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被遗忘的商业地产交易税

2013/12/10 10:56:45 五星网 浏览: 【字体:
文章导读:   业内人士称,今年的商业地产整体势头良好,市场需求十分旺盛。    合富置业高级营业经理黄伟强给记者算了一笔账:买入价格为100万元的商业物业4年之后以220万元的价格卖出(假设评估价格等于实际出售价格),则应该支付

    业内人士称,今年的商业地产整体势头良好,市场需求十分旺盛。

    合富置业高级营业经理黄伟强给记者算了一笔账:买入价格为100万元的商业物业4年之后以220万元的价格卖出(假设评估价格等于实际出售价格),则应该支付营业税12.43万元,个人所得税36万元,契税6.6万元,即总交易税额约为55.03万元,接近交易差价的50%。

    上周日,央视曝光45家房企欠缴3.8万亿元土地增值税,在业内外引起轩然大波,一场围绕土地增值税进行的博弈由此开始。回溯到十八届三中全会后公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》称,加快房地产税立法并适时推进改革,房产税同样是业界关注的焦点。

    一系列围绕房地产行业税费问题的讨论正如火如荼,但对于市场形势尚好的佛山来说,这些似乎是隔岸观火隔靴搔痒,对岸如何混杂,我自岿然不动,尤其是商业地产。近年来,随着绿地国际中心、万达广场、万科广场等商业项目的集中面市,季华路及千灯湖两大板块已经成为商场、写字楼、公寓等商业地产项目的高度聚集区。据不完全统计,佛山商业综合体数量已超过40个。

    合富辉煌佛山分公司市场研究总监曹绍林表示,今年的佛山商业地产整体势头良好,市场需求十分旺盛,涌现多个标杆项目,如智慧新城写字楼销售额近20亿元、佛山万科广场的商铺和写字楼产品已售出约10亿元。

    但这种良好的势头却并不包括二手商业物业。合富置业高级营业经理黄伟强透露,由于受到高额交易税和银行按揭放缓的双重影响,到目前为止,今年的二手商业物业(包括公寓、写字楼、商铺、车位等)成交量比去年同期减少了三四成,售价已经连续数月低位徘徊。

    部分交易税赶超毛利

    曾女士于2008年在禅城以28万元总价买下一间商铺,去年底想以56万元的价格出售,然而根据佛山房管局相关部门评估价格计算,该商铺的转手交易税竟临近30万元,接近转手毛利润。

    商业物业交易税主要由三个部分组成,一是营业税,约等于评估价格的5.65%,二是个人所得税,计算方法为评估价格与购买价格差额乘以20%至60%不等(评估价格不超过原价100%的以20%计算,超过100%—150%,以30%计,超过150%—200%,以40%计,超过200%,直接以差价乘以60%),三是契税,等于评估价格的3%。

    根据以上算法,黄伟强给记者算了一笔账:买入价格为100万元的商业物业4年之后以220万元的价格卖出(假设评估价格等于实际出售价格),则应该支付营业税12.43万元,个人所得税36万元,契税6.6万元,即总交易税额约为55.03万元,接近交易差价的50%。

    “这一前提是评估价格等于实际出售价格,但在实际操作过程中,评估价格却往往高于成交价格”,黄伟强表示,评估价格高于成交价格的情况不在少数,“经常出现只能卖100万元,但房管部门给出120万甚至150万元评估价格的情况,今年以来为了这件事情,我们的客人跟相关部门吵架都吵了好多次了”。

    影响三至四成二手交易

    在高额的交易税面前,买卖双方多会却步。黄伟强告诉记者,从事商业地产代理业务多年,曾亲见过多起缘于高额交易税的犹豫与矛盾。曾女士便是个现成的例子,虽然已经离开佛山,但由于交易税实在太高,曾女士不得不继续持有该商业物业,异地远程收租,好在并不急着花钱。

    “一般而言,业主会因为多种原因出售商业物业,原因之一便是缺钱,亟待资金周转”,原满堂红营业经理林都坚分析表示。但此种情况之下,高额的交易税费无疑颇让人伤神和无奈,“至少影响了三至四成业主的出售决心和行为”。

    高额的交易税费之余,逐渐放缓的银行按揭程序令二手商业物业的转手雪上加霜。黄伟强透露,由于银行银根收紧,今年的二手商业物业交易按揭放款没有7—8个月根本放不出来,部分3、4月份申请的放款业务现在还迟迟难有进展,而去年同期的放款周期约为3—4个月,比今年的速度至少快一半。

    不过并非每一类型的商业物业按揭放款都如此缓慢,由于同时代理一手商业物业,黄伟强对这一板块的业务十分熟悉,他告诉记者,即便在银根收紧的情况下,一手商业物业由于具有开发商的背景及其他利好因素,按揭放款时间和交易过程并不受影响,这也是今年佛山一二手商业物业发展差距逐渐增大的原因之一。

    瞄准新区价值洼地

    投资有风险,出手需谨慎。世联地产分析师今年初曾公开表示,各类调控政策之下,住宅市场在一定时期内难以复苏,投资客被迫转战商业地产,但商用物业的交易税费较住宅要高出不少,投资者需要了解清楚。

    曹绍林对这一观点表示认同,“商用物业的增值能否抵得过相对较高的税收?”他建议,在商业地产普涨的阶段,并非所有的商业地产都具有非常好的投资价值,切忌盲目投资入市。

    不过,林都坚对此也有着自己的看法。毕竟不是所有的商业物业评估价都高于实际出售价,也有许多商业物业能够以高于评估价的价格卖出,如此一来卖家可就赚翻了。“我之前就经手过一个评估价格为90万元,但卖到了100万的商铺转手,结果除去约23万元交易税,业主还净赚了70多万,说是一本万利都不为过”。

    事实上,即便在转手过程中,价格方面没有任何优势的话,出售之前所收的租金收入一般也比较可观,比把钱存在银行还是要划算很多,林都坚如是说。

    多年从业经验让黄伟强对商业物业投资颇有心得,“一定要选择价值洼地”,黄伟强表示,不论是一手还是二手物业,能准确判断出地块的升值潜力和前景十分重要,“目前禅桂核心区域的商业物业价格普遍偏高,但核心区历来是热点,‘土豪’们可以考虑入手;而对于余钱不多,并且等不了太久的投资客来说,可以不用考虑这部分物业,建议将眼光更多地放在新区,比如狮山、罗村等镇街,升值潜力和空间或更大”。

    另外,从总价方面来看,黄伟强表示,总价为200—300万的商业物业最容易出手。

文章关键字:商业地产,商业地产交易税,商业物业
来源:南方日报 作者:  编辑:8037 返回顶部
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