庄龙蟠路与红山路交汇的紫金联合立方，近期将加推5.6米挑高办公用房。金轮新都汇预计下半年推出酒店式公寓及SOHO办公。中山路99号目前也在售第12层办公房源。