如市场持续低迷，降价是大概率事件

    “我们不对同行的经营决定与选择进行评论。价格是由市场决定的，万科始终尊重市场的实际情况，按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。”万科方面对恒大地产降价一事作出如是回应。
　　2007年底，万科率先降价，招致同行如潮的批评。2008年，因为降价，业主怒砸万科杭州售楼处。万科或许不愿在同一块石头上绊倒两次。
　　“万科如果降价，并且带动大多数地产公司，对行业的良性发展是有好处的。”国信证券地产行业首席分析师方焱对本报记者表示。然而从万科的财务状况分析，方焱认为，如果市场持续低迷，万科至少能撑到5至6个月以后，才须通过降价回笼资金。
　　而江南证券分析师杜丽虹更加乐观地认为，如果万科不再拿地，存货周转速度下降一半，万科撑一年到两年没问题，资金链仍旧可以延续，可以应付长、短债，支付工程款。
　　
　　万科的降价学问
　　在方焱看来，万科非常善于用市场化的手段应对政策影响，这其中就包括定价策略。
　　2007年第四季度，深圳房地产市场交易量大幅度萎缩。2007年1月深圳一手房销售面积80.26万平方米，而本应是销售旺季的10月成为成交量的年内最低点，15.36万平方米的销量，较1月份下降约8成。
　　在这一市场背景之下，万科率先降价。2007年10月20日，万科以7500元/平方米低价推出了位于深圳龙岗区的万科金域东郡，首批475套开盘当天即告售罄。是时，龙岗地区的楼盘单价至少在1万元/平方米左右。同样交易萎缩的广州，2007年12月9日，广州万科金色康苑，开盘均价1.3万元/平方米，广州市民连夜排队抢购。
　　万科执行副总裁肖莉彼时曾公开表示：“之所以降价，是因为过去两年房价上涨过快，与购房者的需求不对称，当我们降价后，成交量立即回升，这证明市场的刚性需求仍然大量存在，只是价格过高而无法对接，降价就是顺应并满足市场需求，近期万科在几个城市的降价也是同样的逻辑。
　　恒大降价之后，万科相关负责人告诉记者，“在售楼盘暂无降价计划，但为了响应政府号召，万科新盘将会平价销售。”这样也避免出现违约退房事件。公司总裁郁亮此前曾明确表示，希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%；如果达不到，也会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。
　　新政实施后，大多数开发商仍不愿意降价。“企业担心形成降价预期，引发市场的进一步下跌。”清华大学经济管理学院博士杜丽虹说。
　　
　　调控政策对市场产生显著影响
　　2008年，万科半年报显示，尽管万科在期末持有的现金高达153.7亿元，但其在一年内需偿还的债务接近150亿元。万科的资金压力也在不断加重。在此前提下，上半年万科的新开工面积较年初计划的新开工面积减少了165万平方米，竣工面积减少103万平方米，万科战略收缩的同时，展开降价销售策略。
　　而2009年底，万科手持现金230亿，短期银行贷款仅为87亿，短期财务安全；此外，公司长期借款175亿，相当于总资产12.7%。杜丽虹认为，万科整体净借贷资本仅为7%，显著低于37%的财务安全上限，处于安全区间内，足以应付未来两年内的市场冲击，并有进一步负债空间。
　　但方焱认为，从一季报数据看，万科的现金状况已进一步趋紧。2010年一季度期末，公司持有现金179.2亿，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和127.4亿元。万科在季报中称，政府对地产的调控政策将对市场产生显著的影响。
　　与此同时，万科的112亿再融资计划也暂未获得证监会批准。“政府不希望这些企业获得大量资金后，失去降价动力或者再去抢地，提高地价。”招商证券(香港)投资银行董事总经理温天纳对记者表示。
　　
　　何时才会被迫降价？　　
　　但一季报同时显示，公司尚有433.3万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约458.4亿元。其中合并报表范围内已售未结面积393.4万平方米，合同金额423.3亿元。万科2010年大部分的业绩已经有所完成。
　　从万科2009年的结算收入分析，深圳区域贡献了11%，广州、上海、杭州分别贡献9%，北京5%，厦门3%，上述月供收入比已较高的一线城市贡献了总收入的45%。杜丽虹认为，这些城市未来两年遭遇政策调控和市场冲击的可能性较大，一旦遭遇冲击将重现2008年的低谷情形，周转速度减半，估值大幅下降。
　　与之相对，江南证券认为，万科分布在沈阳、青岛、武汉、重庆、镇江的项目有较大上升空间，预期将延续2009年的繁荣情景，从而可以在一定程度上缓解一线城市冲击。不过，由于上述城市仅贡献了2009年结算收入的10%，以一个城市收入占比加权计算的公司整体遭遇调控冲击的概率为70%。这意味着，万科70%的项目将受到市场冲击。
　　2009年，万科提出要从以往以民生产品为主向全生命周期产品转型，周转率明显降低。2005年至2007年，万科存量资产周转率一直在0.90倍以上，2008年行业低谷中下降54%至0.45倍，降幅略高于行业平均水平（50%）。
　　2009年市场复苏中，多数地产企业的周转速度已恢复或接近2007年水平，但万科的存量资产周转率仅微升至0.53倍水平，以2009年一季度145亿销售额计算，存量资产周转率在0.59倍左右。
　　江南证券预期，未来万科正常年份的存量资产周转率维持在2009年0.53倍水平，低谷年份下降一半至0.27倍水平。
　　方焱认为，万科是追求周转率的公司，2008年曾率先降价，对市场判断也较准，不会捂盘。这意味着，如果市场低迷，万科采取大规模降价策略亦是大概率事件。
　　
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　　房贷压力测试结果
　　银行可容忍房价
　　下跌30%-40%
　　在日前银监会召开的2010年第二次经济金融形势分析通报会上，银监会主席刘明康提出，各大中型银行要按季度开展房地产贷款压力测试工作的要求后，近期各行的房贷压力测试报告纷纷出炉。昨日，记者了解到，各家银行的房贷压力测试结果显示，房价下跌30%-40%都在银行可容忍的范围之内。
　　报告显示，工行、建行对房价下跌可容忍度在35%左右，交行为30%，民生可容忍度最高为40%，招行为37%。
　　银监会方面表示，要求各银行提供的房贷压力测试将作为银监会的监管依据，根据这个调研结果调整监管措施。这是银监会进行的一项常态性工作，不会对外界宣布最后的调查结果。但是由于市场上对房价及相关贷款措施的关注，致使银行高管在出现业绩发布会或是其他公开场合时也频频对外宣布各行的测试结果。
　　据悉，银监会从2008年下半年就开始展开房贷压力测试，不同于此前的调研，这次房贷压力测试中部分商业银行将房地产贷款与地方融资平台贷款之间的关联度也考虑在内；一些银行还参考了未来房地产政策的不确定性，比如房产税开征对房贷的影响。
　　此前的中金公司研究报告中预计，房价下跌30%，银行的房地产开发贷款和按揭贷款不良率不会明显上升。付立春也认为，银行业绩受政策的负面影响不超过5%，银行贷款质量能够经受住房地产市场波动压力的考验。但一股份制银行个人贷款部负责人表示，其实银行非常担心房价下跌所引起的断供问题，一旦像2008年深圳那样出现一股断供潮，市场就会有跟风效应，这会给银行贷款造成系统性风险。