尽管犹抱琵琶半遮面，新年上海首个春季房展、有着”楼市风向标”之称的上海之春房产展示交易会仍如约而至，历经四天，于昨天落下帷幕。

    据主办方统计，此次房展会中观望成为主基调，预计现场的实际成交量较去年下滑近20％。以“报春”为目的的“上海之春”，今年却无力以火爆的订购场面而告终结。

    此次展会上，大部分楼盘依旧是千呼万唤未始出，开盘时间、价格尚无定论。

    众多“大牌”房企的集体缺席，更可以反映出目前房企依旧迷茫、惜售的心态。专家分析指出，开发商长期看好房地产业的发展，而短期内在政策紧缩的预期下持观望态势。

    那么，未来上海房价到底是涨还是跌？2010年初，国家楼市调控的大背景下，申城房地产市场仍然陷于“高位盘整”的困局当中，其未来发展态势却给楼市走向何方出了一道又一道的难题。

    难题一：

    房展会能否刺激成交量？

    有着上海楼市风向标之称的“上海之春”房展会，这几天吸引着众多购房者前来参观，但是，经过此轮从中央到地方的密集调控，购房者逐渐在高房价面前选择了观望。

    昨天是房展会的最后一天，据记者现场观察，房展会并未出现预计中的周末观展高峰，与楼盘展位前围观人气相比，最后一日”清仓”发奖现场，排队领奖成为一大热点。

    “上海楼市正处于量跌价涨的阶段。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，对于成交量的减少，最主要的原因是供应的无法跟进，而价高也间接导致了透支购买力，无法形成有效的需求，只有供应增加的情况下，价格才有可能出现调整，成交才会活跃。

    然而，论及市场供应，作为历年开发商兵家必争之地的“上海之春”房展会，今年房地产开发商出席之少可谓称奇。不仅万科、保利、招商、金地等四大开发商集体缺席，就连强势进入上海的龙湖、绿城等开发商也没有露脸。房展会上只有绿地、大华、中华企业和盛高四家品牌开发商布展迎客。而其余的楼盘大多是一些不知名的中小型开发企业。

    由于少了开发商特别是在业内有话语权的品牌开发商的参与，购房者在本次房展会上的选择余地更少。不仅市中心区域没有新盘推出，就连闵行、松江、浦东（原）等历年的住宅供应大户推出的新楼盘也寥寥无几，很多购房者转遍房展会手中拿的感兴趣的楼书没有几份，更有不少购房者叹息现在的房展会一年不如一年。

    “房展会遭到开发商的冷落，这也意味着未来一段时间内开发商推盘的动力不足。”汉宇地产分析人士指出。陆骑麟补充道，多数知名房企都不看重此次房展会，也没有参与此次房展会，因此对于增加供应、刺激楼市成交的回升难度较大。

    难题二：

    购房优惠真的“可以有”？

    “上海之春”房展会上，开发商推出了一些价格优惠的措施，幅度没有很大，主要是因为开发商在资金不紧张的情况下，不可能主动降价求售。而目前房价过高也是个不争的事实，开发商即使在如此高房价下无法形成成交，也要通过小幅度的优惠吸引购房者。

    与去年房展形成反差，展会中销售人员主动招呼，热情介绍，架势少了，亲切多了。楼未开盘，还主动告之其周边二手房价格，邀你留下联系电话以便开盘通知。

    上海中原研究咨询部经理龚敏分析认为，大部分楼盘销售人员和言悦色、小心试探的口吻足以证明，目前房企底气略显不足，断然没有了往年有房不愁卖的傲慢情绪。

    记者从现场了解到，很多楼盘打折的现象并没有在展会现场呈现，整个房展会上几乎没有任何公开的打折信息。与之相反，借助轨道交通、“大虹桥”等诸多概念，不少楼盘相比年前还有一定幅度的上涨。比如中环一号，展会报价为21000～22000元/平米，比三个月前上涨1000元/平米；绿地领海展会报价为11000元/平米，比三个月前上涨10％。

    还有一些楼盘促销比较“搞”。房展会上即便有也是尾盘促销，如艺泰安邦，打出限量15席，限时九折，总价78万元起口号，初算下来单价大概13000元/平方米左右，该盘位于浦东（南汇）惠南板块，据房地产交易中心数据显示，该盘去年11月均价9400元/平方米，今年1月份成交均价13006元/平方米，其实只是与今年1月相比没有涨价而已。
   
