报告要素1 租金前十名 八个是单一产权

　　在租金方面，本次受调查的40个受调查写字楼租金均价约在80元/平方米·月，其中人民南路区域平均租金相对最高，约在110元/平方米·月，东大街区域次之每月租金均价约在95元/平方米·月。在整个市场面来看，2013年上半年，成都甲级写字楼租金约为108元/平方米·月，环比下降5.4%，同比下降7.9%。

　　而在本次调查中，租金排名在前十位的写字楼物业中，仁恒置地广场以190元/平方米的租金单价位居榜首，香格里拉中心以120元/平方米的租金单价排名第二，其次分别是汇日央扩国际广场、中海国际中心、明宇金融广场、平安财富中心、四川投资大厦、华润大厦、商鼎国际。此调查结果与其他机构所做的市场报告一致。值得一提的是，在租金排名前十的写字楼物业中，前8名都是产权统一在单一业主手中，即开发商自持或某单一业主自持并管理的。

　　在神鸟数据本次的调查中提到，开发商或单一业主自持的写字楼项目平均租金在105元/平方米·月，分散业权的写字楼项目平均租金在70元/平方米·月。

　　报告要素2 平均入驻率约为65% 南部新区最低

　　根据本次调查结果显示，成都典型写字楼整体平均入驻率约为65%。其中在2007年之前交付使用的写字楼平均入驻率达到84%，2008年之后交付使用的写字楼平均入驻率为78%，2010年交付使用的写字楼入驻率达74%，2012年交付使用的项目入驻率为41%。

　　而在本次抽样调查的40个写字楼物业中，入驻率达到或超过80%的写字楼有14个，其中汇日央扩国际广场、时代广场和川信大厦接近满租。此外，金沙万瑞中心、天府中心、仁恒置地广场、喜年广场、丰德国际广场、商鼎国际等项目的入驻率都在80%以上。

　　从各区域整体入驻率来看，市中心区域写字楼项目平均入驻率达80%，东大街区域可达70%，西部片区60%，南部新区40%，其他区域写字楼平均入驻率50%。

　　产权集中的写字楼入驻率明显高于散售散租的写字楼物业，由开发商或单一业主自持的写字楼目前平均入驻率约70%，散售散租的写字楼目前平均入驻率在60%左右。

　　报告要素3 九成散售 均价1.28万元/平方米

　　在写字楼的经营模式上，本次抽样调查的写字楼中有92%的写字楼是采用散售散租的经营模式，只有8%的写字楼物业是采用大业主或开发商自持，其中开发商自持的占比60%，单一大业主持有的占比40%。

　　而在投资者最为关心的销售价格上，根据神鸟数据对成都目前在售的写字楼项目普遍调查，目前成都写字楼的销售均价约在1.28万元/平方米，其中东大街区域售价最高（目前区域销售均价1.75万元），但需要说明的是东大街区域写字楼在售的数量较少，所以单个物业的销售价格对区域整体销售均价的指标拉动作用较大。报告显示，人民南路区域目前可售写字楼项目的销售均价约为1.46万元，南部新区相对供应量较大，区域销售均价约为1.29万元，市中心区域写字楼项目当前销售均价约为1.13万元，西部片区最低约在1.05万元。

　　报告要素4 企业自用写字楼 更倾向于租赁

　　区别与常规的市场调查，本次神鸟数据所作的《2013中国成都写字楼市场供需情况调查报告》第一次将关注点放到了市场的需求方、写字楼的使用者———有租赁需求的企业。

　　在本次神鸟数据调查的40个写字楼项目中共计入驻企业约2730个，多数写字楼项目中入驻企业超过50个。从企业入驻的类型来看，商业服务、金融业、房地产/建筑业、贸易/批发等行业的占比最大。从各行业租赁面积来看，金融业是写字楼最大的需求来源。

　　而在本次调查中涉及的企业中，有20.8%表示未来一年会有新的租赁需求，其中以升级办公环境为主。新增甲级写字楼的租赁需求，有37%来源于新成立企业。

　　报告要素5 配套和硬件 投资者最关注的因素

　　本次调查结果显示，在当前的成都写字楼市场，个人购买写字楼，首要关注的是区域、停车位、周边交通环境等因素，综合来看，物业水平和物管费也是购买者关注的核心指标。从物业形态构成上来看，有73.5%的个人购买更倾向于商业综合体的写字楼，而企业购买者则偏向于购买纯写字楼。

　　在写字楼的配套设施方面，个人购买需求较集中的是车位、绿化、会议室和餐厅。此外，有无统一前台接待、超市、公共接待室、商务打印室等也将会影响个人购买写字楼的选择。

　　而在物业管理方面，个人购买者更注重物管人员素质，企业购买者则更加关注物管响应速度。

　　从装修情况来看，个人购买写字楼更偏好选择清水楼，企业购买则更偏好简装写字楼。

　　报告要素6 投资者回报预期普遍高于8%

　　购买者对写字楼的预期年投资回报率都较高，有54.1%的购买者期望年投资回报率在8%~10%之间或以上，有43.2%的购买者期望年投资回报率在6%~8%之间，只有2.7%的购买者期望年投资回报率在4%~6%之间。

　　高力国际成都分公司总经理蔡孟颐曾提到，成都人已经习惯了投资商业地产的高回报。而伴随市场趋于理性和成熟，商业地产的高回报将不复存在，现在投资者则需要理性看待写字楼的物业增值。