近期，杭州多个酒店式公寓项目同时热销，这批因“禁酒令”而打着“绝版”标签的产品，一时成为许多购房者关注的焦点。据调查分析，目前购房者购买酒店式公寓的“动机”，仍然以投资为主。

　　针对购房者的投资热情，业内人士提醒，虽然酒店式公寓不受限购令、限贷令影响，相比于住宅，在投资上可以享受比较多的便利，但购房者仍需综合考虑整个市场环境、各板块的成长性，出手需谨慎。

　　另外，以目前杭州酒店式公寓价格和租金水平测算，投资回报率远低于杭州写字楼。

　　开发商“画饼”吸引购房者

　　其实，回顾这两年的杭州楼市，酒店式公寓因为面积小总价低，又不限购不限贷，这两年来一直备受投资客欢迎。

　　比如，2010年，位于华丰板块的泰地北上新城，曾一次性推出1000套房源，最终，该项目以866套的成交量位居2010年杭州市酒店式公寓项目销售榜首。

　　2011年5月，保利湾天地开盘，推出5号楼约400套精装loft酒店式公寓，因loft和相比市中心较低的售价受到购房者的青睐，一周之后就就销售一空。

　　这些，都是“双限”政策下，酒店式公寓热销的经典案例。

　　另据统计数据显示，2009年杭州酒店式公寓整体成交达到3000套，2010年则达到了6233套。并且，综合最近几年的酒店式公寓成交量中，异地投资客占到了70%。可见，调控作用在催热酒店式公寓产品时起到了显著的作用。

　　除了调控的作用，租金回报率也是购房者选择酒店式公寓的一个主要诱因。双赢机构总经理章惠芳分析指出，酒店式公寓的定价一般相对周边住宅较低，购房者普遍认为回报率比住宅略高。

　　实际上，在销售过程中，开发商往往也会强调产品的租金收益前景。上周末，记者以购房者名义来到下沙金沙湖板块的万亚·金沙湖一号咨讯，该项目的LOFT户型房源的销售均价大约在13000元/平方米，销售人员告诉记者，“现在平层租金大约2000元/平方米，LOFT大约3000元。平方米，如果隔层多个单间的话租金可以更高。”

　　温州人陈小姐手头有一套位于下沙高教园区的艾肯金座41平方米的酒店式公寓。2009年，陈小姐在朋友的带动下，购买这套公寓，就是因为觉得租金收益前景比较好。

　　陈小姐回忆说，“买的时候总价39万元，销售人员说这个项目是福雷德广场的二期，周边都是大学，而且离地铁站也不太远，一个月租2000元肯定不成问题，我们也觉得应该比较有投资前景，所以就买了。”

    酒店式公寓未必能带来理想收益

　　业内人士指出，酒店式公寓也存在一些明显的缺陷，比如年限短、不通煤气、得房率低、没有阳台，长期居住的功能性较差，所要评估的仍然是租金水平以及未来可增长空间。

　　不过，虽然有总价较低的优势，酒店式公寓却未必能带来非常理想的收益。

　　比如，上述的陈小姐买下的艾肯金座酒店式公寓实际出租情况就没有想象中那么美好。记者从某二手房网站上看到，艾肯金座现在的租金约为1600元/月。

　　陈小姐抱怨说，“按照现在的租金来计算，我收回这个买房成本都要20年，还没有算上还银行的利息。去年想转手卖掉，结果发现价格一直卖不高，早知道这样当初还不如买一套普通的住宅，现在转手卖掉比收这个租金合算多了。”

　　章惠芳指出，“在购买酒店式公寓的投资者中，大部分都属于初级投资者，他们并没有太多的投资经验。”

　　另据业内人士分析，酒店式公寓的主流客群应该瞄向写字楼白领，像北京、上海、广州莫不如是，只有这样租金才会有较好的成长性，步入一个良性循环。

　　滨江、下沙酒店式公寓投资价值偏低

　　以上述标准考量目前杭州酒店式公寓，很多板块的投资价值其实并不高。

　　上周末，记者走访了金沙湖板块在售的几个酒店式公寓，包括东方名楼、金沙湖一号等，发现几个项目的售价大约在13000—15000元/平方米左右，总价一般都在50万元左右。

　　记者向多家中介询问得知，金沙湖一带现在还没有租客，周边租金只能参考人口相对密集的高沙，投资回报率约在3%左右。

　　据分析，随着地铁一号线开通后，地铁沿线项目的租金价格或会有一定的上升空间。不过，在下沙这一以制造业、物流业等产业蓝领和大学生为居住主力的板块，中低端客群是主导力量，租金受到制约，成长空间非常有限。

　　滨江区也是酒店式公寓的另一“重镇”，与下沙投资客群不同的是，滨江区的投资者中，杭州本地投资人群达到一半或以上。以目前在售价格和租金水平测算，板块内酒店式公寓的租金年回报率在3%左右，与下沙相当。

　　而据机构统计数据显示，目前，杭州新写字楼的年租金回报率普遍可达到6%以后。

　　相对来说，市中心的酒店式公寓，尤其是综合体概念的酒店式公寓，会因为地段的稀缺性和功能的齐全性而显得更具价值。