    又如，位于青浦明珠路的西郊美德苑，属于徐泾别墅区板块，由于周边并无近距离的轨道交通的支撑，而17000元/平方米价格实在难以令人心动，于是打出了在房展会期间购房送5万元家电或等价值抵用券的促销活动。

    难题三：

    异地置业逼近主流？

    在总共四天的展会期间，上海内环以内的销售楼盘为数不多，中环以内也不多，一半以上皆为外环外及外地项目。

    据主办方介绍，今年房展会三成以上为异地楼盘，近至上海周边的江苏昆山、太仓，中等距离的有浙江嘉兴、安徽黄山等，更远的甚至包括海南、三亚以及海外楼盘。

    但从现场看，比较受欢迎的仍是上海本地的楼盘，即使是宝山、松江、青浦、奉贤等非中心城区楼盘，都有市民扎堆围着打听房价。

    据记者现场观察，浙江嘉兴、江苏太仓、以及苏州工业园区的项目展位前仍驻足了不少参观人群。不少购房者在听到”均价4000元/平米，上海一套公寓，嘉兴一套别墅”时，便开口询问距离、房型等问题。

    “上海房价嘛太贵了呀，4000元/平方米哪里找啊，不过外地有点远，还是要考虑一下。”刘女士一家三口来逛房展会，看了一圈后连连摇头，表示价格太“结棍”。

    据江苏五洋房产有限公司投资部副经理卢涛介绍，此次房展会有很多的外地楼盘参与，价格优势明显，现在上海周边城市的配套设施都很不错，同时轨道交通和高速公路建成也降低了交通成本。据悉，此次房展会上某一苏州楼盘最低价为1800元/平米。

    陆骑麟指出，异地置业最主要还是这部分购房者无法承受上海的高房价而选择相对交通便捷的上海周边区域，但是随着2009年的房价上涨，这些区域的房价优势渐渐被弱化。

    “此次房展会周边城市的项目不是少数，但是关注度应该也会有所减少。”陆骑麟还说，那么相对上海更远一些的地方，如沪杭沿线、沪宁沿线的城市等关注度可能会提升。

    难题四：

    “上海之春”后走向如何？

    不久前全国“两会”刚刚结束，北京“新地王”就喷薄而出。这让政府和楼市调控政策、效果处于异常尴尬的境地。政策在平抑房价，而现实的房地产市场却事与愿违。高地价、高房价、高消费、高压力，已成为普通购房者心中的难言之痛。

    “本届房展会是否会成为上半年楼市走向的风向标，这很难确定，但是会对上海楼市短时间内成交的提升发挥作用的。”陆骑麟预测。

    相关数据显示，时至今日，在“高位盘整”的状态下，上海楼市的成交、供应都异常惨淡，开发商继续捂盘，购房者对于楼市的“观望”态度日趋明显。

    这种“观望”包括三方面：首先，投资需求旺盛导致的高房价，高房价导致潜在购房者购买力透支，购房者由买不起房子到更加买不起房子，由此而推迟购房计划；其次，楼市调控导致购房者对于未来楼市房价上涨预期下降，购房者期待房价下降，并且在寻找新的购房时机；再次，楼市处于“高位盘整”状态，此时开发商继续捂盘，推高房价，无论业内还是业外，普遍认为楼市存在泡沫，购房者此时“观望”购房，符合正常购房者置业思路。

    在这场博弈中，2010“上海之春”房展会如期到来，业内、外对此也期待众多。开发商期待好收成，购房者期望有打折、促销，节约购房开支。

    那么这次房展实际效果如何？沪上房产界人士张宏伟指出，显然，楼市3月“小阳春”的局面是无法出现了。

    首先，开发商与购房者对于楼市的博弈时间远没有结束，一直到今年的6月至8月之前，在此期间楼市将维持成交“量低价高”状态。

    其次，从开发商角度来说，如果调控政策可以持续1-2年，那么从回笼资金的角度考虑，开发商有可能在半年后“降低身份”，真正亮出促销打折牌。