2012年7月11日下午3点，北京21世纪地产亦庄店店长小娟边吃中饭边告诉记者：“生意好是好，但我们的日子不好过。”受益于二手房交易市场的回暖，3月份以来这家中介的交易量开始回升。不过，与此同时，这间不到100平方米的店面，每平方米/每天的租金上涨了8元，这意味着年租金上涨了将近30万元。小娟说还有比她更郁闷的：“我们其他开在市中心分店的租金涨得更厉害，我们算是涨得很少的。”

    这只是住宅地产和商业地产近况的一个缩影。从2010年开始的“史上最猛烈的宏观调控”，让住宅市场降至冰点，商业地产成为了房地产企业的救命稻草和资金转移的大通道，猛涨的店面和写字楼租金让全国大大小小的房企不约而同地选择了加大力度开发商业地产。一些二线城市如长春，在建和计划施工的综合体项目达到了四十余个。但是，由于竞争激烈，一些耗资巨大的项目出现招商困难，并陆续推迟开业。

    商业地产进入泡沫时代了吗？

    繁荣背后的冷清

    商业地产的供过于求不是新鲜事。早在2009年初，几乎所有地产机构的数据都认为北京、上海等一线城市的商业地产超过了需求量。随着经济的复苏，一线城市的商业地产特别是写字楼的空置率已经基本得到解决，今年4月，商业地产咨询机构世邦魏理仕发布报告称，北京的商业地产空置率将继续下降。

    风险在向二、三线城市转移。那里是商业地产投资最为火热的地区，在昆明，未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积将直追香港、上海。成都在建的商业地产项目高达104个，未来两年内还将有1000万平方米以上的项目投放。地方政府在进行新区建设时往往超前规划，要求兴建与当地消费水平不对等的大型商场、写字楼与星级酒店，大规模上马类似项目直接导致供给过剩风险。曾任职于万科商业管理公司的邝盛告诉记者，开发商经常不是选址而是被选址，政府说就这几块地你要不要，不要还有别人要。有些开发商稀里糊涂地就拿了地，不知道消费人群是谁，也不知道能招来多少商家。

    万达董事长王健林公开表示，对目前中国商业地产的前景感到担忧，因其并非在一个合理的速度下发展，而是住宅被调控了以后一拥而上。中坤集团董事长黄怒波也表达了相同的看法：“轻易进入商业房地产，是件很危险的事情。住宅市场如果不好，可以打折出售，因为其存在居住价值。商业地产却不同，即便盖的房子和万达集团一模一样，没有经营能力，一切就等于零。”

    既是天堂，也是炼狱

    商业地产向来是埋没英雄的地方。

    这是个看上去前景无限的行业。大背景是中国的城市发展飞速，200万人口以上的大城市数量激增，对商业地产的需求形成跳跃式增长。此外，与住宅不同，商业地产被政府认为是中国新型经济的载体，经济链条中的重要组成部分，没有任何政策调控的风险，更不存在限购。不过，那些冒失闯到商业地产里的新玩家或许会发现，在这里赚钱，比住宅地产更困难。